为贯彻落实党的二十大精神，提高城市规划、建设、治理水平，2023年9月自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，将广州列为低效用地再开发试点城市之一。在部、省的支持下，广州以试点工作为契机，深入落实二十届三中全会关于推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地的工作部署，紧紧围绕建立可复制推广低效用地再开发制度机制、推进一批试点项目实施的目标，全面打响低效用地再开发攻坚战。
1个工作方案
2个数据库
1个专项规划
12个区级专项研究
面向试点期全力推动
125平方公里低效用地再开发
“政策创新+项目试点”双轮驱动，近日经市土地管理委员会审议通过，广州市规划和自然资源局印发实施《广州市支持低效用地再开发惠企利民促进经济社会发展若干措施（试行）》《广州市低效用地再开发模式路径工作指引（试行）》等11个指引及《支持花都区以村镇工业集聚区改造为抓手推进低效用地再开发的实施意见（试行）》，构建完善的低效用地再开发“1+X+N”政策体系，为项目实施提供规划和土地支撑保障，积极探索低效用地再开发的“广州路径+广州样板”，为国家输送好的做法、经验，争做试点城市中的“排头兵、领头羊、火车头”。
“系统谋划+规划先行”
全局统筹
印发《广州市低效用地再开发试点工作实施方案》，加强市委市政府对低效用地再开发试点工作的统筹领导，由市土地管理委员会履行试点工作领导小组职能，由市土地管理委员会办公室统筹试点工作的组织实施。规划和自然资源部门牵头，集聚各部门、各区力量投入试点工作，明确“项目跟着规划走、要素跟着项目走”，以低效用地再开发促进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”实施。
出台《广州市低效用地调查评价指引（试行）》，深入调查存量用地资源，摸清家底。立足当下，谋划长远，契合城市发展战略，分阶段建立面向试点期的低效用地“项目库”与面向2035年支撑全市土地要素保障的低效用地“资源库”。其中，围绕战略发展区域、重点功能片区、低效轨道站点周边等，谋划“项目库”总面积约125平方公里，涉及419个低效用地再开发项目，占全市建设用地总面积约6%。
市区联动、规划先行，“市规划，区研究”引领低效用地再开发工作。出台《广州市区级低效用地再开发专项研究编制指引》，指导各区开展低效用地再开发专项研究，鼓励各区用好用足试点机遇和政策，结合资源禀赋活用巧用低效用地资源。协同各区研究成果，支撑国土空间规划体系下的《广州市低效用地再开发专项规划》编制，明确目标任务、总体规模、推进时序、策略措施、重点项目等，落实城市发展战略，有效盘活新中轴、活力创新轴沿线及重点功能片区等重要区域的低效用地，发挥土地最大经济效益。
“通用政策+一区一策”
靶向创新
针对低效用地再开发的复杂问题，“对症下药”，聚焦实施路径，搭建“通用政策+一区一策”创新政策工具箱，形成“1+X+N”政策体系。
（1）总纲场景
（2）模式场景
《广州市低效用地再开发模式路径工作指引（试行）》破解基层和企业对开发模式路径不清晰、不熟悉的问题，系统梳理现有相关政策，总结实践案例，参考其他超大城市先进做法，提炼五类低效用地再开发模式路径，明确适用条件及各类情形，形成一套直接好用的路径索引“手册”。
（3）用地兼容场景
《广州市支持低效用地再开发用地混合与兼容及建筑功能转换工作指引（试行）》最大化发挥土地利用经济价值，通过具体管控清单明确各类用地混合、用地兼容、存量建筑功能转换的类型和操作路径，支持轨道交通站点及周边用地综合开发、支持公共服务设施和市政公用设施复合利用。
（4）供地场景
《广州市低效用地再开发土地供应方式工作指引（试行）》提出带设计方案出让、带项目方案出让、综合评价出让、资源资产组合供应、原权属人再开发申请变更土地供应文件五种土地供应方式，实现土地供应方式多元化，明确工作流程，回答“土地怎样供应”的问题。
（5）地价计收场景
《广州市低效用地再开发地价计收工作指引（试行）》进一步优化地价政策工作，降低用地成本，从支持产业转型升级、鼓励低效居住用地原拆原建、允许土地使用年限延期和续期、允许出让金分期缴纳等方面，明确地价计收规则。
（6）用地置换场景
《广州市低效用地再开发项目建设用地置换工作指引（试行）》结合广州市工作实践，明确建设用地置换适用范围和办理条件，规范办理程序，优化用地置换原则，简化审批流程，探索集体建设用地和国有建设用地置换的机制。
（7）产业升级场景
《广州市低效用地再开发促进产业转型升级工作指引（试行）》落实“产业第一，制造业立市”发展战略，坚持腾笼换鸟与产业原地升级相结合、规划管控引导与因地制宜改造相统一，以低效用地再开发加强产业空间保障；从“摸查-研究-规划-实施-招商-运营”全流程，提出产业转型升级的工作路径和措施。
（8）工业用地置换补偿场景
《广州市低效国有工业用地置换补偿工作指引（试行）》提出因提质改造低效用地、实施土地储备管理办法以及城市规划实施需要收回的低效国有工业用地的，可协议置换政府储备工业用地或物业资产等实物，拓展了实物补偿途径，明确了置换方式、适用条件、置换价值测算规则并提出规范化的置换流程，支撑制造业高质量发展。
（9）交通协同场景
