风筝丨也聊聊房事

文摘 2025-01-18 13:16 上海

个人之见，仅供参考

◎风筝

军旅文苑

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结婚前后，我们都会考虑买房。

那么，买房考虑的是什么？

考虑的是生活便利、孩子的教育、居住的环境，甚至周边的邻居、安置的地点。

也就是说，我们买的房子不仅仅是土地价值，更有土地背后附着的教育、医疗等资源。

那么，花多少钱买呢？也就是说，房子是如何定价的呢？

在上世纪八九十年代，房子都是公家的，住房依靠国家分配。当然，那个时候不光是住房，教育、看病、甚至是工作也都是国家分配的，真的是从摇篮到坟墓。

受制于生产力的条件，国家的分配也就是能够托个底。以上海为例，上个世纪建设的大部分公房面积都在40至50之间，以一房或小两房为主，房子基本就是个睡觉的地方，一般就一间卧室或两间卧室，客餐厅几乎没有。

随着改革开放，各个城市开始依托市场化供应住房，这个时候的住房呈现出井喷式增长，各种的住房类型也逐渐增多，有的是单位、个人集资，有的是开发商拿地再销售。

随着住房的市场化，土地的价格也水涨船高，有的开发商拿地后不开发，直接囤地，等到地价涨上去后再出售，挣得盆满钵满。

在改革的初期，也就是2008年左右，政府对于体制内的购房人群有一定的贴补政策，比如，按照工资收入的6倍确定内部经适房的价格，按照市场化金额贴补部分给自己的员工。

还是以上海为例，上海在2008年前后出台政策，按照面积标准给予机关事业单位2800元/平方米的购房补贴。如果你应该享受的面积标准是60平，那么会一次性基于16.8万的购房补助，相当于当时中环以内商品房价格的8折。

这个逻辑其实也很简单，单位本来是要给你分房子的，但是自己建房费时费力，现在市场上供应充足，算了，你自己花钱到市场上买吧。

房子的成本主要是土地平整和房屋建设的成本，这个大约三五千元/平方米，比较有限，但是卖的成本却要算上地价，这部分理论上是经济发展带来的增值收益，不能让个人独享，你购买就要支付溢价，也叫“进城税”。

关于地价的增值，孙中山先生在“平均地权”里也论述过。

面对当时大地主的土地过于集中，孙中山提出了一种赎买的办法，就是全国各地的地主先给自己土地报个价，以这个价格为基准，以后政府有钱了随时按照这个价格收归国有。不过，国家经济发展导致的房屋增殖部分不是你地主的功劳，这个增殖部分算国家的。

那如果地主报价太高怎么办？那也不怕，你报什么就按照什么价格征收财产税，政府不买你的地，一直收税也可以。让你既不能报得太高，导致持有成本高，也不能报得太低，随时可能被政府低价征收。

回到现在看，目前的房地产已经进入深度调整阶段，一线城市的房产以价换量，二线城市的打折出售，三线城市的腰斩之后还是有价无市。

在这个环境下，再想要通过购房实现财富的增值，难度真的不是一般的大。如果在2020年前后，在三线城市购房，很多已经变成了“负资产”，别说增值，家底都要赔光了。

目前买房，不能脱离居住属性，对于公司员工来讲，房子除了居住和教育外，在有的地方还有二次择业作用，这个当然要考虑。但是再加杠杆，想要借助金融属性实现增值，则是既困难又危险的事情。

既然购房是市场行为，那就要看一个城市的供需情况，而供需最直观的就是人口。

在人口老龄化、生育率降低的现在，哪个城市能够持续吸收外来人口，持续新增就业岗位，这个城市的房产才有购买的价值。

话说，目前有的城市已经开始逐步试行“配售型保障房”，这些房源实施封闭管理，不得上市交易，仅可由政府按规定予以回购，回购价格综合考虑货币贬值和住房折旧等因素。

在土地财政逐渐难以为继，各个城市从收“进城税”到给人才提供各类补贴，步入抢人大战的时候，有竞争力的个人才是最核心的竞争力。

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