年终了，楼市也进入了一个“扫尾”阶段。
无论你是否打算在年底换房，都不妨先冷静思考一下：
现在的市场条件是否真的符合你的购房需求？
是否已经有了足够的信息去做决策？
特别是，随着豪宅税的取消，市场上出现了不少变化，尤其是对于大户型房产的需求。
那么，今年年底，如何做出最划算的换房选择？我们来分析一下。
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楼市的走势：涨跌之间，政府的“稳定”逻辑
首先，关于楼市是否会继续上涨，大家无需过度焦虑。
其实，政府的基调很明确——如果楼市出现下跌趋势，政策就会再次出手刺激，直到市场回到平稳状态。
所以，未来楼市总体是“慢慢上涨”的格局，不会有大幅度的暴涨，但也不会出现大幅度的暴跌。
对于打算换房的朋友来说，可以安心一些，不必太过担心房价会有突然的大跌。
然而，这并不意味着“稳”就没有变化。市场仍然会有涨有跌，尤其是在一些特定的区域和户型上。
你可能会发现，一些原本不被看好的学位房，价格悄悄上涨；而一些曾经备受青睐的热门地段，价格反而有些回调。
据公开数据显示，深高北学区房全面反弹，最高涨了170万……
理解这一点后，你就能更好地把握机会，避免焦虑的情绪影响自己的决策。
对于当前楼市的走势，专家们的意见依然众说纷纭。
瑞银首席中国经济学家汪涛曾表示，楼市的拐点预计要到2026年才会显现，销量将在那个时候率先回升。
他提到，虽然近期出台了一些政策，但外部经济压力依旧存在，楼市真正企稳回升恐怕还得等到2026年上半年。
这一观点并非孤例，许多机构和专家也纷纷对楼市的企稳时点做出了不同的预测——有的说2025年，有的说2026年，甚至还有人提出2027年。
但对这些预测，我个人的看法是，大家可以作为参考，但别太当真。
毕竟，未来的事情谁也无法预料，真正的答案只有时间能给出。从当前楼市的变化来看，这些预测并不一定适用。
首先，政策变化之快，已经让许多预言失去了意义。
比如，过去两年我们根本无法想象限购会全面取消，但现在一线城市已经彻底放开了限购；
再比如，一年前，新房降价几乎是不可能的事情，但现在新房限价政策已经放松，降价几乎成了常态。
更重要的是，房价的波动如此剧烈，短短半年内，市场就可能发生一次大变化。
2022年和2023年，房价大幅下跌，2024年，我们又发现许多城市的房价跌幅依然明显，深圳、广州等一线城市的跌幅更为突出。
可以说，现在的楼市变动太大，预测个几年几个月的走势已经失去了实际意义。
在这种不确定的市场环境下，眼前的变化比远期的预测更值得关注。
对于楼市什么时候企稳的问题，我认为不用过多担心。
一旦市场真正企稳，信号将是非常明确的。
比如2015年的那波房价大涨，当时的新房待售面积达到7.19亿平方米，随着房价上涨，销量提高，库存逐渐减少，到2017年库存下降至5.8亿平方米，整体市场开始回升。
然而，今天的市场却与当年大不相同：新房待售面积已超过7.3亿平方米，而二手房的挂牌量更是创下新高。
当前楼市的库存量，尤其是二手房的挂牌量，远高于2015年，这就意味着，未来的去库存过程不会像上次那样顺利。
所以，要想真正实现楼市的全面去库存，单纯依赖居民端加杠杆已经不现实了。
居民的杠杆率早已在上一轮去库存过程中被过度拉高。
未来更多的政策可能会集中在结构性企稳上，针对库存量相对较小的城市提供更多支持，鼓励购房并加大收储商品房和闲置土地的力度，逐步减少土地供应，最终实现市场的稳定。
然而，这种结构性的企稳并不意味着房价会回到过去的上涨时代。
现阶段，房地产市场的主要目标已转向止跌回稳，而不是恢复增长。
2
豪宅税取消后，这些大户型值得入手吗？
随着深圳豪宅税的取消，大户型的市场热度明显上升。
那么，是否意味着大户型房产就可以“闭眼”入手呢？事实并非如此简单。
据公开数据，目前深圳二手房成交中，非普宅的占比大约为11%。
而在深圳的二手房源中，面积超过144平方米的大户型房源，占比约10.7%。
特别是在南山区，这一比例接近三成，显示出该区域的大户型需求相对较强。
然而，我们必须看到，尽管政策调整为大户型带来了税收优惠，但并不代表所有大户型都值得投资。
1. 大户型的投资价值
随着豪宅税的取消，大户型房产的投资吸引力显著提升。
过去，豪宅税对大户型房产的高税负让许多潜在买家望而却步，而如今，这一政策的调整使得大户型的购房成本明显降低，成为部分购房者的优选。
尤其是在深圳这样的大城市，核心区域的大户型房源长期供不应求，因此其投资价值仍然存在。
不过，大户型投资的回报周期较长，流动性较差，并不是所有人都适合投资。
对于那些短期内有换房需求的家庭来说，可能更倾向于选择相对较小的改善型住房。
相反，如果你计划长期持有，且对稳定的租金回报和房产增值空间有较高要求，那么大户型确实值得考虑。
2. 高端市场的变化
近年来，深圳的高端市场出现了变化。虽然豪宅税的取消让部分高端买家重新回到市场，但相对来说，买家们的购房需求开始更加理性。
过去那种只关注“豪华”或“地段”的买房逻辑，逐渐被更注重“性价比”和“居住品质”的思维所替代。
此外，高端住宅市场的供给依然有限，尤其是一些具有优质教育资源、交通便捷的核心区域，仍然是高净值人群最青睐的目标。
