最高法:购房者是否能就烂尾楼诉请解除合同并由开发商归还贷款？

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正文

来源：诉与非诉

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裁判要旨

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案件来源

《王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书【（2019）最高法民再245号】2020年12月3日做出判决，并于2021年1月7日发布》

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案情简介

再审申请人王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行青海分行）、一审第三人青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州公司）金融借款合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月10日作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王忠诚等三人共同委托诉讼代理人张晓东，被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人越州公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王忠诚等三人再审请求：1.撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求；3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。事实和理由：二审判决王忠诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。其次，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，王忠诚等三人在客观上既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王忠诚等三人合法权益。

建行青海分行辩称，首先，借款合同关系发生在建行青海分行与王忠诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效力，王忠诚等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中，越州公司未根据王忠诚等三人的委托向建行青海分行还款，相应的还款责任仍应由王忠诚等三人承担。再次，作为《商品房预售合同》当事人，王忠诚行使了选择出卖人、标的物等权利，应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险，而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王忠诚等三人的再审请求。

越州公司述称，《借款合同》虽已解除，但并不导致合同当事人的变更，王忠诚等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

建行青海分行向一审法院起诉请求：判令被告王忠诚、王琪博、王琪宝与第三人越州公司共同向其偿还借款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；判令被告王忠诚、王琪博、王琪宝承担律师费466876.2元；判令被告王忠诚、王琪博、王琪宝承担本案全部诉讼费用，上述共计59013525.7元。事实和理由:2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《西宁市商品房买卖合同》一份，约定王忠诚购买越州公司开发的位于西宁市××区号房屋。为支付上述购房款，2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝及越州公司与建行青海分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定三被告从原告处借款73970000元，并由第三人越州公司承担抵押加阶段性保证方式担保。同日，王忠诚与建行青海分行签订《房地产抵押合同》，将其购买的上述房产抵押给建行青海分行作为《借款合同》的担保，双方并办理了抵押权预告登记。合同签订后，建行青海分行依约发放了借款73970000元。此后，王忠诚、王琪博、王琪宝向青海省高级人民法院起诉越州公司及建行青海分行，要求解除《商品房买卖合同》和《借款合同》，并要求三被告不承担对原告的还款责任。该案经青海省高级人民法院审理，判决解除王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、王忠诚与建行青海分行签订的《房地产抵押合同》，判决越州公司于判决生效之日起十日内向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息。建行青海分行不服该判决，上诉于最高人民法院。最高法院经审理认定王忠诚、王琪博、王琪宝作为《借款合同》当事人，应当承担向建行青海分行归还借款的责任。但因该案中建行青海分行未向法院提出诉讼请求，根据不告不理的民事诉讼原则，对当事人之间的借款返还问题没有进行处理，故起诉请求判如所请。

王忠诚、王琪博、王琪宝共同委托代理人辩称:一、本案根据最高人民法院（2017）最高法民终683号判决及商品房买卖的司法解释,三被告不承担还款责任；二、涉案的担保贷款合同解除系越州公司违约导致，相关司法解释明确，由此产生的费用和损失不应当由三被告承担。

一审法院认定事实：2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147953124元。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋（建筑面积3736.19㎡，土地使用权面积16459.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房，交房时须经建行青海分行书面同意；越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。

二审查明事实与一审查明事实一致。

本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。

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法院观点

一审法院：根据所查明的事实及证据，本案归纳争议焦点如下：1、王忠诚、王琪博、王琪宝是否应该承担还款责任？2、针对王忠诚、王琪博、王琪宝如何承担还款责任，是共同偿还责任还是补充偿还责任？在生效判决已判决越州公司向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息的前提下,建行青海分行有没有选择权又向王忠诚主张债权,实现债权有没有先后顺序的问题？

一、关于王忠诚、王琪博、王琪宝是否应该承担还款责任的问题？

建行青海分行认为：王忠诚、王琪博、王琪宝作为《个人住房（商业用房）借款合同》当事人，即使是《个人住房（商业用房）借款合同》被解除，也不能免除王忠诚、王琪博、王琪宝的还款责任。

