凯达尔枢纽国际广场实景图 图源｜凯达尔枢纽国际广场微信公众号
744套房产七折起拍仍无人问津。
12月7日，据阿里资产平台，广州市增城区凯达尔枢纽国际广场744套房产首次拍卖，总价逾21亿元。虽然吸引了超过9300人次围观，但最终因无人出价而流拍。
据拍卖公告，广州市中级人民法院于12月6日10时开始，对广州市增城区新塘镇港口大道北338号负一层、负二层、第三层至第八层、第十层至第十八层、第二十层至第二十八层、第三十层至第三十四层、第三十六层共744套房产进行拍卖。该标的物的参考市场价约30.17亿元，涉及商业、酒店和办公用途。起拍价为21.12亿元，相当于打了七折。本次拍卖为一拍，竞价周期为1天。
值得一提的是，本次被拍卖的744套房产，是广州增城超高层地标建筑凯达尔枢纽国际广场的部分物业。该地标项目自2014年12月动工至今，已历时近10年。
“凯达尔枢纽国际广场的位置优越，商场的客流量不是问题，如果这次能有人接手将项目盘活，对于广州东部的发展会十分利好；但项目的体量不小、再加上停工多年，除了对于接盘企业的资金实力是一大考验外，也要考虑债权的风险与收益情况等因素。”相关业内人士向记者表示。
图源｜阿里资产
国内首个TOD综合体“烂尾”
凯达尔枢纽国际广场位于广州市增城区新塘镇，占地面积约3.87万平方米，总建筑面积达34.88万平方米，项目包括东西两座塔楼、八层裙楼、四层地下室组成，其中东塔36层高约200米，西塔46层高约260米。
拍卖资料显示，此次被拍卖的744套房源位于项目的负一层、负二层、第三层至第八层、第十层至第十八层、第二十层至第二十八层、第三十层至第三十四层等多个楼层，几乎涵盖了整个项目，涉及商业、酒店和办公用途。
该标的物的参考市场价约30.17亿元，涉及商业、酒店和办公用途。起拍价为21.12亿元，相当于打了七折，折合起拍单价约1.37万元/平方米。
图源｜阿里资产
追溯该项目的历史，最早在2013年，深圳凯达尔集团旗下公司以6.84亿元总价拿下广州新塘群星村茅山地块，计划总投资38亿元，总建筑面积约36万平方米，包括11万平方米商业中心、3.5万平方米甲级写字楼、3.5万平方米五星级酒店、7.2万平方米LOFT公寓，是集办公、酒店、SOHO与商业四大业态于一体的智能枢纽都汇，被称为国内首个高铁、城际轨道、地铁等多种公共交通方式的TOD城市综合体。
从所处地理位置上来看，凯达尔枢纽国际广场所拥有的轨道配置也确实配得上“交通枢纽中心”的称号。其共汇集了九大轨道交通，其中包括广深铁路、广汕高铁、京九高铁支线3条国家铁路；穗莞深城际轨道、新白广城际轨道2条城际轨道；广州地铁13号线、16号线、28号线、20号线4条地铁线路；以及未来的比亚迪云轨也会从这里穿行。
本次被拍卖房产实景 图源｜阿里资产
据广州市增城区政府2017年12月14日在官方网站公布的信息，凯达尔枢纽国际广场项目自2014年12月15日进场动工以来，历时将近3年，已初见雏形。
当时的建设进度为，西区塔楼建至28层，东区塔楼建至36层（封顶），城际部分建至2层。项目自建设以来累计完成投资28.5亿元，地面商场原计划于2019年1月投入运营，酒店、写字楼预计2019年年底竣工投入运营。
据凯达尔集团此前预计，在以上轨道交通全线开通运营后，凯达尔枢纽国际广场日均客流可达80万人次，年均吸纳客流超过2亿人次。
