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深圳楼市，也反转了！

财富 2024-11-25 22:02 广东

作者：余飞

源自：城市财经

01

深圳，又开始抢房了

10月份的火热行情，在深圳延续到了11月份。于是10月份的日光盘，在11月份也照样出现了。

11月24日，龙岗区大运新城板块深铁阅云境214套商品住宅上市，开盘两个小时不到就宣告“卖光”，去化率100%，销售额达10.77亿元。

成为深圳东部今年首个日光盘。

两个月三个日光盘，而且都在原关外，是否说明深圳楼市行情扭转了？当然不能。

这几年，虽然行情惨淡，但深圳的日光盘并没有绝迹。

但大多日光盘，要么是千万豪宅价格低开，与周边二手房形成较大倒挂空间后，被抢夺一空。最典型的案例海德园，基本开盘就是日光。

还有的刚需盘，也被日光，比如上个月龙华与光明的楼盘。这两个楼盘被日光，一方面在于价格有诱惑力，折扣也到位，另一方面则是10月份的整体气氛烘托到位了。

10月13日龙华区的深业上城学府开盘，有名校学位加持，价格很高。户型为79平方米至139平方米的3-4房，备案均价定为8.05万元/平方米。开盘时享受93折优惠后，均价降至约7.6万元/平方米，使得三房单位的起步价不到600万元，首套房首付仅需80多万元，呈现出明显的价格倒挂优势。

另一个日光盘位于光明区的中建观玥，项目备案均价约3.8万元/㎡，备案单价区间约3.5万元/㎡～3.9万元/㎡，备案总价区间约284万元～439万元，而且，在此基础上还可以叠加各种优惠，折后单价约3.3万元/㎡起，其中80㎡三房折后总价低至249万元。

这一次，龙岗的日光盘深铁阅云境，不外如是。

02

深圳楼市，也反转了

深铁阅云境这一次日光，成为龙岗乃至整个深圳东部地区近年来首个日光盘背后，有三个逻辑：

第一，价格有诱惑，折扣到位。

该项目VIP登记享99折，认筹享97折，开盘即享91折，认购后十天内准签享99折，如果是10天内一次性付款，再在以上折扣外享99折，上述所有折扣加成，能够享受85折的优惠，折后单价最低约3.78万元/平方米，最高约4.92万元/平方米，均价4.4万元/平方米。

可供对比的是，项目周边的二手房价格成交价格更高，比如临近的颐安都会中央二期10月的挂牌均价为5.2万元/平方米，成交均价为4.5万元/平方米左右。

第二，大运新城板块的新房项目，并不多。

大运片区内的新房项目并不多。目前，加上深铁阅云境在内，共5个新盘。另外四个楼盘，均价都比深铁阅云境高。

一个是仁恒公园世纪三期，带装修均价在4万至5.8万。一个是颐安都会中央三期和五期，均价在4.8万至5.8万元。一个是深业泰瑞府，均价在4.3万至5.1万。一个是美域蓝海，带装修4.7万至5.5万。

整体对比下来，深铁阅云境，竞争力被拉满。

第三，整体配套不错。

项目紧邻大运地铁站。而且大运新城整体区位的潜力在整个龙岗属于上等。

商业配套也不错，邻近星河coco park，山姆会员店，华润大运天地，在未来还将与深港世贸中心等高端商业配套形成约70万㎡的国际级商业圈。

以上三个因素，单凭一个，都不能使其日光，而三个因素叠加在一起，诱惑则被拉满，这是其日光的重要因素。

当然，还有一个因素无法忽视，那就是10月份以来火热的行情，营造起了氛围感。

恰如我上面所说，两个月三个日光盘，并不能说明深圳房地产行情就此扭转。

在前两天分析广州、厦门当下行情的文章中，我就说过，广州、厦门在进入11月份之后，行情已经转向，回到了10月份之前的成交量。

根据克而瑞厦门披露，11月前两周，厦门商品房成交量连续跳水。11月第一周相比于前一周成交量腰斩，第二周继续下跌，回到了这一轮大规模救市之前的水平。

新房成交均价，也再次回到了3万以内。

广州方面，11月前十天，新房网签量又跳水至2024套。

制图：城市财经；数据：广州市住建局

二手房成交量也略有下降。二手房成交在10月第二周创下新高，突破了3100套，之后立刻跌破了3000套，11月第一周成交只有2678套，上周只有2500套。

所以，上周广州很是着急，一方面出台了放松落户的征求意见稿，准备在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区推行购房落户政策；另一方面，跟随京沪深，取消了豪宅线。

