1. 市场概况

1.1 2024年北京办公楼市场空置率下降至21%的背景

2024年北京办公楼市场的空置率下降至21%，这一变化是在多重因素的共同作用下实现的。首先，从经济恢复的角度来看，北京经济的持续恢复和政策的发力效果逐步显现，企业办公需求虽然释放较缓，但租金的持续调整预计在下半年对市场活跃度的提升产生了积极影响。例如，2024年第四季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量达到12.3万平方米，连续两个季度超过10万平方米，连续六个季度实现了正向去化，显示出市场需求的逐步回暖。

其次，从行业需求的角度分析，金融业和科技互联网行业成为市场的主要需求驱动力。证券公司整合办公场所，带动金融行业的租赁成交量居于首位，而以游戏、人工智能为代表的科技互联网行业需求保持温和回升。数据显示，金融行业需求占比为43%，科技互联网行业需求占比为26%，这两个行业的活跃表现对降低空置率起到了关键作用。

再者，业主方的策略调整也对空置率的下降起到了推动作用。在市场竞争下，加大租金让步幅度换取出租率成为大部分业主的共识，以更多激励政策来吸引或保留租户的意愿也在不断增强。例如，2024年第四季度，北京办公楼市场租金继续下滑，环比及同比分别下降6.2%及16.1%，这种租金的调整有效地刺激了市场需求。

最后，从市场供应的角度来看，虽然有新增供应面积，但整体市场去化情况良好。如2024年第四季度市场新增供应面积12.9万平方米，其中位于北京丽泽区域的国家金融信息大厦入市，虽然加剧了区域内资源竞争，但整体市场的空置率仍然实现了下降，这表明市场需求在一定程度上能够消化新增供应。

2. 市场动态分析

2.1 搬迁交易活跃对空置率的影响

2024年北京办公楼市场搬迁交易的活跃对空置率的下降起到了显著的推动作用。根据CBRE世邦魏理仕的报告，全年新租需求总面积虽同比减少5%，但搬迁交易持续增加，占全年新租面积的80%，这一比例再破历史纪录。搬迁交易的增加使得原本空置的办公区域得到了有效利用，从而直接降低了市场的整体空置率。例如，望京、CBD、通州和丽泽四个子市场成为近七成搬迁需求面积的目的地，这些区域的空置率因此得到了有效控制。同时，搬迁活动以同区内换迁为主，跨区搬迁则多迁入丽泽、奥体和望京等子市场，这种有目的性的搬迁进一步优化了空间利用，提升了资源的配置效率，对降低空置率产生了积极影响。

2.2 新增供应与市场需求的关系

2024年北京办公楼市场的新增供应与市场需求之间呈现出一种动态平衡的关系。全年新增供应总量仅录得19.2万平方米，同比降幅达74%，市场供应的扩充步伐显著放缓。尽管有新增供应，但由于市场需求的逐步回暖，特别是金融和科技互联网行业的需求支撑，以及业主方通过租金调整等策略刺激需求，使得市场能够有效消化新增供应。例如，2024年第四季度市场新增供应面积12.9万平方米，但得益于市场的活跃度提升和租金的合理调整，整体空置率并未因新增供应而上升，反而实现了年末同比下降0.7个百分点至21.0%。此外，新兴区域以及中关村、望京等科技中心去化表现位居前列，这些区域的新增供应得到了市场的积极响应，进一步说明了市场需求对新增供应的吸纳能力。然而，CBD、金融街、燕莎、王府井等区域因部分企业整合至自用楼宇或缩减面积，空置率持续走高，这也反映出不同区域市场需求的差异性，以及新增供应与市场需求匹配的重要性。

3. 区域表现差异

3.1 中关村、望京等科技中心的去化表现

2024年，中关村和望京作为北京的科技中心，在办公楼市场去化方面表现突出。根据高力国际的报告，中关村市场得益于区域内科创产业聚集优势，已最先受益于新质生产力相关企业的发展红利，全年去化11万平方米。望京区域同样表现不俗，其市场去化量占到全市全年整体的近八成之一，维持了过去五年平均去化速度。这两个区域的去化表现得益于以下几个因素：

