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为降低住房成本！加州33号公投案拟管制租金但恐加剧住房危机

民生 2024-11-01 00:01 美国

NEWS

今年11月5日的大选，加州选民需要对第33号公投议案（Prop 33）做出选择，其结果或影响着未来的租房市场。

第33号公投议案是一项租金管控案。过去几年，加州政府已多次尝试修法进行租金管制，但都以失败告终。很多投下反对票的选民认为，租控法看似是在保护租客，但实际上会破坏市场平衡，租客与房东都会成为受害者。

租控法影响房东和租客

今年登上选票的第33号公投案旨在废除《科斯塔—霍金斯租赁住房法》，扩大地方政府对住宅租金管制的权力。这项公投案如果通过，就意味着地方政府会获得更大权利来管控私人房屋的租金。

选民手册上写道：对租客而言，如果第33号公投议案获得通过，在管制范围内的租客可能会受益于较低的租金上涨幅度。但另一方面，不在管制范围内租客的租金可能会因市场调整而上升得更快、变得更贵。

对房东而言，一旦第33号公投议案通过，房东可能会面临更严格的租金上涨限制，直接影响收入。

地产行业专家分析，这会带来两个棘手局面：（1）有些房东可能会选择出售房产、退出租房市场；（2）加州的租赁房产价值可能随之下降，潜在买家可能会放弃购买那些受租金管控法限制的房产。

加州资深评论家约翰‧塞勒（John Seiler）在专栏文章中指出：“如果供应减少，价格自然会以某种方式上涨：要么是你看得见的方式——直接加价；要么是（部分）商品或服务进入黑市、推动价格上涨。”

他认为一旦加州实施更严格的租金管控，就是在违背最基本的经济原理：房东若被迫退出，会使市面上的出租房数量越来越少、租金越来越贵。

加州房产经纪人协会看法

对加州房市有重要影响力的“加州房地产经纪人协会”（C.A.R.）担忧，第33号公投议案剥夺了房东权力，极端的租金管制会使“可负担住房危机”继续恶化。

经济学家还担忧，如果允许政客和非民选的政府委员会自由实施和扩大极端的租金管制法，这些委员会可不经选民投票就向房东征收费用和设限，这样做只会推高所有人的住房成本。

目前已经实施类似租金管制法的洛杉矶、旧金山，是加州住房负担力及游民问题最严重的城市。

加州立法分析员认为，如果实施更多的租金管制法，可能会增加政府实施和执行这些法律的成本，每年高达数千万美元，而成本会透过其它费用转嫁给房东；更严格的租控法规可能会导致出租房产价值下降，使政府每年收到的房产税减少数千万美元。

选民的看法

支持进行租金管控的选民认为，对于很多依靠固定收入生活的人，一旦房租涨价可能就会成为无家可归者。而第33号公投案可以减少住房成本。

然而洛杉矶选民瓦莱丽·库里（Valerie Curry）认为，第33号公投案并不会真的帮助租客，反而会给租客造成更多麻烦。

长期从事地产行业的库里说：“如果政府插手私人产业将打破市场平衡，房东在选择租客的时候会更加谨慎。房东只能从一开始就将租金设定得很贵，因为以后的涨幅都受到了限制。这样看来，房东和租客都会成为受害者。”

她举例说：“就像加州的保险一样，就因为州政府控制不让涨保费，感觉上是为消费者考虑，结果大公司都撤离了。现在大家或者买不到保险，或者要支付比原本贵好几倍的价格。”

对于第33号公投案，加州共和党呼吁选民投下“No”票；加州民主党持相反态度。选民如果投下“No”选票，意味着不同意政府插手私人房产租金管理。

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