王忠诚、王琪博、王琪宝认为：基于生效的最高院的判决认定的事实，已经确定越州公司承担还款责任，原告基于同一事实向被告再次主张没有事实和法律依据，越州公司可以履行该债务，在该债务没有履行之前，建行要求被告承担责任没有事实及法律依据。最高院的判决，没有单纯的免除借款人的责任，是因为要求越州公司先行还款，并不是说要求被告承担责任。目的是为了防止购房人和开发商恶意串通损害银行利益的可能，但是本案不存在相关的情况。

一审法院认为，最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书中已经对王忠诚、王琪博、王琪宝的还款责任予以了明确，商品房出卖人越州公司在《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》解除后，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，越州公司就应该向贷款人建行青海分行返还剩余贷款的本息。但是，越州公司向建行青海分行返还贷款本息的义务并不能免除借款人王忠诚、王琪博、王琪宝的还款义务。根据合同相对性原理，购房者王忠诚、王琪博、王琪宝才是借款合同的实质还款人，但是为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，司法解释规定商品房出卖人向贷款人返还购房贷款本金及利息。对此，最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书对于《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定立法本义进行了深入透彻的阐释，一审法院不再进行赘述。可以明确王忠诚、王琪博、王琪宝应该承担还款责任。

二、针对王忠诚、王琪博、王琪宝如何承担还款责任，是共同偿还责任还是补充偿还责任？在生效判决已判决越州公司向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息的前提下,建行青海分行有没有选择权又向王忠诚主张债权,实现债权有没有先后顺序的问题？

建行青海分行认为：1、借款合同解除后，应当由借款人承担还款责任。理由：根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，还款义务仍然应当是借款合同的借款人。2、商品房出卖人向银行返还剩余贷款本息，系接受购房者委托代其履行还款义务，双方之间系委托关系。3、商品房出卖人不是借款合同当事人，就借款合同而言，出卖人不负有还款的义务。4、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，实际是为了简化程序。做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还购房人，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。综合认为，根据最高人民法院的判决认定，本案《借款合同》解除后，王忠诚、王琪博、王琪宝作为借款人，应当向建设银行承担还款义务，该责任是主要还款责任，绝非补充责任。

王忠诚、王琪博、王琪宝认为：原告的意见是对最高法院判决的片面解读，如果原告的观点成立，最高法院就不会维持青海省高院的判决，本案的实质是商品房担保借款合同纠纷，本案是越州公司和建行青海分行基于合作关系，建行青海分行向越州公司发放贷款，如果单独要求借款人承担还款责任，不仅与生效判决和商品房买卖的司法解释精神相悖，而且是无限扩大借款人责任。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定强调的是“分别返还”。生效判决确定的是由越州公司承担还款责任。基于同一款项，建行青海分行没有选择权。偿还银行的本息应该有顺序，生效判决已确定越州公司为主债务人，只有其不能承担的前提下，被告才有可能承担补充责任，现阶段被告不应承担责任。

