近期考虑换房，做了一些研究笔记。理想中的房屋如上图：房子小一点没关系，房间小一点也没关系，院子小一点也没关系，但是希望有前院，有drive way，有三车库，大门是正对路边的，总觉得这样房子才是正的。家里杂七杂八的东西是在太多，需要多一个车库放杂物，也不喜欢把车停路边。
先看看最近一年来美国的房价数据。据华尔街日报的报道，2020年房价格中位数首次突破30万美元，创14年以来新高。美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）的数据显示，2020年12月份房价中位数30.98万美元，较上年同期增长12.9％；11月房价中位数31.08万美元，较上年同期增长15％；10月是创纪录最高点，中位数31.3万美元。就全年而言，价格中位数上涨9％，至29.65万美元。
为何涨得如此之多呢？
利率低是一个重要因素。根据房地美（Freddie Mac）的数据，在截至2021年1月中旬的一周中，30年期抵押贷款的平均利率为2.77％，低于上年同期的3.6％。低利率使得一些能付得起首付的人承担得起房贷月供，从而催生了一些刚需的购房者。
此外，疫情的流行，使许多美国人寻求更大的房屋，应对远程工作和学习的需要。疫情造成的工作损失主要集中在低薪行业，而高薪家庭基本都能很好地度过经济衰退。疫情中的居家令促使这些高薪人群带着工作离开大城市到郊区或小镇，创纪录的低借贷率对这些想要搬到郊区换更大房子的人来说，非常有吸引力，因此的居家令放松以后，房屋销售在6月开始上升。
NAR在1月22日表示，与去年11月相比，12月份的成屋销售增长了0.7％，比19年同期增长了22％，也达到14年来的最高水平。2020年不光是大房子备受青睐，据华尔街日报报道，独立的小房子的需求也很旺盛，过去十年，Freddie Mac7月的数据显示，小型房屋需求每年以8.6％的速度增长，今年更胜。
但最重要的原因是，美国住房供应的问题
供应不足一个原因是老房东持有房子不卖。华尔街日报最近的一篇报道显示，根据房地产经纪公司Redfin的数据，2020年典型房主房产持有年限为13年，比2019年的12.8年略有增加，远高于2010年的8.7年。有25%的房主甚至在一套房子居住长达20多年。对于病毒的担忧使得潜在的卖家取消或推迟了卖房计划，可能也是2020年房产持有年限长的原因。
美国居住在同一套房超过20年的人的比例
图片数据来源：WSJ
房主持有房产的时间加长，加剧了市场上房屋供应的短缺。根据NAR的数据，截至12月底，共有107万套房屋待售，比2019年12月下降了23％。按照目前的销售速度，12月底的市场以1.9个月的房屋库存再创历史新低（11月对应数据128万套待售，比2019年下降22%，房屋供应最多2.3个月）。
Redfin首席经济学家戴里·费尔威瑟（Daryl Fairweather）表示，美国目前房屋市场处于严重的供不应求状态，这一状态导致人们不想搬家，因为买房太困难了，由此导致供应更加不足，买房也变得更加困难。结果就是重新做贷款，继续住在原来的房子里。即使是年上70岁的婴儿潮一代的老人，也推迟了搬到退休老年社区的计划。
新房的供应不足，库存短缺固然刺激了新房建设。美国商务部1月21日表示，衡量美国房屋建筑规模的新屋开工量较11月增长了5.8％，2月1日数据显示，新房建设支出更是增长了1%，再次创下新高。
建筑材料难以获得，建筑成本增加也导致新房供应跟不上需求。对于房屋建筑商来说，对住房的巨大需求是加速建设和解决库存危机的机会。但是，有的企业在努力却因供应短缺，木材成本飙升以及对劳动力和土地的激烈竞争，住房建筑商们也有意避开在建筑成本高企的时候盖更多的房子，因此也限制房屋的销售，比如有名的莱纳（Lennar）。
根据全国住房建筑商协会（National Association of Home Builders，NAHB）的数据，一个典型房屋的木材价格平均增加了1.6万美元，即使这样，想买到木材也不容易。罗伯特·普尔（Robert Pool）是德州一家向建筑商销售产品的家族企业Main Street Lumber的共同所有人。他说，在木材供应危机初期，他都没法向新客户提供木材，只能保证满足现有客户的订购需求。
据Bloomberg报道，木材供应的有限和价格的飙升一方面是由于3月很多美国和加拿大的木材加工厂关闭，另一方面也还面临着甲虫侵扰和野火造成的木材短缺。增加的成本，毫无疑问会转移到购房者身上，体现出来就是房价高涨。
根据NAHB数据，2020年新房供应只有90万套，跟2019年持平，2021年可能会有上升，但是由于建筑成本的上升，上升的空间也不大。
另一方面，彭博资讯（Bloomberg Intelligence）的分析师约书亚·扎雷特（Joshua Zaret）表示，由于政府的监管，土地开发至少也要2年的时间。
根据Realtor整理的数据，2020年12月全国住房库存量比去年下降了39.6％，12月降至历史低位70万套以下。不过12月挂牌房屋有所改善，仅同比下降0.8％，比11月份下降8.7％好多了。而从历史看，2020年房屋供应也是历史低位。
来源：FRED. https://fred.stlouisfed.org/series/MSACSR
综上所述，二手房持有不卖，新房建设不足，和近乎创纪录的低借贷率，以及疫情导致对更多空间的需求，推高了房屋价格，加剧了购房者之间的竞争。
还要涨多久？
供应是短缺的，我们再来看需求端。
根据1月29日CNBC报道数据，2020年待售房屋销售激增21％。在全美范围内，典型房屋在12月在市场上停留了66天，比去年同期减少了13天。经济学家说，预计今年强劲的购房需求将继续.
