英国房价指数：印花税将占购价1%，销量增长持续，房价三年内涨7.5%

文摘 2024-11-30 20:00 英国

“由于收入增加和抵押贷款利率下降，英国房地产市场在 2024 年恢复增长。预计 2025 年房价将再上涨 2.5%，销售额将比 2024 年增加 5%。”

2024 年，英国房地产市场恢复增长，与 2023 年相比，销量增加，房价上涨。由于家庭收入增长加快和房屋抵押贷款利率下降，英国房产销售市场的表现比预期更好。尽管目前秋季预算案的影响以及 2025 年抵押贷款利率是否会下降还存在不确定性，但英国专业房产门户网 ZPG 预计 2025 年英国房价和销售量都将小幅走高。

较低的抵押贷款利率支持房价恢复增长

房屋买卖双方在 2024 年重返市场，建立了健康的待售房屋存量，这支撑了销售量。新达成的销售数量在年底时刻强劲增长，因为买家希望赶在 2025 年 4 月印花税率上调之前完成交易。目前达成的销售额比去年同期高出 19%，买家需求高出 25%。

销量增加和买家信心增强导致房价上涨，截至 2024 年 10 月的一年中房价上涨了 1.5%。英国所有地区的房价通胀率现已转为正值，但南北差异明显。

收入增长有利于住房负担能力

2024 年，收入增长强于预期。预算责任办公室 (OBR) 的最新数据显示，2022 年第二季度至 2024 年第二季度期间，家庭可支配收入增长了 15%。同期房价仅上涨了 1.5%，这一趋势有助于修复住房负担能力，也意味着房价不太会进一步下跌。根据 OBR 的预测，预计 2025 年收入将温和增长。

抵押贷款数据显示，过去两年来，首次购房者和现有业主的平均家庭收入增长了 9% 至 12%。

抵押贷款利率将维持在当前水平

去年，购房者的抵押贷款利率下降了 1%，目前平均为 4.1%。尽管抵押贷款利率在秋季预算案之后有所上升，但预计对于 75% 贷款价值比的五年期固定利率贷款产品，借贷成本将保持在 4.25% 左右。

预计贷方将在评估那些五年以上固定利率抵押贷款人的负担能力方面进行创新，这将在 2025 年和 2026 年期间支持购买力和市场活动水平，而不会进一步降低总体借贷成本。

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2024 年住房负担能力将改善

除了就业、收入和借贷成本的经济前景外，影响销售市场前景的另一个关键因素是当前房价是便宜还是昂贵。价格越便宜，上涨的可能性就越大。相反，如果房价看起来太贵，房价上涨的可能性就较小。

ZPG 有一个模型可以追踪房屋是被低估还是被高估。2007 年，在全球金融危机期间，房价被高估了 40% 以上，2008/9 年房价大幅下跌。

2022/23 年抵押贷款利率的上涨导致英国房屋在同一指标上被“高估”了 16%。强劲的收入增长和较低的抵押贷款利率在 2024 年修复了这种高估。

展望未来，预计 2025 年英国房价仍将被低估。假设平均抵押贷款利率为 4.25%，房价上涨 2.5%，收入增长 4.6%。在截至 2027 年底的三年内，预计房价将总共上涨 7.5%。

负担能力拖累英格兰南部房价增长

在地区层面运行负担能力模型显示，英格兰中部、英格兰北部、苏格兰和威尔士的房价目前估值合理。这解释了为什么这些地区的房价涨幅目前高于平均水平。

相比之下，根据所有家庭类型的平均收入，南部地区的房价似乎被高估了 30% 或更多。实际上，南部抵押贷款购房者的收入比英国平均收入高出约 50%。对购房者较高收入进行分析，发现估值过高的情况更为温和。

这里的挑战是，购买所需的收入越高，被市场排除在外的家庭就越多。这限制了住房需求量，并解释了为什么去年英格兰南部的房价通胀复苏较慢。

ZPG 预计2025 年至 2026 年，英格兰南部的房价增长将低于英国平均水平。收入增长速度需要快于价格增长，才能进一步提高南部地区的负担能力。

印花税——房价上涨的额外拖累因素

印花税是另一个可能影响 2025 年房价增长的因素。自 2025 年 4 月起，英格兰和北爱尔兰的购房者将支付更高的印花税土地税 (SDLT)，2% 税率区间将恢复，而首次购房者 (FTB) 的减免门槛将缩减。

根据买家需求数据，我们估计，目前有一半的现有业主由于搬家支付了印花税。从明年 4 月起，该比例将上升到五分之四以上 (83%)——几乎所有搬家者都将多支付 2,500 英镑。从明年 4 月起，需要支付印花税的 FTB 比例将翻一番，达到 40%。

面临更高购买成本的买家希望这抵消在购买价格中。这将拖累 2025 年的房价增长，尤其是在中低端市场价格范围（125,000 英镑至 250,000 英镑），其中印花税将占购买价格的 1%。

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2025 年住房销售量将达 115 万套

销售市场有望在 2024 年实现 110 万套销售完成，比 2023 年高出 10%。销售渠道也比去年同期增加了 30%。这一渠道将支持销售完成，并在 2025 年上半年带来提振。在收入增加和贷款机构评估负担能力的方式发生变化的支持下，这一势头将会持续下去。

ZPG 预计 2025 年的销售额将进一步增长至 115 万套，比 2024 年高出 5%。首次购房者仍将是最大的买家群体。

人们出售和搬家的动机多种多样，这些动机更多地植根于需求驱动的动机，而不是纯意愿。除了寻求更好的住房或地点外，人口老龄化、运营成本上升和工作模式的改变将继续影响是否搬家的决定。

总结

过去两年，面对借贷成本的上升，英国房地产市场表现十分坚韧。更高的收入增长和 4% 的抵押贷款利率对修复总体负担能力起到了很大作用。

ZPG 预计房价将在 2025 年上涨 2.5%，成交量将上涨 5%，达到 115 万套。英格兰南部的房价通胀将继续落后于英国平均水平。收入需要继续以高于价格的速度上涨，以帮助重置负担能力并吸引更多买家进入市场。

首次购房者仍将是一个重要的买家群体，希望搬家的现有业主需要更多支持来帮助他们行动，越来越多的人不得不将目光投向更远的地段，以找到更物有所值的房子。

Source: Zoopla House Price Index.

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