不动产登记簿与抵押合同约定不一致时，如何认定担保范围？

学术 2024-12-15 18:27 英国

司法实务中，关于不动产登记簿记载的担保范围与抵押合同约定的担保范围不一致时，共有两种不同的裁判规则。

第一种，以不动产登记簿记载为准。此种情形是在不动产登记制度逐步规范和完善的前提下，尊重物权登记公示公信的体现；

第二种，以抵押合同约定为准。此种情形是在不动产登记制度不规范的前提下，基于实用主义视角的特殊处理，这是九民会纪要时期的一种过渡性安排。

以下，将具体分析：

一、以不动产登记簿记载为准的情形

一般情况下，不动产登记与抵押合同的内容具有一致性，但不一致情况也时有发生。在此情形下，基于不动产登记簿是物权归属根据以及物权的公示公信价值，无论是担保法司法解释第61条，还是民法典担保制度司法解释第47条，均载明以不动产登记簿为准。需要注意的是，这里的逻辑前提是不动产登记制度较为规范，造成不一致的原因不应该是登记制度本身。

除此之外，还应该注意：

1.在不动产登记不完善的前提下，不动产权属证书中，附件或者备注中关于担保范围的记载或者是参照适用条款，均可以认定为登记和合同是一致的。

司法实务中，有些地方的不动产登记尽管不规范，尽管也未提供担保范围的登记项目，但他们在备注或者附件中，要么对担保范围进行了明确、要么明确担保范围参见条款。对于这种变通，笔者认为，仍然认定为规范性登记制度。在这种情形下，其实就不存在不一致的问题了。（下图为在附记中的变通性方式）

2.在民法典已经施行多年，自然资源部已经主导不动产登记完善的前提下，部分地区的不动产登记仍然不规范，此时如何处理？

在民法担保制度司法解释制定的过程中，最高司法部门与自然资源部相关部门进行了充分的对接沟通，自然资源部决定对抵押权登记信息表格进行优化，并且增设了”担保范围“栏目。随后，自然资源部连续发布四个文件，对上述问题进行了优化。

即使如此，部分地区的不动产登记制度仍然没有完善。因此，有一种观点认为，无论从法律适用溯及力，还是从判决的引导作用，都应该按照民法担保制度司法解释第47条规定，以不动产登记为准。但笔者认为，以不动产登记为准的是以不动产的登记制度规范为前提，此时不动产登记簿并未登记担保范围，以登记簿为准存在逻辑上的矛盾。

二、以抵押合同约定为准的情形

还有一种不一致的特殊情形，即不动产登记并未设置相应登记事项，这种原因是因为不动产登记不规范造成的。此时，按照九民会纪要第58条规定，应该以抵押合同约定为准。

之所以出现不一致的，原因如下：

民法典第400条第4款规定了抵押合同的要素，但只将被担保债权和抵押财产视为合同必备条款，担保范围并未被视为合同的必备条款。更重要的是，2015年国土资源部公布的不动产登记簿证样式中，并未设置担保范围的登记内容。这就导致，大部分多数省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且规定只能填写固定数字。

国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发〔2015〕25号，2015年2月15日起施行）（已经失效）

2021年自然资源部出台，关于做好不动产抵押权登记工作的通知，对担保范围问题进行了完善。该文件明确，要明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。

直至此时，无论是从法律规定、司法实务操作以及登记操作层面，不动产登记不规范的问题，方得到统一处理。

自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知（自然资发〔2021〕54号，2021年4月6日起施行）（最新）