一审法院认为，首先本案纠纷的起因在于越州公司未按照约定向购房人王忠诚交付所购房屋，致使《商品房预售合同》因越州公司的违约行为而被解除。随之，导致贷款人建行青海分行与借款人王忠诚、王琪博、王琪宝、保证人越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、建行青海分行与王忠诚、越州公司签订的《房地产抵押合同》因合同目的无法实现而被解除，上述合同的解除不能归责于被告。其次本案诉争的标的是建行青海分行发放的73970000元贷款，根据借款人王忠诚委托，该笔贷款已经由建行青海分行汇入越州公司账户，因所涉合同目的无法实现，收款人越州公司继续占有该贷款无法律与合同依据，理应将贷款本息如数返还给建行青海分行，让被告与越州公司共同承担还款责任，就意味着越州公司有可能继续占有、使用借款，显然不妥。再次根据最高人民法院生效判决，已确定由越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任，并明确认定抵押物属于在建工程，没有办理产权证，实际上的抵押人是越州公司，应理解为建行青海分行对越州公司在建商业用房享有抵押权。建行青海分行应当选择先行申请强制执行越州公司财产，特别是在越州公司无其他财产可供执行时，建行青海分行仍享有对抵押物优先受偿权，抵押物变现能够满足债权，建行青海分行就无需另案起诉王忠诚、王琪博、王琪宝。第四虽然王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行签订的《个人住房（商品用房）借款合同》第十九条约定，贷款人与借款人的借贷关系解除的，若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。但本案关联案件青海省高级人民法院（2017）青民初13号、最高人民法院（2017）最高法民终683号诉讼阶段、本案诉讼阶段都应视为建行青海分行不间断在向王忠诚、王琪博、王琪宝及越州公司主张债权，不会因为诉讼时效影响诉权。建行青海分行应根据最高人民法院（2017）最高法民终683号生效民事判决书执行情况、未偿还部分具体损失，再选择是否向借款人王忠诚、王琪博、王琪宝主张承担补充还款责任。最后建行青海分行向王忠诚、王琪博、王琪宝个人办理巨额按揭贷款，从风险防范角度，应严格对借款人、开发商信用状况贷前调查、贷中审查、贷后管理。在担保方式选择上，应当对抵押物全面彻底审查。按揭贷款是一种相对低风险贷款，本质上属于抵押贷款。根据建行青海分行与王忠诚、越州公司签订的《房地产抵押合同》载明抵押物评估价值为147953124元，鉴于《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》被解除根本原因在于越州公司违约而致；鉴于贷款实际收取方为越州公司；鉴于越州公司为借款保证人；鉴于生效判决确认了越州公司的还款责任，并明确了抵押物的抵押人是越州公司，本案中建行青海分行回避越州公司的还款责任，回避抵押物处置变现，回避申请强制执行越州公司，直接向借款人王忠诚、王琪博、王琪宝主张与越州公司共同承担剩余全部借款本息，存在补救措施不当，亦不能排除建行青海分行与越州公司恶意串通的可能，如果单独要求借款人承担共同还款责任，不仅与生效判决和商品房买卖合同司法解释精神相悖，而且是无限扩大借款人责任。故王忠诚等三被告承担责任的前提是建行青海分行在穷尽对越州公司的救济方式仍不能受偿，但建行青海分行怠于向越州公司行使权利，故其在本案中的主张不能成立，一审法院不予支持。

综上所述，根据生效判决已确定王忠诚、王琪博、王琪宝负有还款责任，具体承担应当在建行青海分行先行申请强制执行越州公司财产之后，特别是执行阶段对抵押物处置变现后。根据建行青海分行在《房地产抵押合同》认可抵押物评估价值为147953124元，法院有理由相信能够实现建行青海分行剩余全部借款本息59013525.7元，本案中建行青海分行没有提供证据能够证明有其他债权能够影响抵押权的实现，在未申请强制执行越州公司前提下，向王忠诚、王琪博、王琪宝主张的债权数额无法确定，亦无相应证据能够证实建行青海分行的具体损失。根据生效判决，应当明确建行青海分行仍有诉权，但本案中单独要求借款人共同承担还款责任，承担案件受理费、律师费，证据不足，一审法院不予支持。

二审法院认为，本案争议焦点为建行青海分行主张王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546629.55元及资金占用损失、律师费能否成立。

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，2015年8月14日，王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》，上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息，其再主张越州公司与王忠诚等三人共同承担还款责任属重复起诉，二审法院不予支持。因王忠诚等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议，二审法院予以确认。

本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上，建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担。王忠诚等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。

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裁判结果

一审法院判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元，由建行青海分行负担。

二审法院判决：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；三、驳回建行青海分行其他诉讼请求。

经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。

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