小区公共停车位成“私人定制”
——关注小区停车难系列报道之一
小区车位上安装的地锁。
反映：小区有车主用地锁占停车位
梁先生2020年搬进该小区。他说，十几年前，小区部分业主缴纳了一定数额的“地锁费”，所以到现在为止，这些业主家都有一个可以长期使用的停车位。
随着时间的推移，像梁先生一样的新业主搬进小区生活，小区院内私家车越来越多，近年来停车难问题越发突出。随之带来一些问题，小区院内虽然设置有许多车位，由于历史遗留问题，大部分车位被地锁私占，新搬来的有车业主无法停车。
“要是回家早，还能在单元楼附近找到停车位。晚上8点以后，就得在院子里四处找车位。像我有时候半夜回来，我住的那栋楼前空着七八个停车位，但每个车位上都立着一个地锁，其他人想停也停不进去，这不是浪费资源吗？其实小区的停车位够用，如果能把这些装了地锁的车位都利用起来就好了。”梁先生说。
11月19日下午，记者在小区里转了一圈后发现，小区房前屋后规划的停车位上大部分都安装了地锁。
居住在小区2号楼的强先生2019年搬进小区。他的车大部分时间停放在小区通道上，偶尔有机会能停在地锁没有立起来的车位上。现在强先生每晚看到的情形是，因许多停车位安装了地锁，不少车辆没处停，直接停放在路中间，不仅占用了消防通道，还影响小区行人通行。此外，为了停车，小区业主之间没少闹矛盾。
“这些年一直有新搬进小区的业主反映车位上安装地锁的事，我听一些老业主说，如果他们搬走，就可以拆除原先车位上安装的地锁，供其他人停放。”强先生表示，他们希望物业公司能将安装在停车位上的地锁全部拆除，合理划分停车位，方便有车业主停车。
物业：小区过半业主不同意拆除
针对此事，小区大通桥电恒通物业管理有限责任公司相关负责人许先生回应称，小区在2000年至2005年陆续投入使用，目前共有988户业主。小区院内装了地锁的固定停车位有500余个，还有40余个分布在院子各处的零散停车位。
“刚入住时，小区私家车虽然少，但也存在乱停放等情况。为了有序规范停车，当时施工方将院子里的一些绿化带做了地坪改造，规划了500多个停车位，然后在这些车位上铺了花砖装了地锁，当时每户业主给施工方缴纳了一万多元费用，后来业主们各自领取了地锁钥匙，使用停车位至今。”在许先生的印象里，居民们未因停车发生过矛盾。
近年来，小区私家车越来越多，一些业主开始向相关部门反映部分业主利用地锁私占停车位的事情。2021年至2022年，物业公司联合相关部门在小区张贴了要拆除地锁的通知。“当时我们贴的通知都被撕了，一些业主说停车位和地锁是他们当初交了钱的，不允许拆。”许先生说。
许先生清楚小区内所有公共土地归全体业主所有，如果要拆除院子里所有的地锁，至少要过半业主同意。对此，物业人员前期做了统计，因为过半业主前期花钱安装了地锁，所以这些业主不同意拆除地锁。“我们也会调解业主把地锁放下来让大家一起使用，一些业主愿意提供车位、一些不愿意。”许先生说。
针对小区一些新业主反映的诉求，许先生解释，现在小区停车位充足，有车业主可以在施划好了的停车位或者不占用消防通道的公共区域停车。但如果业主非要将自家车辆停放在所居住的楼下，没办法实现。目前，物业公司只能协商小区卖了房子的业主拆除其使用的地锁。现在有20余个地锁已经拆了，这些车位都是业主共享车位。
就小区车位上安装地锁一事，青海易合晗律师事务所（合伙所）罗文存主任称：根据《民法典》物权编第275条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，建筑区划内不是规划用于停放汽车的车位、车库及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有。
根据第278条“下列事项由业主共同决定：（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”之规定，停车位的修建应符合法律规定。
根据上述规定，结合这个小区的情况：首先，修建地上停车位的土地使用权属于全体业主，在建设该小区时由开发商缴纳了土地出让金（即便土地是划拨性质）开发商开发完成后退出该小区，依据“房地一体”原则，小区全体业主共同拥有土地使用权。
其次，修建的地上停车位使用权属于全体业主。全体业主享有平等的停车位使用权，应每天根据停车位比例先到先得。
综上，小区部分业主即便是支付或分摊了修建停车位的相关款项，即便他们与物业服务企业（或施工单位）之间签订了停车位买卖合同，该停车位买卖合同因违反法律规定为无效合同，部分业主以地锁的形式排除其他业主的车位使用权属于侵犯其他业主的合法权益。
罗文存建议，维权业主与锁车位业主可以协商沟通解决，维权业主先了解停车位业主是否与物业服务企业（或施工单位）之间签订了书面的车位买卖合同。如果协商无果，维权业主可以根据证据情况向法院提起确认合同无效、停止侵害、排除妨碍、恢复原状的民事诉讼，要求安装了地锁的部分业主拆除地锁并恢复原状。
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