美联储降息后，香港楼市反应怎样？

财富 2024-11-22 22:13 广东

源自：不正经金融人士

11月，美国两件大事终于尘埃落定，特朗普重回白宫，美联储再次降息25个基点。

加上9月份美联储降息50个基点，今年美联储累计降息75个基点。

对于香港楼市而言，这绝对是个大大的利好！

因为，香港房贷利率绑定美联储，美联储降息，房贷利率就跟着降！

以11月美联储降息为例，具体步骤为：

本次香港银行跟随减息的力度，大大高于市场普遍预期。

减息后，买房能省多少钱？

先别急，在计算前，我们先介绍下现在香港银行提供两种按揭贷款计划——“H按”（香港同业拆借利率，Hibor Rate）及“P按”。

H按中的H指的是Hibor（同行拆借），是一个每天都浮动的利率。这种方式的按揭息率根据参考日的Hibor rate为基准加一个固定息率计算，现在普遍使用Hibor+1.3%。为了避免Hibor升至过高数值，H按会设置上限，也就是所谓的“封顶息”。封顶息是根据最优惠利率P-rate（Prime rate）减去某个固定息率后得出的计算结果。大型银行现在通常采用P-1.75厘，而在减息前的P为5.625厘，减息0.25厘后，P降至5.375厘，最新的封顶息也由3.875厘降至3.625厘。

而P按则是以最优惠利率(Prime Rate)为基准的按揭计划，多以「最优惠利率 – 固定点子」（P-？％）来计算，不同承按银行的P按利率略有不同，如汇丰银行目前为P-1.75厘，即5.375 -1.75厘= 3.625厘。当买家选定了P-1.75厘作为按揭供款利息后，1.75厘的部分是不会转变的，但P却会随美国加息或减息而有所调整。

所以，对于现有按揭客户而言，特别是持有H按按揭的业主，降息开启，银行拆息持续下降，实际利率跌破锁息上限后，将会节省更多利息；至于使用P按按揭的业主，在银行调整最优惠利率后也会减轻供楼压力。

你会发现，H按更容易受到买家的喜欢。

对于目前有置业计划的买家来说，除了能享受到利息开支的减少外，申请按揭时的收入门槛也会降低。

好了，我们以一套贷款额500万，贷款30年的房子为例，来算下每月能悭息多少，如果你是9月前买房的业主，两次降息后，贷款500万，每月能悭息2149元，而且入息要求从48,465元降低至45,606元（港币）。

另需要说明的是，银行跟买家签定按揭契时，会容许买家如选取了H按的话，在合约期内更改一次选项，转回P按，不过最优惠利率的P减水平，则可能需再按当时市场环境而定，反之亦然。

而且不论购买套数多少，只要符合银行按揭申请的条件，首套房、2套房……甚至N套房，利率都有可能做到一样。

单看利率，聪明的网友会发现，香港目前的房贷利率比内地高。内地四大一线城市除了广州3%外，其他三个城市首套房都是3.15%的利率，对比香港的3.625%，便宜不少。

但是，从历史上看，内地房贷利率近10年基本维持在4.5-5%的水平，今年为刺激楼市消费，四大一线城市房贷利率首次拉低至3%-3.15%的水平，而香港绑定美联储，很长时间都维持在3%以内。而且香港无论是存量房还是新房，房贷利率都跟随美联储步伐，美联储降息，跟着降息，主打一视同仁。而内地的存量房的利率调整需要相关部门出政策，且存量房与新房按揭利率不同。

目前香港的租金回报率平均水平在3.2厘左右，从投资角度上看，香港的房贷利率与租金回报率是最为平衡的，后期若美联储继续降息，租金回报率超过房贷利率大大的可能。

降息后，市场反应怎样？

成交上，最新数据显示，2024年10月份整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商舖物业)录5,857宗，总值416.57亿元，较9月的3,843宗及276.57亿元，分别上升52.4%及50.6%，宗数创今年5月後近5个月新高，而金额创今年7月後近3个月新高。

单就住宅的数据来看，10月份一手录1,615宗及173.5亿元，较9月的517宗及61.7亿元，分别急升2.12倍及1.81倍，宗数及金额同创今年5月後近5个月新高。

市场明星盘如天玺天，更是出现3次开盘3次清盘盛况，累计吸引入票近10万人。

图：来源于香港经济日报

顶级豪宅的成交也是不断出现，如太平山独栋别墅10亿成功出售。

图：来源于香港经济日报

看来，已经有不少的人看准了降息的机会，调整资产配置，其中内地的高才和投资收租型客户，是本次楼市回暖的主要助力。

在房贷利率走低的趋势下，香港的房租不断地涨出新高，香港租金8月报123.94点，指数连升6个月共6.96%，创58个月(近5年)新高。在租金走升、“供平过租”的趋势下下，相信未来转租为买的人会增多，毕竟，帮房东供楼，总不是一件让自己开心的事。

来源：不正经金融人士

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