以上说到的，都是购房需求。而从租房需求看，根据美国调查统计局的数据，截止2020年第三季度，全美租房空置率只有6.4%，而房东直租的空置率0.9%，在历史上也是低位。由此可见，租房需求也是极其旺盛。
来源：美国统计局https://www.census.gov/housing/hvs/files/currenthvspress.pdf
为什么？归根结底是需求增长速度大于供应速度。那么为什么有那么多需求，当然一方面是人口的增长，尤其是购房需求人口如千禧一代人口增长。
根据房地美（Freddie Mac）研究，按照当前新屋建设的速度，每年新屋供应短缺37万套。按照房地美的估计，每年需要162万套住房才能满足住房需求：110万套住房用于住房增长，30万套用来替换旧房，10万套用来满足第二套住房的需求，以及12万套空置房屋用以维持市场运转。即使按照最保守的估计，美国预计每年有5万家庭因为供应不足而买不到房。用房利美（Fannie Mae）首席经济学家道格·邓肯（Doug Duncan）的话，“需求仍然没有得到满足。”
而Realtor估计美国新房缺口是400万套。2月1日美国商务部出来的新房数据如下图。按照这个速度，跟上现有的需求至少还要三年时间。考虑到需求继续增长，达到供需平衡可能还要更久。
来源：美国统计局https://www.census.gov/construction/nrc/pdf/newresconst.pdf
再来看存量市场，经济学家说，现在房地产市场的风险要比14年前的繁荣时期低得多，因为抵押贷款标准更加严格，跟2007～08年不可同日而语。许多面临财务困难的房主也可以利用当前的政策，降低每月还款压力，从而提高了购房者的承受能力，降低了风险。
2021年千禧一代年满40岁，而年轻一代将变成25岁。在2020年初，千禧一代和年轻一代纷纷表示承担更大的债务来买房。只有四分之一的受访者表示，他们降低了每月抵押贷款预算，另外四分之三的受访者表示，低利率将使他们考虑在更好的社区中购买更大的房屋。
有人说，股市不破，楼市不跌，但是股市破了，楼市就一定跌吗？但我们的判断是，即使遇到股市崩盘，也只会释放一些房屋，大量抛售的现象不太可能发生。因此也只能产生短期的回调或者增速减慢。而且，按照目前“放水”的速度和力度，资产价格涨速恐怕只会更快不会停止。
结论三个字，买房难～
参考文献：
1.https://www.wsj.com/articles/housing-market-stays-tight-as-homeowners-stay-put-11611226802?mod=hp_lead_pos4
2.https://www.wsj.com/articles/u-s-existing-home-sales-reach-highest-level-in-14-years-11611327933?mod=hp_lead_pos4
3.https://www.wsj.com/articles/amid-covid-pandemic-housing-boom-demand-for-small-spaces-grows-too-11611311402
4. https://www.census.gov/housing/hvs/index.html
5.https://www.realtor.com/research/topics/housing-supply/
6.http://www.freddiemac.com/fmac-resources/research/pdf/Dec_Insight_Press_Release.pdf
7. https://www.census.gov/construction/nrc/pdf/newresconst.pdf
8.https://www.realtor.com/research/2021-national-housing-forecast/
