购房合同里的户型图与实际交付的房屋不同
原来是开发商工作人员不小心
把其他房屋的户型图“张冠李戴”了
那么，买房人能要求解除房屋买卖合同吗？
2020年8月，李某向某开发商购买某小区房屋（含地下室），双方签订的《房屋买卖合同》载明：开发商按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及到商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等可能影响李某所购商品房质量或使用功能情形的，买受人有权解除合同，合同附有地下室平面图。但在双方办理房屋交付手续时，李某发现地下室户型与附图不一致，少了一个储藏室。
李某认为，该房屋地下室层高6米、有独立采光井，改造性极大，而地下室的户型图错误，导致其完全不能实现合同目的。为此，其诉至法院，要求解除合同，开发商返还购房款并支付违约金。
法院在审理中查明，案涉房屋从设计到竣工未发生变更，开发商交付的房屋面积符合合同约定，户型也符合实际的设计图和竣工图。导致合同中附图与实际交付户型不一致的原因在于，开发商工作人员在签订合同时错将其他房屋的平面图附至案涉合同附件中。
法院认为，李某以较低单价购买地下室，却想实现与地上部分相当的居住使用功能，已经超出了合理的期待。即便李某想利用地下室实现居住功能，完全可以将案涉100余平方米的地下室部分进行改造，不可能导致无法居住的情形。案涉房屋整体的使用、居住功能并未因此产生重大影响，由此可见，李某所期待的合同利益并未丧失，能够实现合同目的。
房屋买卖合同中的解除权包括约定解除权和法定解除权。本案中，李某要求按照合同约定及《商品房销售管理办法》第二十四条的规定解除合同，但上述条文适用的前提均为商品房销售后，房地产开发企业发生了规划、设计变更事宜。而案涉房屋未产生任何变更设计，合同中附图与实际交付户型不一致系工作人员贴错户型图所致。而且，双方签订的合同中并未就买受人可以附图错误为由解除合同及此种情形下开发商如何承担违约责任作出明确约定。因此，本案不符合约定解除的情形。
法院认为，根据民法典规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条文中关于“其他违约行为致使不能实现合同目的”的判断标准是违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了当事人的合同利益。就本案而言，不能因开发商内部管理不当，造成地下室户型附图错误，就得出案涉合同应当解除的结论。
综合考量案涉合同的履行情况、购房人合理的合同期待利益能否实现、开发商的过错程度及行为后果等因素进行分析与判断，法院认为，开发商附图错误的行为属于合同瑕疵履行，不构成根本性违约，也不符合法定解除的条件，据此驳回了李某的全部诉讼请求。
来源：民一庭 倪华
编辑：政治部
审核：王端炜
