成都某老小区 图源 | 每日经济新闻资料图
“新增实施100万套城中村和危旧房改造”这一房地产增量政策正在加速落地。
近日，住房城乡建设部、财政部联合印发通知明确，扩大城中村改造政策支持范围，从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，扩围至近300个地级及以上城市。
通知明确，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。
值得注意的是，一个月前的10月17日，在国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部部长倪虹就提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”。其中，备受瞩目的一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
多位业内分析人士认为，两部门此次下发通知，亮点是扩大城中村改造的城市范围，覆盖了所有地级城市，可以说力度极大。作为一系列房地产政策“组合拳”的新增量，城中村改造货币化安置政策支持城市扩围后，将有效破解地方政府的资金筹措难题，有力推动新增100万套改造目标的实现，直接带动去化压力大的地级城市存量房消化，对于促进房地产市场止跌回稳具有重要作用。
支持政策扩围至近300个城市
两部门在通知中明确，扩大城中村改造政策支持范围。地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。
这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。
来源 | 住房和城乡建设部官网
“这次城中村改造的政策支持范围从最初只有35个城市扩大到了全部地级城市，将有力地推动新增100万套城中村和危旧房改造目标的实现，加快改善一大批城中村居民居住条件，彻底消除安全隐患，提升城市形象，完善城市功能。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示。
通知要求，将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。当前，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，由外延粗放式发展向内涵集约式发展转变。
城中村改造是城市更新的重要内容。两部门要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案。住房城乡建设部相关司局负责人说，这样既能避免新增地方政府债务风险，又能确保征收工作顺利推进、切实维护群众合法权益，推动各项支持政策尽快落地见效。
早在2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，对在超大特大城市推进城中村改造进行部署。
一个月前的10月17日，住房和城乡建设部部长倪虹在国新办发布会上表示，将通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示，城中村改造是城市更新的重要内容，随着城市化的持续推进，我国大部分城市的老城区都面临着不同程度的老化问题，甚至存在安全隐患。两部门联合下发通知部署城中村改造，说明城中村改造已进入大规模推进实施阶段。
王业强表示，从城市整体发展来看，位于城市国土空间规划确定的重点功能片区、重点发展组团的城中村，改造可行性较高、紧迫性较强的城中村，以及安全风险隐患多、景观风貌差、配套短板突出的城中村，或将优先纳入改造范围。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去十几年，各城市开发快速扩张，产生了很多新的城中村，并出现城中村土地利用低效、存在消防安全隐患、居住质量较差等遗留问题。因此，转变城市发展方式，构建房地产发展新模式，有必要将城中村改造政策支持范围扩展到各地级城市。
“市场供求关系发生重大变化以后，城中村改造新增建设安置房的必要性下降，需要统筹增量需求和存量盘活利用。”李宇嘉表示。
稳妥推进城中村改造货币化安置
两部门强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。
通过货币化安置等方式实施城中村改造，能够更好地满足群众自主选择房型、区位等需求，缩短群众在外过渡时间，让群众尽早住上新房；对城市来讲，可以消除安全隐患，改善居住环境，完善城市功能；同时，在当前房地产市场供求关系发生重大变化的情况下，也有利于消化存量商品房，可谓一举多得。
中国城市规划设计研究院住房与住区研究所所长卢华翔表示，从以往经验看，推进城中村改造货币化安置能带来刚性需求释放，且见效的速度快。这次政策扩围，能够充分发挥多渠道资金的组合优势，将有效破解地方政府城中村改造中的资金筹措难题，推进项目顺利实施，将为房地产市场止跌回稳提供重要支撑。
根据中指研究院测算，若按套均面积100平方米计算，100万套城中村和危旧房改造的货币化安置需求，可带动约1亿平方米的住宅销售，对市场总量去化的贡献约为10%。这部分需求进入市场，有利于推动市场交易活跃度提升。
王业强认为，城中村改造的货币化安置先释放需求，后催生供给，且供给可以滞后需求超2年，以便存量供给被充分消化。本轮货币化安置规模较务实，预计对供给的长期冲击不大，且供给地理位置或与所释放的需求不重合，主要集中在核心城市核心区。“未来开发企业分化将较明显，拿地市占率远高于销售市占率的行业龙头公司，以及此前拓展比较积极、可售货值较大的中型房企或受益更多。”
王业强表示，货币化安置推进城中村和危旧房改造是一个复杂的过程，需要综合考虑居民的实际需求和感受，确保补偿的公平性和合理性。
“这次政策扩围将有效破解地方政府城中村改造中的资金筹措难题。”卢华翔表示，城中村改造需要大量的资金投入，需要长期稳定的低成本资金支持。支持政策扩围后，地方符合条件的项目，可充分利用各类政策支持，充分发挥多渠道资金的组合优势，推进项目顺利实施。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰指出，积极推进城中村改造，从长远看，可以为在城市实现民生福祉、经济发展和社会安全的协同增进打下牢固基础，是各城市提升城市吸引力和增进城市竞争力的重要基石。“在当下，也可以直接起到稳定居民预期、激发消费潜力、填补投资缺口、平滑经济周期的多重功效。”
中指研究院政策研究总监陈文静表示，本次政策紧跟在支持地方利用专项债资金收回收购存量闲置土地、多项税收政策调整之后，是对房地产政策“组合拳”的具体落实。由此可见，监管部门正加速落地促进房地产市场止跌回稳的政策，多举措叠加有利于形成合力，为市场提供持续修复的动力。
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编辑｜魏文艺
封面图源 | 每日经济新闻资料图