2019底，该项目推出了首期公寓和写字楼产品，售价约3万元/平方米，但由于是公寓产品且当时的售价在片区较高，开盘后的去化率并不理想。
此后，开发主体广州凯达尔投资有限公司处于停工停产状态，交付时间一再延迟，项目始终无更近一步发展，几度被传停工，成了著名的“烂尾”楼。
项目曾多次传出重组消息
2021年开始，凯达尔集团开始陆续出现债务问题。
当年7月，中国华融发布了凯达尔集团的债权信息，其中显示，凯达尔集团的债权本金为3.4亿元，截至2021年7月13日，逾期利息按照24%计算，所欠利息0.58亿元；逾期应付未付部分按照万分之5计算违约金。抵押物为凯达尔枢纽国际广场西塔10—28层在建工程。
2022年3月，中国华融在阿里法拍平台对凯达尔集团不良资产项目推介项目进行债权资产招商，债权本息合计达5.93亿元，抵押物便是凯达尔枢纽国际广场西塔的37层至43层（不含38层设备层），共186套在建工程。而后广州市、区政府开始协同推进市属和区属国企共同加入项目的重组和运营。
去年9月，广州增城区信访局在回复市民对该项目进展时曾透露，凯达尔枢纽国际广场正在与区城投进行资产重组，现场进度为西区塔楼46层（已封顶），东区塔楼36层（已封顶）。地铁和城际轨道已完成并已通车。裙楼幕墙完成约99%；东区塔楼幕墙约完成99%，西区塔楼幕墙约完成95%，园林景观工程完成96%，裙楼装修完成约96%。
增城区信访局表示，因项目涉及投资额巨大，重组过程程序繁多，待项目重组完成后重组方资金到位，早日复工，尽早交楼及办理房产证。
值得注意的，微信公众号“凯达尔枢纽国际广场”于2021年8月8日发布了一封名为《凯达尔枢纽国际广场的公开信》，就凯达尔枢纽国际广场“风波”进行了回应。
图源｜凯达尔枢纽国际广场微信公众号
据其当时披露的信息，该项目投资总额逾60亿元，关于资本合作问题，项目从战略规划设计到建设完善过程中，先后有合作伙伴参与，由于各自战略选择原因，均友好解除合作关系。
就融资问题，2017年项目获得工行银团20亿元开发贷款支持，项目公司股权质押给开发贷银行，系企业开发贷款常规惯例操作。另外，项目与同心小贷债务已经于2019年结清，同心小贷已于当年出具结清证明。
关于房产销售问题，凯达尔枢纽国际广场项目房源合计约2020套，含项目SOHO空间、写字楼、商业及酒店。广州凯达尔投资有限公司仅对SOHO空间及写字楼予以销售，商业及酒店计划自持运营，不对外出售。而项目房源销售在推进过程中。
工期延长后，该项目曾多次传出重组的消息。据媒体报道，2022年10月，凯达尔集团不良资产项目推介项目迎来9名意向人接盘人。但由于项目建设难度大、投资周期长，加之市场形势发生变化，盘活项目面临不小挑战。
而此次该项目744套房产流拍，或将进一步推迟凯达尔集团的债务化解进程。
一家房产机构在接受记者采访时表示，近几年法拍房市场无论是法拍房数量还是金额，均保持了较高规模。对于市场出现的变化，其曾向部分银行及金融机构了解过相关情况，其中原因很多，也比较复杂。
“从我们了解到的有限信息，被拍卖物业情况来看，除单套房产，也有不少拍品是被集中拍卖的多套甚至上百套房产，这些资产的金额往往较高。如果项目还未竣工，或所处位置并非城市核心地段，加之被拍房产价格较高，其能否成功被拍卖存在不确定性。而此后如果出现较大幅度折价，被成功拍卖的概率可能会有所提高。”前述房产机构分析师补充道。
每经房产整合自财联社、界面新闻、阿里资产
编辑｜魏文艺
封面图源 | 凯达尔枢纽国际广场微信公众号