上海、北京、深圳也有动作，其本质也是在给已经出现的颓势续力。

深圳方面，11月份行情延续了10月份，但上周基本已经见顶，也出现了反转。

深圳房地产中介协会披露的数据显示，上周二手房录得量1959套，尽管这个量相比于10月份之前仍是高位，但相比于过去五周，创下了新低，录得量环比下跌了12.5%。

此外，深圳的新房网签量虽然仍在高位，但看房量和看房人数已经出现了较为明显颓势。

这项指标对房地产市场交易量的影响极大，某种程度上，如果售楼处“门前冷落鞍马稀”，那么项目的销售以及市场转好的持续性，就很难保证。

当然，仅看一周的数据变化，还不能说深圳火热的行情就此结束，就像之前我说不能仅凭一个月的行情就断言深圳楼市就此复苏一样。

但广州、厦门，尤其是广州的行情，的确已经回到了这一波大规模救市之前的行情。

03

一线房价早晚会涨，但节点不是现在

本质来看，前两天北上广深集体取消豪宅线，就是给再次出现颓势苗头的楼市再次续力。

但取消豪宅线和降税等操作，只是给能买得起房的人降低了购房成本，却无法调动市场信心，更加无法增加民众的收入，从而将无效需求转化为有效需求。

所以，这一波行情，依旧难以维持。

10月份的火热行情在预料之中，11月和12月行情可能还会延续，毕竟到了年末，一方面有政策追加，另一方面还有房企年末打折冲销量。

本号仍在强调，要让子弹多飞一会儿。

影响一线城市冷暖的关键因素，是信心。这种信心，需要全国经济、就业等大环境作为底座。

不然，深圳为何自2021年2月份以来一路下跌。

从最高时期8万多一路下跌，跌破8万，跌破7万，今年7月份已经跌破6万，回到了“5”字打头时代。

乐有家数据显示，7月份深圳二手房成交价格为5.9万元/平方米。

这三年的下跌过程，深圳的供应依旧少，需求依旧多，结果不还是下降了吗？

根本原因在于宏观大环境带来的不确定性，无法给市场以信心和预期，没有信心和预期，一线城市就会出现富人不投资，中产不兜底，越来越多的穷人收入缩水致使更加买不起的局面。

所以，如果后续经济、产业、就业的数据无法给予市场信心和预期，一线城市也无法上演独立行情。

即便后续依靠政策强拉，止跌，未来也是处在“L”的底部横盘，或微微上翘。

一线城市的房价，早晚会止跌，但本号认为，节点不是现在。

以我所在的深圳来说：

第一，早晚会涨，是由深圳的经济发展势头、产业势头、人口竞争力、供小于求的基本面决定的。

过去四十多年的经济快速发展，产业强势崛起，让深圳的人口爆炸性增长。

深圳从1979年立市到2023年年末，人口翻了56.6倍。

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

疯狂涌入的人口带来的必定是巨大的购房需求。

除了购房居住的硬需求外，还有随着产业、经济狂飙带来的疯狂的投资需求。

人口不断流入、热钱不断流入，硬需求与炒作需求叠加之下庞大的购房需求，推动着深圳房价水涨船高。

而另一方面，深圳在对待房产上，由于逼仄的空间和坚持工业立市的原则，让深圳始终“重产业、轻居住”。

深圳工业用地占比常年维持在30%左右，这一数值接近国际15%-30%指标的上限；居住用地占比，40年来从未达到国际通用指标下限。

更为关键的是，深圳本就占比不大的居住用地上，超一半房子是无法公开成交的城中村。

深圳拥有1044个城中村，数量全国第一。另外，深圳有1200万人居住在城中村，占总人口的67.5%。

这种房产分布，导致深圳真正能流通的商品房少之又少。

之前的数据显示，商品房189万套，保障房51万套，公寓等其他住房97万套，单位自建房55万套，工业宿舍183万套。

一方面是不断涌入的人口和疯狂炒作的需求，另一方面是稀少的供地和商品房供应，双重夹击下，深圳的房子不断突破天花板。

这是深圳房价过去持续上涨的根本逻辑，也是未来其潜力的底座。

第二，节点不在当下。

影响一线城市冷暖的关键因素，是信心。这种信心，需要全国经济、就业等大环境作为底座。

不然，深圳为何自2021年2月份以来一路下跌。

从最高时期8万多一路下跌，跌破8万，跌破7万，今年7月份已经跌破6万，回到了“5”字打头时代。

乐有家数据显示，7月份深圳二手房成交价格为5.9万元/平方米。

这三年的下跌过程，深圳的供应依旧少，需求依旧多，结果不还是下降了吗？

根本原因在于宏观大环境带来的不确定性，无法给市场以信心和预期，没有信心和预期，一线城市就会出现富人不投资，中产不兜底，越来越多的穷人收入缩水致使更加买不起的局面。

所以，如果后续经济、产业、就业的数据无法给予市场信心和预期，一线城市也无法上演独立行情。

何时是节点，无法预测。但有两点是可以肯定的：

第一，房地产的黄金时代，已经一去不复返了。等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。

第二，全国分化、区域分化、城市分化。

未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。

毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。

这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。

几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。

核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。

作者：余飞

来源：城市财经

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