2024济南改善市场爆发，刚需楼盘进入“青黄不接”阶段

楼市 2025-01-06 10:15 山东

2024年是济南改善楼盘集中爆发的一年，科技城片区、凤凰路沿线、和谐片区等聚合众多改善项目集中入市，撑起了2024楼市主场。尽管销售整体下滑，但银丰、保利、中海、济高等优秀房企和楼盘展现出了强劲的市场表现，“产品力”成为2024年的关键词。同时济南各区域供应和成交量差异明显，销售两极分化，改善需求主导之下，刚需市场进一步弱化。

‌改善需求主导市场

济南东部项目占多半

‌

“新房市场方面，改善住宅继续保持增长趋势”，济南市房地产业协会执行副会长李刚告诉记者，整个山东房地产市场的新房需求逐渐向改善型需求转变。他表示：“新房市场已经不再单纯依赖刚需，越来越多的购房者关注改善型住房，尤其是在济南、青岛。”

从2024年新项目开盘的情况来看，全年共有近20个项目入市，改善楼盘占比80%，且供应板块相对集中。以济南科技城片区为例，继保利珑誉、中信泰富·玖著之后，周边相继迎来三发和岳府、万虹尊御府、悦澜山三大供应主力，五盘聚合让科技城片区热度提升，也为济南提供大约1500套住宅房源。

除了科技城片区，凤凰路沿线也成为济南高端改善产品的聚集地。由银丰地产开发的整盘“四代宅”产品珑和院入市以来受到不少市民关注。“这是银丰玖玺城最后一期产品，打造户户有空中花园的精装产品，高层得房率80%以上，小高层产品最高能达到110%的得房率。”银丰玖玺城相关工作人员表示，珑和院总户数为1117户，户均面积达到205平米。

2024年初摘地的济高凤凰路壹号院，同样位于凤凰路，在产品设计和定位上也主打高端，加上小鸭地块入市不久的济高保利云上璟誉以及2024年底在长岭山片区拿地的海信地产，预计2025年这个片区楼盘供货量至少在3000套以上。

“济南的商品房市场最近几年主要是靠改善产品细分市场支撑，未来可以说是改善产品不断扩大的市场。”合富辉煌山东公司副总经理许传明表示，济南楼市下一步新房供应端也会整体向高端改善集中，有效供应的品质持续提升，价格保持相对平稳。

销售端两极分化

部分楼盘持续降价

改善主导之下，市场也出现了鲜明的两极分化现象。位置优越、配套设施完善、品质出众的楼盘备受关注；而位置偏远、配套不足、品质一般的楼盘则门庭冷落，销售情况堪忧。这种分化不仅体现在销售速度上，更反映在房价上，主流销售楼盘价格平稳，而部分楼盘则面临持续降价的压力。

位于奥体中路的隆和府，2021年8月开盘，之后停工直至2024年5月重启销售，为了保证客访和成交量，项目随后接连调整渠道佣金，最高时达3.2，并联合平台不断进行家装优惠、车位补贴。

在推出一系列优惠之下，有业主反馈开发商发起的“购房保价”活动并未兑现，反而出现大幅度降价的现象，一套房子总价降幅在五十多万。相比较首开时的24000元/平米，如今项目145户型房源价格下跌至均价22000元/平米。

记者从济南市住宅与房地产信息查询平台看到，隆和府目前住宅网签量仅266套，入市多年销售量还不足一半。

远离主城区域的项目销售压力更大，为吸引客流，加快去化，西站片区的蓝城杨柳春风在前段时间推出一口价房源，105平米户型125万，平均每平米单价低至11900元。郭店片区荣盛华府直接打出7555元/平米的清盘价格优惠。

“2024年缺乏核心亮点的楼盘项目注定是要成为陪衬。”某房企项目负责人直言不讳的表示，即使价格下调，每月的成交也都在个位数，很难完成2024年的去化目标，所以下半年早早就“躺平”了。“买房人观望情绪浓厚，对项目品质、地段都更加挑剔。各方面都很突出的项目，才有机会成为市场关注楼盘。而项目一旦有了短板，注定去化之路将会变得艰难。”

‌刚需楼盘集中清盘

供应或将“青黄不接‌”

随着改善型需求增长，济南各区域的刚需楼盘也迎来了清盘高潮，多个热门区域的刚需项目相继售罄，导致市场上刚需房源供应量减少。

作为刚需楼盘聚集区的工业北、张马片区，一直是济南东部刚需客群的置业首选。记者调查发现，目前片区内在售楼盘数量已经大大减少。城投瑞马国风、魅力之城、天鸿万象东方、大华公园荟已经全部清盘，中粮章悦天城105平米户型全部售罄，116平米户型面积房源所剩不多，大华公园城市、绿城春风心语、山钢锦城园也均处于尾盘销售阶段。

