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文/乐居财经 徐酒眠
“陕西物业第一股”登陆港交所，资本市场破了一盆冷水。
随着一声铜锣敲响，7月3日，经发物业（1354.HK）正式在港交所主板挂牌上市。开盘破发2.8%，盘中跌幅一度拉到17.33%。最终，首日收跌11.47%，报6.64港元/股，市盈率(TTM)8.08倍，总市值约4.43亿港元。
主打城市服务，同属地方国资物企，47天前敲钟上市的泓盈城市服务（02529.HK），首日高开8.13%，随后一度迅速涨至12.50%，虽然很快又回落并翻绿，不过首日收涨了0.31%。
目前，泓盈城市服务也已跌破发行价，截至7月3日报收2.72港元/股，市盈率(TTM)5.63倍，总市值约4.35亿港元。
经发物业开局不利，来日方长，后续否反转资本市场的态度有待进一步观察。
此次IPO，经发物业全球发售1666.68万股H股，每股发售价7.50港元，募集资金总额约1.25亿港元，所得款项净额约9047万港元。
经发物业引入的3名基石投资者，西安天博诊断技术有限公司、西安盯准教育科技有限公司、瑞凯集团Reynold Lemkins，合共认购717.48万股发售股份，占全部发售股份的43.05%，占上市后公司全部股份的10.76%。
其中，天博诊断认购3000万港元，西安盯准认购1000万元，瑞凯集团认购990万元。
乐居财经《物业K线》注意到，3名基石投资者认购股票的禁售期并不一样，有6个月之差。天博诊断、西安盯准均要到明年7月2日，而瑞凯集团则只需等到明年1月2日。
资料介绍，瑞凯集团2020年在香港注册成立，主要从事资本市场的投资活动，全资持股人刘浩然，同时担任公司执行董事及中国区的主管。
乐居财经《物业K线》进一步通过公开信息获悉，在全球主要市场与资产类别及业务布局上，瑞凯集团是一家典型的单一家族办公室，拥有超过30年的历史，家族历史经营国际远洋大宗商品贸易等传统实业。
经发物业则是通过长安信托介绍认识的瑞凯集团。
相较而言，另外两名基石投资者算得上是经发物业的“老乡”。天博诊断、西安盯准，均为在陕西西安成立的有限责任公司。
前者主要从事体外诊断产品销售及提供医学检测专业技术服务，实控人蒙武军；后者实际上是民办中高考补习学校，创办人及控股股东为丁华明。
合共鼎力认购4000万元，一年以后经发物业能否给两位“老乡”带来期待的投资回报？
招股书显示，经发物业的在管项目绝大部分都集中在总部西安。
截至2023年末，其总合约建筑面积为1500万平方米、在管总建筑面积为1460万平方米。同期，营收约8.62 亿元，对应的净利润5101.8 万元。
其中，城市服务、住宅物业管理服务及商业物业管理服务收入分别贡献营收5.2亿元、1.8亿元及1.5亿元，占比60.9%、21.3%及19.4%。
经发物业业务主要来自关联方输血。第一大客户为控股股东西安经开区管委会、第二大客户经发控股也隶属西安经开区管委会，2023年二者为其贡献的收益分别为2.33亿、5370万元，占比分别为27.1%、6.2%。
2021-2023年，经发物业整体毛利率分别为14.5%、14.3%、13.7%，呈逐年下降趋势。
经发物业上市前毛利下滑，坏账也激增。2021年至2023年，其贸易应收款项分别约为1.26亿元、2.13亿元、2.14亿元，对应呆账及其他应收款项拨备分别为670万元、1190万元、1580万元。
此外，2021年-2023年，经发物业分别有30个、39个及40个项目产生亏损，亏损总额分别为1920万元、1530万元、1960万元。