《广州市关于支持低效用地再开发与交通提升协同发展工作指引（试行）》提出具体实施路径和保障措施，明确通过低效用地再开发同步推动解决“断头路”、停车设施不足、轨道站点联通不便捷等问题，匹配交通增长需求，提升服务水平。
（10）底线管控场景
《广州市推进低效用地再开发促进历史文化、生态空间保护利用的工作指引（试行）》强调，以正确的发展观、生态观推进低效用地再开发，促进历史文化保护传承、生态环境保护与城乡建设融合发展。提出支持历史文化资源活化利用的具体措施，规范供应地块上保留历史文化遗产确权登记工作；提倡生态空间的复合化利用、鼓励生态保护与低效用地再开发项目组合实施、探索建立低效用地再开发复绿奖励机制等。
（11）保障房场景
《广州市低效用地再开发支持建设保障性租赁住房工作指引（试行）》鼓励通过符合条件的存量房源转换、低效公共服务设施包括存量交通站场、水厂等在满足服务能力并保障中远期发展需求的前提下配建保租房综合开发，加快解决工薪收入群体住房困难，着力解决保障性租赁住房供给不足、分布不均的突出问题。
（12）全生命周期成效评估场景
《广州低效用地再开发成效体检评估指引（试行）》从精致规划、实施成效、综合效益、创新组织4个维度提出56项指标，构建全周期成效体检评估体系，及时总结试点成功做法和经验，提出优化对策建议，提炼可复制推广的制度、政策、机制性成果，确保试点工作取得预期效果。
把握好低效用地再开发试点契机，从“通用政策”迈向“一区一策”，结合广州市花都区低效工业用地存量多、村镇工业集聚区“小散乱”等实际，量身定做出台《支持花都区以村镇工业集聚区改造为抓手推进低效用地再开发的实施意见（试行）》，聚力打通花都区村镇工业集聚区更新改造的“最后一公里”。
（1）加快审批提质增效
通过遴选试点项目并简化审批程序，提出试点项目政策红利，缩短项目改造周期。
（2）打好政策“组合拳”
（3）强化土地要素支撑
通过给予完善历史用地手续、优化留用地管理、保障用地指标、降低经营性用地移交比例等优惠，提升改造积极性。
（4）提高空间利用效率
从提高工业用地容积率、提高产业用地配套设施比例、支持产权分割等方面提出政策支持。同步正在结合其他区的实际情况和政策诉求，推进低效用地再开发“一区一策”政策研究。
“城中村改造+低效园区盘活”
重点推进
在不断完善的低效用地再开发试点政策体系保驾护航下，广州积极推进一批试点项目实施初见成效。
广州火车站站城一体化片区与瑶台、三元里城中村改造有机结合，紧抓“高铁进中心”历史机遇，以枢纽为引擎，贯通港产城一体发展轴，助力老城市新活力，打造广州站新门户。
坚持规划引领，立足港产城融合发展，谋划规划落实站北广场，放大广州火车站服务辐射范围；提出云城东路-人民北路长隧道等多条交通措施，破除交通瓶颈问题，提升交通服务能级；通过立体化、集约化、生态化复合利用，打造邻里中心、医养中心等六大“一体化”综合性民生保障设施，精细补齐城中村公共服务和市政交通设施短板；延续历史文脉及蓝绿空间，结合广州火车站枢纽改造，打造火车站至白云新城的文化生态商业轴，串联沿线历史、文化、蓝绿资源，传承三元里旧村街巷历史肌理，营造人与自然和谐共生的绿美新瑶台。
进行整理后的土地，保障了复建安置地块、融资地块的完整，促进了地块的集约高效利用，满足了项目改造所需的十二年制学校及十八班幼儿园的用地需求，推动了海珠“交通大动脉”环岛路建设，为环岛路的贯通实施打通重要节点，同时政府储备用地价值得到进一步提升，达成多方共赢。
白云区罗冲围松溪片区是全国首笔城中村改造专项借款落地、广州市首个“依法征收+净地出让”模式开工的城中村改造项目。
产业布局图
项目结合自然山水本底，统筹片区功能布局、产业、公共配套、交通等规划建设，充分运用丰富、多元的蓝绿资源打造沿江创新优质产业空间，重点构建以华为广州研发中心为引领的湾区智慧创新高地、时尚商贸集聚平台，形成“智能网联汽车+新能源产业+信创产业+摩配产业”多元融合的产业集群，高标准规划商业、文体、医养、能源等区域性公共服务设施和绿色、集约、智慧、共享的社区“15分钟生活圈”，实现产城融合、蓝绿交织的宜居宜业宜游片区。
城市设计效果图
西塱村村镇工业集聚区是广州市首个由村集体自主筹措资金实施自主改造的低效工业用地“工改工”类项目。采取全面改造方式，以荔湾区东漖街西塱股份合作经济联合社作为改造主体，自筹资金、自主改造，以“广佛现代都市工业示范园区”为定位，采取保留集体土地性质、统一招商统租统管方式，顺应“工业上楼”产业发展新趋势。
城市设计效果图
规划工业用地8.50公顷，容积率3.0-5.0，工业总计容建筑面积42.51万平方米，配套建设不超过总计容建筑面积30%的行政办公、生活服务设施及研发、设计、检测、中试设施，形成生产空间、研发空间、试验空间、仓储空间于一体的复合空间，打造“科创研发+生产智造+企业孵化”的现代都市工业和生产性服务业园区。
试点项目分布图
预计改造完成后，可提供约1500万平方米产业载体，达产后产值约350亿元、税收约20亿元，重点发展都市时尚消费工业、新能源汽车与装备制造业等产业，进一步激活低效用地资源，培育新质生产力，促进花都区社会经济高质量发展，为广州经济增长贡献力量。
来源：广州市规划和自然资源局
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