在雪山片区，雪山万科城自2021年首开，8个地块为雪山片区提供了7000多套房源。“这个项目的楼盘已经全部售罄，有5个地块做了全盘交付，最后一个地块定在2025年6月交付。”从事中介渠道的苏铭为记者梳理了自己掌握的一些信息，“现在如果200万的预算在这几个区域买新房的话，可选项目已经很有限了，也就是雪山片区绿城春来晓园的尾盘房源、神武融创未来壹号、唐冶片区能建紫郡兰园以及工业北的文誉城等。”

苏铭表示，未来一段时间内，济南楼市的刚需供应将呈现“青黄不接”的状态，这些变化对于刚需购房者的影响是比较明显的。“选择范围缩小意味着买房人要花更多的时间和精力去筛选楼盘，可能需要降低一些原本对于房屋品质、地理位置等方面的预期。”

从2024年济南全年土地成交来看，年内已经入市销售楼盘清一色的高端改善。“2024年土地成交地块的综合容积率创近几年新低，没有地块容积率超过3.0。仅有9宗超过2.5。”业内一地产人士表示，这也意味着2025年入市项目还是以改善为主，刚需市场供应减少，市场将进入一个新的阶段。

齐鲁晚报·齐鲁壹点慕鹏报道

长按扫码关注

住房大小事

我们帮您办

欢迎扫码加入

齐鲁晚报·齐鲁壹点购房俱乐部

楼市齐鲁

服务百姓置业，传递楼市价值！《齐鲁楼市》创刊于98年，开创山东楼市资讯、会展、看房车、楼市图之先河，现已发展成为拥有报纸、网络、移动互联等全媒体资源，省内专业而权威的房产新闻监督、活动策划、全案营销服务平台，欢迎您的关注！

最新文章

超级房探|凤凰路周边串起多个楼盘，2025年供应以大面积为主

超级房探|改善产品肩并肩，科技城片区还有2000多套房源待售

山东推出20条措施促住房消费，着力推动一季度“开门红”

2024年济南房地产市场销售数据发布：套均面积小幅回落，改善需求仍是主流

上周济南新建商品住宅网签量707套，成交均价13754元/㎡

12月份最新房价数据公布，济南新房价格降幅连续三个月收窄

济南二手房成交涨幅明显，房龄5年的次新房成新宠

首付降了额度涨了，济南住房公积金“新政”初显成效

12月30日-1月5日济南新建商品住宅网签量812套，成交均价13262元/㎡

重磅！2025年山东省新出让优质地块全部建高品质住宅，把老房子、旧房子改造成好房子

预算200万，济南有哪些楼盘可选？

2024济南改善市场爆发，刚需楼盘进入“青黄不接”阶段

最新！济南公积金贷款买二套房首付降至两成，可贷额度提至账户余额25倍

每月少还一百多，你的公积金贷款利率下调了吗？

上周济南新建商品住宅网签量1079套，成交均价14940元/㎡

全国住房城乡建设工作会议：2025年着力从需求、供给方面推动房地产市场止跌回稳

计容新规发布后，多家房企或受此影响开始试水拿地

多地住建部门回应：“取消公摊”并非不计公摊

3家房企厮杀242轮，济南土拍市场又火起来了？

242轮竞拍，济南长岭山片区地块被海信地产15.38亿元摘得

中央政治局会议再次释放稳楼市信号

上周济南新建商品住宅网签量1154套，成交均价14936元/㎡

解码高品质住宅|保利珑誉：绿建三星标准，多细节打造更智慧的家

@济南购房人，买房付款前别忘先扫码

当好“搭台人” 助圆“安居梦”

济南25个城市更新项目迎来新进展！

山东省第二批高品质住宅试点项目公布，济南12个项目上榜

新房、二手房成交四连涨，本月青岛新房网签面积同比增25.4%

看好就下手！济南新房去化速度加快，二手房成交量攀升

契税、增值税齐降，购房能省多少钱？

有楼盘月到访超1800组，济南楼市止跌回稳趋势初显

上周济南新建商品住宅网签量890套，成交均价15129元/㎡

住房交易税收新政！购买家庭唯一及第二套住房，不超140㎡按1%缴纳契税

公积金贷款利率调整呼声起，专家称仍有下调空间

房贷利率，新变化

上周济南新建商品住宅网签量1248套，成交均价17122元/㎡

新房网签量连续下降15个月后，今年10月首次实现正增长

购房者必看！房贷利率【定价新机制】今日落地，选对时间很重要

购房小贴士：你的购房款去哪儿了？

成交量大增，房地产能否迎来筑底？

国办发声！加大对多子女家庭购房支持

零跑腿全网办，济南推出“公租房一件事”线上申请服务

上周济南新建商品住宅网签量1273套，成交均价12968元/㎡

济南首套房贷款利率降至3.1%，贷款100万每月少还141元

货币化安置实施100万套城中村和城市危旧房改造……一套“组合拳”推动市场止跌回稳

助力建好房，山东省高品质住宅专家指导组成员走进青岛

智慧家居、全流程BIM、直饮水入户……济南品质住宅项目增多

重磅官宣！山东出台“楼市19条”

有楼盘来访量增加300%！济南国庆假期楼市迎久违“黄金周”

多重利好政策持续释放，国庆假期看房正当时

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