因此，如果你正在考虑投资大户型，选择那些地理位置优越、未来增值潜力大的项目会是一个较为稳妥的决策。
3. 大户型的市场竞争
随着豪宅税的取消，市场上的大户型房源可能会迎来一波短期的需求增长。
但值得注意的是，虽然这些房源在短期内可能会吸引一定的关注，但随着市场逐渐冷却，未来可能会出现竞争过剩的情况。
尤其是在一些相对偏远的区域，大户型可能会面临更大的供过于求的问题。
因此，在选择投资大户型时，地段和项目的未来规划至关重要。
比如，深圳的一些非核心区域的大户型房源，受地段限制，市场依然难以走热。
即使取消了豪宅税，像宝安桃源居、罗湖的东方尊峪、龙华的锦绣江南等这些地段相对偏远的大盘，依旧缺乏市场吸引力。除非有价格优势，否则它们的投资潜力非常有限。
与此相比，像宝安中心区的海纳公馆、南山的华润城等区域的次新房，虽然面积较小，但由于地段好、配套全、学位优越，依然具备较高的升值潜力。
对于预算在1000万左右的改善型需求家庭来说，这类房源的性价比更高。
如果不是对房屋面积有极高要求，选择地段较好的次新房往往比选择远离核心区的大户型更为明智。
如果预算在1000-1500万之间，确实需要165平以上甚至200平大户型的买家可以考虑西乡的QCC宏发前城、光明新区的凤凰城深房传麒山等项目。
这些楼盘不但面积大，而且周边配套逐渐完善，居住环境也十分宜人。尤其是光明新区，随着教育资源的提升，未来可能成为一匹“黑马”。
至于预算超过1500万，甚至达到2000万，这个价位段在深圳市场中已算得上主流，可以选择的楼盘种类繁多，如宝安的凯旋城、幸福海岸、深业新岸线等，这些大户型不仅满足居住需求，还有较强的投资价值。
当然还有华侨城片区的香山里花园和锦绣花园，福田、罗湖和龙华的选择就更多了，基本龙华可以随便选择。
不过这些大户型的盘都比较旧了，又要大，又要地段好，又要次新，确实有点困难。
在这些要求之中，仍然建议把对面积的需求适当缩小，你就可以买到润玺一、二期这样的网红次新房。
而超过2000万的预算，则可以选择深圳湾、香蜜湖、华侨城等高端区域的豪宅，这些楼盘具备更加成熟的配套和更优越的地段，未来的增值潜力也不容小觑。
比如宝安中心区的熙龙湾，华侨城香山美墅各个系列，蛇口半岛城邦一二期，前海时代CEO公馆、华润城润府150平-166平和润玺系列175平4房，香蜜湖片区的兰江山第和山语清晖。
而3000万以上到4000万左右，大部分深圳的豪宅都可以随便挑了，深圳湾的、香蜜湖的、华侨城、红树湾等。
以上这些不同面积段都可以买到170平左右甚至更大的户型，但是买房光看面积肯定是会掉坑里，在房型和面积能基本满足的前提下，还是要看房子的综合素质，尤其是地段和周边配套。
3
年底买房需要注意什么？
截至11月24日，深圳的新房认购量已突破6000套，东部更是诞生了首个“日光盘”，热度空前。
而与此同时，深圳正式宣布取消“非普”政策，二手豪宅成交量急剧上升，二手房网签备案已突破5500套，市场迎来井喷式增长。
眼下，二手市场正处于超级加速阶段，新房市场的高性价比住宅也在迎来前所未有的关注。
可以说，这正是最后的抄底时机，稍纵即逝，机会不容错过！
随着豪宅税的取消和政策的进一步落地，2024年深圳楼市已经进入政策兑现期，市场主要以改善型需求为主导。
从近期的成交情况来看，深圳核心地段的房价已经开始微微上涨，尤其是在深圳湾、华侨城、前海等西部热点区域。
对于年底换房的朋友来说，选择更加多元化，但也需要特别注意几个关键因素。
首先，虽然政策带来了一些利好，但在当前复杂的市场环境下，购房者必须更为理性。
除了房屋的面积和价格，地段、配套设施、学区等因素也应当纳入考量。
特别是对于改善型需求的购房者，除了满足家庭成员的居住需求，还需要关注未来房产的增值潜力和流动性。
其次，市场的不确定性依旧存在，特别是在政策不断变化的情况下。
短期内，房价的波动可能会影响购房者的决策，因此建议大家在购房前做好充分的市场调研，避免盲目跟风。
最后，不管是大户型的豪宅，还是小户型的次新房，选择房产时，最重要的还是要根据自身的需求出发。
最后来点干货，给大家一些实用的选择！
大家买房时，心里常常是“既要又要”——既想要地段好、又想要楼龄新；既想要新房、又不想等期房，这种“完美需求”真的是难以满足。
尤其是新房，稍微素质好一点的，开盘后很快就卖光，现房更是稀缺；剩下的现房，通常都经历了长时间的滞销，盘子素质大多也一般。但现在情况有了变化。
随着前几年深圳新房供应量的增加，许多楼盘如今已经陆续交房，变成现房。
而且在这个关键时刻，政策也悄然放松——不限售、满2年免增值税，这些政策的松绑为购房者带来了新的机会。
于是，二手市场上突然涌现出一批刚交房的新盘，甚至有不少当年摇号日光的网红楼盘也开始有了现房。
为此，我整理了一下中西部区域的这些新盘，看看有哪些值得关注的选择。
顺便附上目前它们在主流中介的挂盘量价，大家可以参考，虽然价格普遍偏高，但也不失为一条不错的购房路径。
宝安——
南山——
福田——
光明——
龙华——
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