• 产业集聚效应：中关村和望京汇聚了大量的科技企业，形成了良好的产业生态环境。例如，中关村拥有众多知名的互联网公司和高科技企业，这些企业之间存在着紧密的合作与交流，吸引了更多的相关企业入驻，从而带动了办公空间的需求。

• 政策支持与基础设施完善：政府对科技产业的重视和政策扶持，使得中关村和望京在科技研发、创新等方面得到了更多的资源倾斜。同时，这两个区域的基础设施建设也相对完善，交通便利，周边配套齐全，为企业提供了良好的办公环境和发展条件。

• 租金性价比优势：相较于CBD等传统商务区，中关村和望京的租金相对较低，但办公品质和服务并不逊色。对于科技企业来说，能够在成本可控的情况下获得优质的办公空间，具有很大的吸引力。例如，2024年望京区域的平均租金为每月每平方米256.6元，相比CBD等区域具有明显的价格优势。

3.2 CBD、金融街等区域空置率上升原因

尽管整体市场空置率有所下降，但CBD、金融街等区域的空置率却持续走高。以下是导致这些区域空置率上升的主要原因：

• 企业整合与自用楼宇增加：部分金融、科技、医药企业为了降低成本、提高运营效率，选择将办公场所整合至自用楼宇，或者缩减办公面积。例如，一些大型金融机构在CBD拥有自己的总部大楼，随着业务的调整和优化，减少了对外租赁办公空间的需求，导致市场上的空置面积增加。

• 租金水平较高：CBD、金融街等区域的租金一直居高不下，对于一些中小企业和成本敏感型企业来说，难以承受高昂的租金成本，从而转向其他更具性价比的区域。2024年，金融街、王府井、CBD等区域的租金水平依旧保持在高位，全年跌幅虽高于市场平均，但绝对值仍然较高，这在一定程度上抑制了市场需求。

• 区域竞争加剧：随着新兴商务区的崛起，如丽泽、通州等区域的快速发展，吸引了部分企业的搬迁和新设办公地点。这些新兴区域在租金、政策、配套等方面具有一定的优势，与CBD、金融街等传统商务区形成了竞争态势，导致部分企业流出，空置率上升。

• 市场需求结构变化：市场的整体需求结构发生了变化，科技互联网等新兴产业成为需求的主要驱动力，而这些产业更倾向于选择中关村、望京等科技中心区域。相比之下，CBD、金融街等区域的传统金融、服务业等企业的需求增长相对缓慢，无法有效消化市场上的空置面积。

4. 租金走势

4.1 租金调整对市场活跃度的作用

2024年北京办公楼市场的租金调整对市场活跃度产生了显著的积极影响。随着经济的持续恢复和政策的发力，企业办公需求虽释放较缓，但租金的持续调整在下半年对市场活跃度的提升起到了关键作用。例如，2024年第四季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量达到12.3万平方米，连续两个季度超过10万平方米，连续六个季度实现了正向去化，显示出市场需求的逐步回暖。这一现象的背后，租金的下调是重要的驱动力。据仲量联行报告，2024年北京全年大宗成交量为38宗，累计总额427亿元，相较2023年增长27%，其中全年办公楼交易数量达17宗，占比达45%，成交金额占比达36%，这表明租金调整有效刺激了市场交易。

租金的调整不仅吸引了新租户，也促使现有租户续租或扩租。在激烈的市场竞争下，业主们普遍采取了加大租金让步幅度的策略来换取出租率，以更多激励政策来吸引或保留租户。例如，2024年第四季度，北京办公楼市场租金继续下滑，环比及同比分别下降6.2%及16.1%，这种租金的调整有效地刺激了市场需求，使得市场活跃度得到提升。仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“租户或将继续寻找成本节约或品质升级机会，促使业主积极调整租赁策略争取客户，抢占市场先机。”预计2025年北京甲级办公楼租金将下调14.8%，这将进一步激发市场需求，提升市场活跃度。

