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2024年上半年，商业地产行业新开工面积进一步走低，但开发投资完成额降幅有所收窄，销售额降幅基本保持稳定，后续去库存仍有赖于需求的提振和投资回报率的改善。运营方面，上半年四大一线城市写字楼租金水平均尚未止跌，除广州以外的其他一线城市零售物业运营有企稳态势。
展望下半年，居民消费仍处于筑底修复阶段，核心城市零售物业运营有望逐步企稳；宏观经济增长承压，办公楼租金水平预计仍将震荡下行；消费基础设施REITs进入常态化发行阶段，规模有望加速扩张并纳入更多业态的底层资产。
2024年上半年，中国宏观经济延续恢复向好态势，外需有所回暖，但内需仍面临较大挑战，房地产市场尚处于调整转型过程中。在商业地产领域，上半年新开工面积进一步走低，但开发投资完成额降幅有所收窄，销售额降幅基本保持稳定，随着新增供应的整体缩减，延续去库存态势。
（一）开发投资端
2024年上半年，商业营业用房及办公楼开发投资完成额延续下行趋势但降幅有所收窄，新开工面积降幅扩大，未来几年商业地产新增供应量预计将显著下滑。
2024年上半年，我国国内生产总值同比增长5.0%，经济总体运行平稳，但依然面临着国内有效需求不足、企业经营压力较大的挑战。房地产作为重点风险领域之一，上半年开发投资完成额同比降幅进一步扩大。从商业地产细分行业来看，2024年上半年，商业营业用房开发投资完成额为3611.49亿元，新开工面积2381.41万平方米，同比分别下降13.20%和29.30%；办公楼开发投资完成额为2160.45亿元，新开工面积963.98万平方米，同比分别下降5.6%和28.70%。商业营业用房和办公楼开发投资完成额降幅有所收窄，但新开工面积降幅均有所扩大，预计未来几年商业地产新增供应量将显著下滑。
（二）销售端
2024年上半年，商业营业用房和办公楼销售额同比降幅均在10%左右，实体商业运营仍面临较大挑战，办公楼去化承压。
2024年上半年，消费市场进一步复苏，商品零售额和餐饮收入同比分别增长3.2%和7.9%。但从不同业态来看，百货店和品牌专卖店零售额同比分别下降3.0%和1.8%，实物商品网上零售额同比增长8.8%，实体商业运营在电商冲击下仍面临较大挑战。上半年商业营业用房销售额2832.98亿元，同比下降9.7%，降幅较2023年小幅扩大。办公楼方面，宏观经济景气度和租金水平的整体持续下调对办公楼销售形成较大压力，上半年办公楼销售额1566.88亿元，同比下降9.0%，降幅略有收窄。
（三）供求关系
2024年上半年，商业营业用房和办公楼新增供应量处于低位，后续去库存仍有赖于需求的提振和投资回报率的改善。
近年来商业地产供需规模持续缩减，同时受出行限制及房地产企业流动性压力等因素影响，供需格局存在较大波动。2024年上半年，商业地产新增供应量处于低位，竣工销售比大幅下降，但考虑到库存压力，整体供大于求的状况尚未得到根本性改善。后续商业地产供求矛盾的缓解仍有赖于宏观经济提振需求，加之当前商业地产项目投资回报率处于较低水平，行业仍将持续面临新增供应消化及优胜劣汰的压力。
（四）行业政策
基础设施REITs进入常态化发行阶段，消费基础设施资产可申报项目范围进一步明确，发行效率有望提升。
2024年7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称“1014号文”），标志着基础设施REITs进入常态化发行阶段。在消费基础设施资产方面，1014号文规定可申报的项目包括百货商场、购物中心、商业街区、商业综合体、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类专业市场项目，以及保障基本民生的社区商业项目。与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过 30%，特殊情况下最高不得超过50%。此外，1014号文进一步规范了相关申报推荐和审核发行程序，有利于提升审核质量与效率。未来随着消费基础设施REITs逐步发展完善，将有望成为商业地产企业的重要退出途径，有利于行业的健康发展。
2024年上半年，北京、上海和深圳的零售物业运营有企稳态势，广州经济增长承压、零售物业运营状况有所恶化。写字楼方面，四大一线城市写字楼租金水平均尚未止跌，且空置率已上升至20%左右。
（一）区域环境
2024年上半年，四大一线城市GDP同比均有所增长，其中北京和深圳GDP增速高于全国平均增速，广州受日系汽车在国内市场占有率全面下降影响，其汽车制造业增加值降幅较大，拖累GDP表现。消费方面，四大一线城市社会消费品零售总额增速均低于全国平均水平，整体消费预期趋于谨慎，房价下跌对于居民消费抑制能力较强，消费内生修复较为缓慢。
（二）运营情况
1．北京
2024年上半年，北京优质零售物业空置率和首层租金均有所下降，存在一定的以价换量现象，但整体运营表现仍较平稳；优质写字楼空置率有一定的企稳回落态势，但租金水平仍未止跌，写字楼运营仍面临较大压力。
2．上海
2024年上半年，上海市优质零售物业空置率和租金水平保持平稳，若不考虑出行限制期间的影响，与2018－2019年的运营表现相比变化不大。写字楼方面，上半年上海市优质写字楼空置率仍持续走高，超过历史峰值，且租金水平仍呈小幅下跌趋势。
3．广州
2024年上半年，广州市在四大一线城市中GDP和社会消费增速表现均相对较弱，优质零售物业空置率呈波动上升态势，且租金水平下跌趋势较显著；优质写字楼空置率自2020年以来大幅上升，当前有一定的企稳态势，但租金水平持续下跌，整体呈现以价换量的走势。
5．综合对比
从四大一线城市的横向对比来看，GDP增速和社会消费品零售总额增速均相对较高的深圳在零售物业市场方面呈现较高的活力，其空置率显著低于其他三个城市；写字楼方面，一线城市优质写字楼空置率均仍在20%左右，北京和上海的写字楼租金水平远高于广州和深圳。
居民消费仍处于筑底修复阶段，核心城市零售物业运营有望企稳。
进入2024年二季度后，宏观经济增速和社会消费品零售总额虽总体呈增长态势，但增速均较一季度有所放缓，预计下半年国内有效需求不足的挑战仍将存在，居民消费仍将处于筑底修复阶段。从上半年数据来看，实体零售运营承压但餐饮收入同比实现较快增长，宏观经济增速较稳定的核心城市零售物业运营有企稳乃至回暖态势，预计下半年零售物业通过进一步的业态调整，有望实现较为平稳的运营状况。
宏观经济增长承压，办公楼租金水平预计仍将震荡下行。
2024年上半年中国出口表现超预期，进出口规模再创新高，且二季度外贸表现较一季度进一步走强，对于宏观经济起到了较大的提振作用。但外需增势并不稳固以及内需低迷使得下半年的宏观经济增长承压，加之房地产行业风险仍有待化解，办公楼运营压力仍然很大，以价换量趋势下，下半年办公楼租金水平仍将处于下行通道。
消费基础设施REITs规模加速扩张，更多业态有望纳入底层资产。
2024年首批消费基础设施REITs已上市，基础设施REITs进入常态化发行阶段有助于推动盘活存量资产，对于扩大有效投资和提振消费也将起到积极作用。在政策端的大力支持下，获批的消费基础设施REITs数量逐步增加，并出现首个以奥特莱斯业态为底层资产的公募REITs。此外，1014号文对于将酒店和商业办公用房纳入底层资产的情况进行了明确指引，未来消费基础设施REITs发行和扩募规模有望加速扩张。
工商评级三部
罗星驰
