股市、楼市全“疯了”！
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广州全面解除限购、深圳不限售、上海不限购，一线城市重锤出击；
央行连发多项重磅文件，存量房贷利率调整政策落地、取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制等！
但，信息量过大，很多人还一团迷糊，存量房利率下调何时开始？调整后利率多少？借款人需要进行哪些操作？哪些时间节点需要注意？
下面赶紧来看看吧！
昨日（9月29日）晚间，央行一口气连发了多项重磅文件，涉及存量房贷利率调整，房贷首付比调整等。
商业银行将在10月31日前批量调整存量房贷利率，预计不晚于10月12日发布操作细则，政策将覆盖首套、二套及以上的存量房贷。
允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度。
对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有）。
取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。
对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理。
央行对保障性住房再贷款有关事项进行调整优化。对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。
支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策的适用期限延长至2026年12月31日。
这当中，最受关注的，莫过于存量房贷利率的调整。
截止目前，工行、农行、建行、中行、招行、广发银行等多家银行已集体“官宣”：拟于2024年10月12日公布具体操作事宜，并于2024年10月31日前实施存量房贷利率批量调整工作。
一图看懂存量房贷利率调整时间线
那么，问题来了：到底怎么调？能享受到多大优惠？何时起享受优惠？最新答疑来了！
01
哪些房贷可以调整？
不同于去年仅限首套，本次调降范围全覆盖了。
根据《倡议》，批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
02
存量房贷利率能调至多低？
目前大家最关注的是，本次批量调整后，存量房贷利率可以降低到什么水平？
目前，绝大多数房贷是浮动利率定价，也就是由贷款市场报价利率（LPR）+加点形成，加点为在合同中约定的固定数值。
根据《倡议》明确：在批量调整阶段，加点幅度高于-30BP的存量房贷，把加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限。
简单来说，就是统一调整为贷款市场报价利率（LPR）-30基点。
而由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异，但在重定价日后，利率将降至全国新发放房贷利率附近。
因此，根据倡议，存量房贷利率批量调整后将降至约3.55%。
值得注意的是，9月25日、9月27日，MLF利率和7天逆回购利率均相继下调，降息如期而至。
而根据9月24日的新闻发布会上，央行方面表示，本次政策利率调整之后，预期贷款市场报价利率（LPR）、存款利率等也将随之下行0.2到0.25个百分点。
因此，考虑到此前人民银行政策利率下调0.2个百分点，10月21日贷款市场报价利率LPR可能跟随下降0.2个百分点。
在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，降到约3.35%左右，部分借款人房贷利率更将下降100个基点以上，也就是1个百分点，这将大幅节省房贷借款人的利息支出。
简单算一笔账，以佛山为例，假设你的二套存量房贷利率调整前为4.4%（LPR+20BP），调整之后可以降至3.55%（LPR-30BP），下调50BP，以贷款100万、30年、等额本息计算，月供将下降489.21元，总利息将下降17.61万元。
若10月21日LPR再降至3.65%，而你的重定价日又在此之后，那么，你的月供合计能省600+元，总利息可减少21.61万元。
03
不同重定价日，调整情况如何？
由于每位借款人的贷款重定价日不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。
专家表示，批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至-30BP所致。但在重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。
你想知道房贷利率如何调整，请按照自己贷款的重定价日“对号入座”。
假设10月31日进行批量调整，10月21日的最新一期5年期以上LPR跟随央行政策利率下降0.2个百分点，由当前的3.85%降至3.65%。
由于今年2月、7月，5年期以上LPR合计下降了0.35个百分点，因此，对于重定价日为1月1日的存量房贷，本次批量调整后的利率为3.9%（LPR以4.2%计算），明年1月1日LPR重定价后的利率为3.35%（LPR以3.65%计算）。
问：我是去年11月放的贷款，首套LPR-20BP利率4.0%，重定价日为11月1日，这次能降到多少？
答：在2024年10月30日调整时，你的房贷利率会变为4.20%-30BP，即3.90%。（去年11月贷款利率参照的LPR为4.20%）。若10月LPR降到3.65%，那么在重定价日（11月1日）后，你的房贷利率将降至最新的LPR-30BP，即3.35%。
问，去年9月放的贷款，二套LPR+20BP，重定价日为10月1日，这次能降到多少？
答：在2024年10月30日调整时，你的房贷利率会变为3.85%-30BP，即3.55%（今年9月贷款利率参照的LPR为3.85%）。等到贷款重定价日（明年10月），你的房贷利率才会变为最新的LPR-30BP。
问：今年3月新放的贷，二套LPR+20BP利率4.15%，这次调整能降多少？
答：在2024年10月30日调整时，你的利率会变为3.95%-30BP，即3.65%，下降50BP。（这期间贷款利率参照的LPR为3.95%），等到贷款重定价日（明年3月），你的房贷利率会变为最新的LPR-30BP。
04
何时调整？需要如何操作？
根据《倡议》，商业银行原则上应于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。
而目前，工行、农行、中行等国有六大行。以及招行、兴业、中信等多家股份行，均已发布最新公告，将于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。
部分银行公告截图
至于如何操作，不妨可参考去年执行过的批量房贷利率调整。
商业银行对有调整需求的客户，绝大多数通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，整个过程无需客户进行额外复杂操作，无需进行线下办理，客户体验较为“丝滑”。
未来协商变更加点幅度
可协商重定价周期
据悉，这将是我国最后一次批量调整存量房贷利率。
9月29日，为了深化利率市场化改革，央行发布了《中国人民银行公告〔2024〕第11号》，对商业性个人住房贷款利率定价机制作了进一步完善。
该政策主要进行了如下优化：
1
允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。
借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。
具体而言，如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。
“由此，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾。”央行有关负责人表示。
自2024年10月起，每季度第一个月，央行将在官方网站公布上个季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，供银行和借款人参考。
2
取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。
简单来说，对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。
“需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。”专家表示。
不过调整后的利率，与新执行的房贷利率仍存在差距。
根据乐居此前调查，目前佛山16家主流银行首套已全面实现LPR-80bp，即3.05%，其中最低甚至做到2.9%。
如果10月21日LPR再降至3.65%，那么首套利率LPR-80BP，即2.85%，将直逼公积金利率。
二套利率则有所不同，普遍执行LPR-50bp，即3.35%；其中，最低的是佛山农商银行和汇丰银行，最低做到3.05%。
值得一提的是，临近国庆，佛山楼市供应大爆发！
据乐居统计佛山房产信息网数据显示，佛山上周共有至少14个项目领证，新增房源总计1136套！其中，仅住宅就有1004套！
另外，乐居监控了解，这个黄金周，佛山楼市营销主要以促销为主，5盘有新动作！
其中，顺控两大新盘双双入市，位于大良德胜新城的顺控凤起观澜，将于10月1日在大信新都汇开放城市展厅；位于龙江的顺控珑悦湾则将于十一开盘。
而禅城区也有两大盘有动作，位于张槎的东建天赋龙湾，将加推3栋，涵盖94-116㎡，总价138万起。
关于存量房贷利率，
你还有什么疑问，欢迎留言。
具体操作细则，
静待10月12日银行官宣。
