凌云探索 | 首付款缴纳后，贷款批不下来可以退房吗？

“首付款缴纳后，

贷款批不下来可以退房吗？”

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

按揭办不下来的原因有很多，在实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理。

如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的。此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的，购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。

（一）本案“不能实现合同目的”应予以解除。

原告签订合同所要实现的合同目的为缴纳30%的首付款、缴纳18000元的手续费、按揭贷款购买房屋，这在双方聊天记录均可以证实，2021年5月18日，被告告知银行回复情况，原告明确如果不能贷款只能退款处理，这里退款的意思即退缴纳的定金3万元。2021年6月8日，因无法贷款，原被告双方聊天记录可证明若被告告知原告缴纳18000元无法办理贷款，原告不会签订合同，原告自知道贷款无法办理时，即向被告提出退房，不耽误被告销售。即合同签订前、签订时以及合同签订后，被告均知悉原告需要按揭贷款购买房屋的事实。现按揭贷款的目的无法实现，“不能实现合同目的”是合同法定解除的实质性条件。法定解除，是指合同生效后未履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除事由出现时，通过行使解除权而使合同关系归于消灭。合同的法定解除与约定解除的不同之处，从形式上看，主要在于法定解除的事由由法律直接规定，只要发生法律规定的具体情形，当事人即可主张解除合同，而无须征得对方当事人的同意。

（二）解除权的时效问题，当事人解除合同，不一定要提起诉讼，当事人可以通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除。

本案根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条¹及民法典的规定属于法定解除的情况，自2021年6月8日通知对方时解除。开发商就应该根据法律规定退还原告缴纳的首付款，开发商既不与原告共同到登记机关办理退房手续，又不退还款项，造成的损失应由开发商承担。

（三）原告缴纳首付款后，被告亦未交付房屋给原告使用。

第一，3.2.2条款与法律规定的不一致时，应适用法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

根据预售合同，3.2.5 在按揭银行审批通过买受人按揭申请前，出卖人顺延办理合同备案手续，11.2买受人使用按揭方式购买商品房的，在买受人就所购商品房与按揭银行签订按揭贷款合同之前，出卖人不对合同予以备案登记。也就是说，出卖人在买受人未办理到按揭贷款或与银行签订按揭贷款合同前，不应完成合同备案手续，被告对合同备案登记的事实，原告因此亦努力向住建局进行咨询，要求银行出具借贷证明，但被告不予配合办理，合同备案手续的撤销办理根据11.3理应由被告处理，被告不予处理导致被告无法再次出售该房屋亦应由被告承担，原告不应支付违约金。

第二，出卖人于2021年6月3日告知原告首付款比例为25%，出卖人在告知原告提高首付款至30%及缴纳18000元的情况下，已经补齐至首付款比例为30%，而3.2.2约定的是买受人不愿意提高首付款的情况，才承担违约金，原告已经提高首付款比例并根据出卖人的要求缴纳18000元手续费，亦不应承担违约金。

第三，原告系昭通人，来某宁区购买房屋了解购房政策和贷款政策的信息渠道均是被告，既然开发商告知提高首付款比例至30%及缴纳18000元，告知原告有合作的银行，并于2021年6月4日当天让其签署个人住房（商业用房）借款合同，原告在2021年6月4日前亦已经告知原告的征信情况、贷款情况及流水信息，明确需要按揭贷款进行买房，并已经充分向开发商了解的情况下，原告已经充分尽了合理的谨慎注意义务。开发商亦根据原告提供的征信材料、贷款情况以及流水情况向银行充分了解，开发商亦能够提供个人住房（商业用房）借款合同，让其缴纳首付款比例及缴纳18000元，原告亦根据要求配合提供了办理按揭的所有材料。故本案原告已经实际向开发商，开发商帮助其向银行询问了按揭贷款是否能够办理的情况，原告已经根据开发商向银行了解的情况提高首付款比例及缴纳18000元符合按揭贷款的情形。

第四，本案首付款缴纳时间为2021年6月4日，原告于2021年6月8日提出退房处理，间隔仅为4天的时间，故对被告未造成实际损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”。而本案在2021年6月8日原告提出解除合同时不存在被告实际损失的情况，故不存在需要支付实际损失30%为标准的情况，且被告备案登记以及不愿意解除合同导致无法销售并非原告造成。

第五，被告未将房屋交付原告使用，亦未造成实际损失。

故，属于根据法律规定因不可归责于原告的事由导致商品房买卖合同不能继续履行，可以解除合同的情况，原告并不存在违约的情况，也即不存在支付违约金的情况。

第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。也就是说商品房买卖合同解除后，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。之所以法律如此规定，就是在于保护购房者的合法权益。

第二，云南住建厅在2021年10月20日发布的《关于规范商品房销售行为的通知》规定购房人未获贷款资格前，开发商不得收首付款的要求与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、民法典是一致的，均旨在保护购房者的合法权益。

第三，关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条不可归责如何理解，是指原告拒不配合，不提供征信报告、银行流水的情况，否则只要银行审批未通过都可以解释为原告的原因导致无法贷款，显然与该条法律规定不符。故不可归责应理解为原告拒不配合，不提供征信报告、银行流水的情况，但本案原告向被告、银行提供了上述材料。

第四，资金占用费计算问题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十八条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”、第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（2016年11月30日）“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。按照年利率6%支付资金占用期间利息的，符合上述法律规定。

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