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正文
任某诉雷某申请执行人执行异议之诉案
——次买受人对未登记在被执行人名下不动产提起执行异议之诉的审查规则
民事、执行异议之诉、不动产、连环交易、未登记、参照适用
被告雷某辩称：在人民法院查封前已购买案涉房屋，付清全部房款，并实际居住至今，房屋未过户并非雷某的原因导致，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，可以排除任某对案涉房屋的强制执行。
法院经审理查明：2016年8月，第三人陈某从某房地产公司购买房屋一套，双方签订商品房预售合同并进行了备案，因某房地产公司未办理产权初始登记，该房屋未登记至陈某名下。2018年4月，陈某将案涉房屋出卖给雷某，雷某支付了全部房款并实际居住至今。因陈某尚欠任某工程款，任某将其诉至法院，人民法院于2019年8月做出调解书，确认陈某应支付任某工程款28万元。后因陈某未按期支付工程款，任某申请强制执行，法院于2019年12月裁定查封了案涉房屋。雷某对此提出执行异议，人民法院审查后裁定中止了对案涉房屋的执行。任某对该裁定不服，遂提起执行异议之诉。
重庆市开州区人民法院于2021年3月22日作出（2020）渝0154民初6142号民事判决：驳回任某的全部诉讼请求。任某不服，提起上诉，重庆市第二中级人民法院于2021年11月18日作出（2021）渝02民终1957号民事判决：一、撤销重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初6142号民事判决；二、准予对案涉房屋的的执行。雷某不服，申请再审，重庆市高级人民法院于2022年5月31日作出（2022）渝民申1315号民事裁定：驳回雷某的再审申请。雷某不服，向重庆市人民检察院申诉，重庆市人民检察院向重庆市高级人民法院提起抗诉，重庆市高级人民法院依法提审，于2023年12月14日作出（2023）渝民再275号民事判决：一、撤销重庆市第二中级人民法院（2021）渝02民终1957号民事判决；二、维持重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初6142号民事判决。
一、案涉房屋尚未登记在被执行人陈某名下，不符合“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”条件，人民法院是否参照《执行异议复议规定》第二十八条规定进行审理执行异议之诉与执行异议、复议的法律适用应当统一；《执行异议复议规定》第二十八条的适用情形与本案并无实质区别；同时参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定审理本案可避免执行异议之诉与关联执行的矛盾冲突。因此，虽然案涉房屋未登记在被执行人陈某名下，但人民法院应当参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定进行审理，具体理由如下：
首先，人民法院在执行异议之诉中可参照《执行异议复议规定》。参照适用的理据在于：执行异议之诉与执行异议、复议有关联性，为保持法律的内在统一和当事人的可预期性，在没有法律直接明确规范执行异议之诉时，类似情况参照适用《执行异议复议规定》。
其次，参照适用是指将已有法律关于某种事项所作的规定，适用于最相类似的其他事项。虽然《执行异议复议规定》第二十八条规定“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，但实质上该法律条款的适用情形并不是买受人对不动产登记在被执行人名下本身的异议，而是围绕被执行人对不动产享有的权益，申请执行人与购房人发生权益冲突，其要解决的核心问题是不动产购买人的债权是否符合四个条件从而排除金钱债权人申请的强制执行问题。“登记在被执行人名下的不动产”只是为了便于人民法院在执行过程中从外观和形式上对权利进行识别，从而高效推进执行，而不是在适用该条款时对买受人作出限制性规定，在执行异议之诉中“登记在被执行人名下的不动产”不是考虑是否相似的构成要件之一。再者而言，陈某已经将购房款支付完毕的情况下，人民法院查封案涉房屋，实质上是将案涉房屋视为被执行人陈某的可供执行财产，该种情况与“登记在被执行人名下的不动产”并无实质区别。因此，《执行异议复议规定》第二十八条规定的适用情形、实质解决的问题与本案纠纷情形、实质需要解决的问题非但无实质区别，且最相类似，人民法院可参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定审理本案。
最后，在没有法律明确规定的情况下，参照适用是从合理性出发引用法律。在案涉房屋未登记在被执行人名下时考虑是否参照《执行异议复议规定》第二十八条规定的问题时，也要考量司法的合理性。如果认定本案房屋因未登记在被执行人名下不宜参照《执行异议复议规定》第二十八条规定，而在案涉执行中却作为陈某的可供执行财产推进执行，进而采取拍卖等处分性执行措施，最后产生的法律效果就是对同一财产人民法院从权利外观角度否认其属于被执行人，但又实质上作为被执行人财产执行，裁判内在法理及逻辑难以自洽。因此，当人民法院依法查封不动产后，对不动产买受人的权益不以“登记在被执行人名下的不动产”为限，参照《执行异议复议规定》第二十八条规定进行审理具有合理性。
二、雷某的情形是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个要件
《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，雷某与陈某于签订《房屋买卖合同》是在人民法院查封之前，而且该合同已经人民法院确认有效，符合该规定第一个要件；其二，雷某提供了交接单、《居民天然气供用合同》、水费收据、自来水收费记录查询、电费清单等证据，足以证明在查封涉案房屋前陈某已经将涉案房屋交付给雷某占有，符合该规定第二个要件；其三，雷某已经按照约定支付购房款，并且还按照人民法院的要求将剩余尾款3万元作为陈某的债权交付执行，符合该规定第三个要件；最后，商品房购买者办理产权过户，必须由开发商先进行产权初始登记，否则无法进行产权的进一步变更登记。涉案房屋在2020年被人民法院查封前，开发商尚未办理产权初始登记，到2021年才完成初始登记，故雷某客观上无法将涉案房屋过户登记至自己名下。任某所称抵押权及缴税等问题并不是雷某无法变更产权登记的根本性原因，故前述情形属于非因雷某自身原因未办理过户登记，符合该规定的第四个条件。任某提出的其他意见，亦对前述认定不产生影响，故本院不予采纳。综上，雷某作为案涉房屋买受人，符合该规定第二十八条规定的情形，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，任某要求执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条
一审：重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初6142号民事判决（2021年3月22日）
二审：重庆市第二中级人民法院（2021）渝02民终1957号民事判决（2021年11月18日）
再审：重庆市高级人民法院（2022）渝民申1315号民事裁定（2022年5月31日）
再审：重庆市高级人民法院（2023）渝民再275号民事判决（2023年12月14日）
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