金科服务：稳而思进
楼市
2024-08-27 20:45
重庆
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对于金科服务（09666.HK）今年中期的答卷，资本市场举出了高分牌。8月26日晚间，金科服务披露截至2024年6月30日止六个月的未经审核中期业绩公告。数据显示，今年上半年，金科服务实现总收入约24.1亿元，上一年同期收入约24.65亿元。其中，核心主业物业管理服务产生的收入约为20.11亿元，较2023年同期的约19.45亿元增长约3.4%。盈利方面，同期毛利约为4.64亿元，毛利率为19.3%，其中物业管理服务毛利率为17.8%，保持稳定。出于谨慎性考虑，再次对应收款计提减值，因此上半年的归母净亏损约1.9亿元。2024年，金科服务核心财务目标是实现可循环归母净利润4.5亿元。今年上半年，其实现可循环归母净利润约为2.1亿元，目标达成率46%。管理层对全年目标的达成充满信心，坚持做难而正确的事。发布业绩后的首个交易日，8月27日，金科服务股价飘红，午盘一度拉涨6.4%。当日收涨5.59%，报收7.75港元/股，总市值约47.88亿港元。行业深度调整，回归服务本源，打造品质服务成为物企的核心竞争力。金科服务深谙高质量发展，离不开品质服务的基石。基于20余年的住宅服务经验，金科服务打造出“贴心+喜悦”的全周期心悦服务体系，依托“品质服务”“邻里文化”、“美好家园计划”三大法宝精准满足住宅客户核心需求，成就其企业独有核心竞争力。今年上半年，金科服务来自住宅物业的物业管理服务收约16.36亿元，同比增长7.01%，占物业管理服务总收入的81.4%，同比提升2.7个百分点。住宅物业的稳定性和抗风险能力较好，其具备“刚需+长周期”的特征，成为金科服务可持续发展的压舱石，同时优质的服务力、品牌力，也为金科服务在住宅存量获得高质量项目提供了有力支撑。截至2024年6月30日，金科服务已完成30个省市，174个城市的全国化战略佈局，管理共918个住宅项目及361个非住宅项目，服务业主基数持续提升。同期，在管面积约2.48亿平方米，独立第三方占比约51.3%；合约面积约3.26亿平方米，独立第三方占比约61.2%。今年上半年，金科服务谨慎地面对市场化外拓机遇，期内新增超2亿饱和收入的物业管理服务合同，新增在管面积约1000万平方米。其中，新增住宅业态在管面积约720万平方米，约66.0%来自独立第三方。针对存量市场的“美好家园计划”，高质量获取项目10个，新增在管面积250万平方米。服务力、品牌力得到市场充分认可的另一个体现是，金科服务今年上半年小业主收缴率维持高位，达到87.3%，较2023年同期的84.5%提升近3个百分点。精磨服务品质，今年上半年金科服务应收账款增长幅度大幅收窄，仅增加约1亿元左右的规模，且主要是核心业务收入增长带来的自然增幅。截至2024年6月30日，金科服务的贸易应收款及应收票据余额约为30.60亿元，而2023年末约为29.31亿元。贸易应收款项经减值拨备后，净额主要物业管理服务相关的第三方业主的应收物业费构成。目前，金科服务已建立回款长效管控机制，将进一步加强物业费清缴专项工作。坚决贯彻“有利润的营收，有现金流的利润”经营思路，聚焦物业管理服务核心主业。
金科服务坚持有质量的发展，管理导向坚持高质效，在优质项目获取上，提高项目准入门槛。根据宏观环境和行业变化，不断提升非住宅业态拓展标准，将大业主偿付能力视为重要准入条件，截至2024年6月30日，金科服务非住宅业态在管面积略有减少，约为3824.3万平方米。与此同时，对受地产影响的低质效项目坚持退出。今年上半年，金科服务继续退场低质效、低收缴率、负贡献的项目，期内撤场在管面积约2990万平方米。其中主要包含回款无法保障的项目及主动解除委托管理而退出的项目，有效避免项目持续负贡献而长远发展。因此，今年上半年金科服务的在管面积小幅下降，但来自物业管理服务的收入稳步增长3.4%，凸显了高质量发展的成果。盈利方面，物管核心业务毛利率为17.8%，较2023年全年提升1.5个百分点。针对一些开发商遗留问题，因为无法回款，金科服务剔除空置房物业费、空置车位管理费，这一定程度上会影响物业服务毛利率下降。而金科服务物业服务毛利率提升，也正是其坚持高质量发展的成果，管理项目的效率在提升。连续八年保持中西部地区市占率第一，在行业深度调整期，金科服务区域密度优势持续提升。数据显示，截至2024年6月30日，金科服务在西南核心区域的在管面积约为1316.65万平方米，占总在管面积的53.1%，较2023年同期稳步提升约1.5个百分点。金科服务管理层表示，存量市场的发展空间仍然非常巨大，金科服务在核心区域的市占率还有很大的提升空间，未来将持续在西南大本营提升管理密度；同时，通过成本端供应链的整合，密度优势加集采优势对降本增效的正向帮助，也会持续显现。回款强劲，核心业务稳健增长，金科服务的财务管理和现金流状况保持健康状态。业绩报显示，截至2024年6月30日，金科服务拥有现金及现金等价物、定期存款、受限资金和按公允价值计量且变动计入损益的流动性金融资产共29.53亿元。充足的现金储备，不仅为其的运营和潜在扩张提供了坚实的财务保障，也有利于其积极回馈股东、加大分红。一方面，金科服务坚持回购股份，提高对股东的回报，同时也向外界展示了管理层对公司业务前景充满信心。具体来看，截至2024年6月30日，金科服务在联交所合共回购了626.1万股H股，总耗资约5412.6万港元。进入下半年，密集回购仍在继续，7月份，金科服务在联交所回购合共约1969.66万股H股，总代价约为1.25亿港元。其中，今年2月2日、7月12日，金科服务分别注销20万股、606.1万股。“今年已回购了1.8个亿，董事会批准的回购总资金目前还剩5个亿”，金科服务管理层表示，目前公司股价是仍低于企业价值的，所以会用持续回购增厚股东EPS，静默期后，会继续做常态化回购。另一方面，金科服务表示，在具备分红条件，未来一定会保证可观的股息率，不会低于归母净利润的60%，比较2021年度宣派的股息分配率40%进一步提高。金科服务计划根据中国《公司法》的最新规定，通过其充足的资本公积弥补亏损，为未分配利润的转正和后续分红奠定基础，尽快开启现金分红。![]()
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