4.2 不同区域租金变化情况

2024年北京不同区域的办公楼租金变化呈现出明显的差异。在中关村、望京等科技中心区域，租金相对稳定且具有一定的性价比优势，这使得这些区域的去化表现位居前列。例如，望京区域的平均租金为每月每平方米256.6元，相比CBD等区域具有明显的价格优势，吸引了大量的科技互联网企业入驻。中关村市场得益于区域内科创产业聚集优势，已最先受益于新质生产力相关企业的发展红利，全年去化11万平方米，租金的稳定和区域的产业集聚效应共同促进了市场的活跃。

相比之下，CBD、金融街等传统商务区的租金水平依旧保持在高位，全年跌幅虽高于市场平均，但绝对值仍然较高。这些区域的空置率持续走高，部分原因是租金水平较高，对于一些中小企业和成本敏感型企业来说，难以承受高昂的租金成本，从而转向其他更具性价比的区域。例如，金融街、王府井、CBD等区域的租金水平在2024年虽有下降，但全年跌幅高于市场平均，这在一定程度上抑制了市场需求。此外，随着新兴商务区的崛起，如丽泽、通州等区域的快速发展，吸引了部分企业的搬迁和新设办公地点，这些新兴区域在租金、政策、配套等方面具有一定的优势，与CBD、金融街等传统商务区形成了竞争态势，导致部分企业流出，空置率上升。

在一些新兴区域，如丽泽、石景山、通州等，楼宇凭借性价比优势吸引来自区内和区外的租户升级换迁。这些区域的租金相对较低，且随着基础设施的不断完善和政策的支持，市场需求逐渐增加。例如，丽泽区域在2024年录得国家金融信息大厦入市，虽然加剧了区域内资源竞争，但整体市场的空置率仍然实现了下降，这表明市场需求在一定程度上能够消化新增供应，租金的合理水平和区域的发展潜力共同促进了市场的活跃。

5. 行业需求分析

5.1 主要行业对办公楼市场的需求贡献

2024年北京办公楼市场的需求恢复主要得益于几个关键行业的贡献。根据世邦魏理仕的报告，TMT板块成为驱动新租需求的主力军，其中人工智能、大数据与平台互联网等关键赛道发挥支柱作用。金融行业紧随其后，证券公司整合办公场所，带动金融行业的租赁成交量居于首位，需求占比达到43%。专业服务业需求稳列第三，律所、咨询类客户的升级搬迁动作不断。此外，以快消品、汽车及食品为主的消费品制造业的需求稳步提升，跻身前四大行业。这些行业的活跃表现对降低空置率起到了关键作用，例如，金融行业和科技互联网行业的需求占比合计达到69%，成为市场的主要需求驱动力。

5.2 行业整合对市场的影响

行业整合在2024年对北京办公楼市场产生了显著影响。一方面，部分金融、科技、医药企业为了降低成本、提高运营效率，选择将办公场所整合至自用楼宇，或者缩减办公面积，这在一定程度上增加了市场的空置面积，特别是在CBD、金融街等传统商务区。另一方面，行业整合也促使企业寻找更具性价比的办公空间，推动了搬迁交易的增加，占全年新租面积的80%，这一比例再破历史纪录。搬迁活动以同区内换迁为主，跨区搬迁则多迁入丽泽、奥体和望京等子市场，这种有目的性的搬迁进一步优化了空间利用，提升了资源的配置效率，对降低空置率产生了积极影响。同时，行业整合也加速了市场的优胜劣汰，促使业主方调整策略，加大租金让步幅度换取出租率，以更多激励政策来吸引或保留租户，从而推动了市场的活跃度和空置率的下降。

6. 未来展望

6.1 2025年市场预测

根据世邦魏理仕的预测，2025年北京办公楼市场将仅有两个新项目入市，带来总计24万平方米的办公面积增量，但存量可租面积依然充裕。在复杂多变的业务环境下，租户的房地产策略目标更趋复合、多元，兼顾成本、效率、品质与规模等多方面要素，并在选址交易、项目管理、运营管理等环节寻找更大的优化空间。预计2025年北京甲级办公楼租金将下调14.8%，这将进一步激发市场需求，提升市场活跃度。

