加西网编译和综合报道：最近大温都会局发布了新的人口预测，显示到 2050 年总人口达到 421 万，该地区由 23 个地方政府组成的地区预计将平均每年增加 50,000 名新居民。
当时大温都会局主席迈克·赫尔利 （Mike Hurley） 表示，大温的预期人口增长率“有点过高”，特别是如果联邦政府没有适当规划容纳它所需的基础设施。
赫尔利也是本拿比市市长，他说：“我认为--这只是我个人的观点，不代表大温地区的观点--在我们的基础设施真正开始跟上，包括学校、医院在内的各处基础设施都出现赤字之前，不仅仅是大温地区的基础设施，还有其他城市的基础设施，我认为这对市政当局来说是一个很大的负担”。
然而该预测可能仍然太保守，因为2023 年，进入该地区的新移民净人数为 119,000 人。
这一数字几乎是 2015 年贾斯汀·特鲁多 （Justin Trudeau） 首次当选总理时的四倍。
这一数字是预估人口增长数量的两倍多，凸显了大温地区基础设施所面临的巨大压力。
尤其由于大温的地理格局，城市间通过桥梁连接，而这些桥梁可能需要几十年才更新换代，在被新的大桥取代之前，这些桥梁将面临越来越高的车流量。
高贵林港市长布拉德·韦斯特（Brad West）说：“我猜联邦政府有这样一个错误的想法，即你可以邀请所有这些人到加拿大来，他们就不会有需求。他们永远不会使用医疗保健系统，他们永远不会冲马桶，他们永远不会送孩子上学”。
他是为数不多的对他所说的“沉睡者问题”发出警告的政客之一，这个问题是指渥太华一直允许大量移民和临时居民进入该国，而没有提供基础设施来支持他们。
韦斯特表示，大温地区的吸收能力已经超出了其极限。
最近激增的国际新移民大多数是外来工人和外国学生，他们不仅需要住房，而且有资格获得全民医疗保健和许多其他政府服务。
上周波拉拉（Pollara）为加拿大广播公司（CBC）进行的一项民意调查发现，82%在过去10年中抵达加拿大的外国公民同意这一说法："加拿大接受了太多的移民和留学生，却没有规划足够的住房、基础设施或足够的就业机会"。
韦斯特说，高数字不仅创造了对经济适用房和租金的强烈需求，还导致注册卑诗省医疗保险的人数创下历史新高。“唯一的资格要求是你是卑诗省的居民”。
一些省份，比如安省不允许外国学生参加医疗保险。
韦斯特说，教育也面临压力。“你需要做的就是看看整个地区存在的便携式教室的数量，就会在公共教育方面首当其冲地感受到（增加的人口）的影响”，他说，“便携式设备不再是例外，而是规则”。
韦斯特说，在素里等快速发展的城市，一些中小学生甚至不得不使用便携式厕所，素里学区官员证实了这一现实。
作为 TransLink 董事会成员和大温哥华地区水务委员会主席，韦斯特直接指出了渥太华在人口突然增长对污水处理和饮用水等方面的影响方面的资金不足。
尽管特鲁多最近承诺降低永久和临时移民的目标，但韦斯特不相信会发生真正的下降，部分原因是现状“适合一些相当强大的利益”。
温村首付84万!高收入者也望而却步
对于年轻人和单身人士来说，进入大温昂贵的房地产市场变得越来越具有挑战性。
随着房价的持续攀升，即使是一些高收入家庭也为买房苦苦努力。
Vancity 1 月份的经济和影响报告显示了在大温买房的艰难局面。对于许多大温地区的人来说，拥有房屋的梦想越来越遥不可及。
该信用合作社表示，单身和年轻买家面临的最大问题之一是住房成本超过收入增长。
自 2018 年以来，买房的 Vancity 客户的平均家庭月收入增长了 27%，到 2024 年达到 13,300 加元。
然而，每月抵押贷款还款额飙升了 50% 以上，攀升至 3,400 加元。
报告写道：“这些数据表明，只有收入可观的家庭才能考虑进入温哥华的住房市场，即使他们有两份收入。对于那些只靠一份薪水生活的人来说，在本地区购买和维持住房所需的收入可能非常具有挑战性”。
该报告称，大温哥华地区独立屋的基准价格现在略高于 200 万加元，公寓的平均价格为 757,000 加元。
此外，收入上存在显著的代购。43-58 岁的 Vancity 抵押贷款持有人的平均月收入为 14,400加元；相比之下，19-30 岁的买家为 11,800 加元，凸显了年轻买家和老年买家之间的明显收入差距。
报告写道：“除了前所未有的购买价格之外，最近的利率波动也增加了抵押贷款持有人的不确定性和费用”。
Vancity 表示，当利率在 2021 年处于最低水平时，许多人选择了浮动利率抵押贷款。2022 年 2 月，在利率开始上升之前，浮动利率抵押贷款持有人平均每月支付 2,230 加元。
随后，利率在 2022 年 3 月至 2023 年 7 月期间稳步攀升。到 2024 年 9 月，浮动利率抵押贷款的月供额上升到平均 3,550 加元，增长了 59%。
对于那些抵押了新购房的人来说，平均每月还款额从 2,660 加元上升到 4,425 加元，飙升了 66%。
Vancity 称，2024 年温哥华市中心独立屋的平均首付为 84 万加元。郊区为 49.78 万加元，菲沙河谷为 29.14 万加元。
2024 年 19-42 岁买家的平均首付为 287,300 加元，比 2018 年增长 37%。首次购房者的平均首付上涨了 20%，到 2024 年达到 179,000 加元。
Vancity 表示，这些数据表明人们对家庭财富的依赖。
据加拿大统计局的数据，1990 年代出生的人拥有的住宅物业中，超过 20% 是与父母共同拥有的。报告称，这助长了所谓的“继承政治”的增长，即家庭财富在获得房屋所有权方面发挥着重要作用。
加拿大人被迫寻找创造性的解决方案来解决不断上涨的住房成本问题。
大约 24% 的 Vancity 抵押贷款持有人从他们居住的房屋中获得租金收入，以产生额外收入。
2022 年底，超过一半的 Vancity 会员延长了抵押贷款摊销，与 2018 年的不到 20% 相比大幅增加。
Vancity 表示，这可能是为了缓解短期财务压力。
购买新房的标准通常是二十五年摊销期，但最近联邦政策的变化现在允许更多的购房者有资格获得 30 年期抵押贷款。
温哥华仍然是全国最昂贵的租赁市场，一居室公寓的平均成本为每月 2,534 加元。
尽管租金在过去一年下降了 12%，但负担能力仍然是租房者面临的重大挑战。
“自疫情爆发以来，温哥华一居室公寓的价格上涨了 38%。2024 年 11 月，低陆平原地区的平均购房价格比 2018 年 1 月高出 31%”。
接受调查的 21% 的租房者表示，他们无法支付 5,000 加元的意外费用。
只有百分之五的抵押贷款持有人说了同样的话。信用合作社表示，这是因为拥有房产的人可以使用房屋净值信贷额度来支付意外费用。
Vancity 表示，虽然成为房主通常被视为财务成功的黄金标准，但还有其他方法可以为自己创造财务稳定。
它写道：“对于那些选择不在这个昂贵的市场购买股票的人来说，投资可能是一个不错的选择，因为股市通常会奖励长期投资者”。
它还建议寻找住房合作社等购买的替代方案，这是一种非市场住房，专注于创造居住空间，而不是投资空间。
Ref: https://www.vancity.com/SharedContent/documents/reports/vancity-economy-impact-report-202501.pdf