从需求方面来看，尽管整体经济形势存在不确定性，但随着政策的持续发力和经济的逐步恢复，预计企业办公需求将继续释放。特别是金融行业和科技互联网行业，作为2024年市场的主要需求驱动力，有望在2025年继续保持活跃。此外，随着新兴行业的发展和产业结构的调整，一些新兴产业如人工智能、大数据、新能源等领域的办公需求也将逐渐增加，为市场带来新的增长点。

从供应方面来看，2025年新增供应相对有限，这将有助于缓解市场的供应压力，为租金的稳定和空置率的控制提供有利条件。然而，存量可租面积依然充裕，市场竞争依然激烈，业主方需要继续通过优化租赁策略、提升服务质量等方式来吸引租户，提高出租率。

6.2 政策影响与市场趋势

政策方面，2025年将继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，这将为经济的持续回升和向好发展注入强劲动力，也将对北京办公楼市场产生积极影响。例如，财政政策的支持将有助于企业的发展和扩张，从而增加办公需求；货币政策的宽松将降低企业的融资成本，提高企业的投资能力和信心，进一步推动市场需求的增长。

此外，政府对科技产业、新兴产业的重视和政策扶持将继续加强，这将有利于中关村、望京等科技中心区域的发展，吸引更多相关企业入驻，进一步提升这些区域的市场竞争力。同时，随着城市更新和区域发展的推进，一些新兴商务区如丽泽、通州等区域的基础设施和配套设施将不断完善，市场吸引力将逐渐增强，有望成为未来市场发展的新热点。

市场趋势方面，随着企业对办公空间的需求更加多元化和个性化，灵活办公、共享办公等新型办公模式将继续受到关注和青睐。这将促使业主方和开发商更加注重办公空间的设计和功能配置，提供更加灵活、高效、舒适的办公环境，以满足不同企业的需求。此外，随着科技的不断发展，智能化办公将成为未来的发展趋势，办公楼市场将更加注重智能化设施的建设和应用，提升办公效率和管理水平。

同时，随着市场竞争的加剧和租户议价能力的提高，租金将继续面临下行压力，业主方需要更加注重成本控制和服务质量提升，以保持市场竞争力。此外，随着环保意识的增强，绿色建筑和可持续发展将成为市场的重要考量因素，办公楼市场将更加注重节能减排和环境保护，推动行业的绿色发展。

7. 总结

2024年北京办公楼市场在多重因素的共同作用下，空置率成功下降至21%。这一成果得益于经济的持续恢复、政策的有力支持、业主方的策略调整以及市场需求的逐步回暖。金融业和科技互联网行业成为市场的主要需求驱动力，而中关村、望京等科技中心区域凭借产业集聚效应和租金性价比优势，去化表现突出。尽管CBD、金融街等传统商务区空置率有所上升，但整体市场仍呈现出积极的发展态势。

租金的持续调整在下半年对市场活跃度的提升起到了关键作用，业主方通过加大租金让步幅度和提供更多激励政策来吸引或保留租户，有效刺激了市场需求。同时，搬迁交易的活跃也对空置率的下降起到了显著推动作用，优化了空间利用和资源配置效率。不同区域的租金变化呈现出明显差异，新兴区域凭借性价比优势吸引了大量租户，而传统商务区则面临租金高企和企业外流的双重压力。

展望2025年，北京办公楼市场预计将迎来新的发展机遇和挑战。新增供应相对有限，但存量可租面积依然充裕，市场竞争依然激烈。政策的持续发力和经济的逐步恢复将为市场带来积极影响，特别是金融行业和科技互联网行业有望继续保持活跃。同时，灵活办公、共享办公等新型办公模式以及智能化办公将成为未来的发展趋势，办公楼市场将更加注重办公空间的设计和功能配置，以及智能化设施的建设和应用。

综上所述，2024年北京办公楼市场的表现显示出市场的韧性和活力，也为未来的发展奠定了坚实基础。随着政策的支持、经济的恢复和市场需求的不断变化，北京办公楼市场有望继续保持稳定发展，为城市的经济增长和企业的发展提供有力支撑。