香港文汇报2024年3月3日版
香港楼市最近又爆了。不仅是新盘销售处人满为患，售出同比增长几倍，就连二手房也跟着火了起来。具体有多火呢，看下面这张图就知道了。
之所以说“又”爆了，是因为在香港，楼市火爆已经不是第一次了，当然也不是第二次了... 在最近的短短几十年历史上，香港房地产已经经历过多次大幅涨跌。
从楼价指数的历史变化我们能够看到，仅自1990年代起，香港房价就经历过几次明显的下跌，分别对应1997年到2003年的金融危机和SARS疫情、2008年金融海啸、2015年股灾和2020年新冠疫情。除了这几次特殊情况，香港房价都是在稳步增长。
在“香港的房价，买房和租房”一文中，作者介绍过楼价指数的概念。
楼价指数是香港统计署考虑到房子的位置、房龄、开发商等因素后，估算出的在公开市场上出租一年可获得的租金收入（12个月租金）。楼价指数能很好地反映香港楼价水平，排除掉许多极端情况对平均房价的影响。
大家现在都知道了，这次香港楼市的火爆是政府全面撤销“辣税”带来的。但实际上，撤辣在香港楼市历史上只是一朵很小的浪花。所以想要知道这次撤辣的影响会持续多久、有多深远，就必须反过来了解一下香港的楼市历史。
萌芽阶段：香港地产萌芽于二战之后。二战期间的1941年-1945年，日本占领香港长达3年零8个月，那段时间大量香港同胞逃离战火。1945年日本投降，回乡避难的香港人陆续返回到香港，加上当时国内时局动荡，大批难民涌到香港使得本地人口激增。当时差不多每月就有10万人进入香港。
我们现在知道，凡是有能力迁移的人口，或多或少都有些本事，要么有一技之长要么手握资本。所以当时香港除了收获大量劳动力，技术和资金也是源源不断涌入。1947年底，香港人口已经增至180万。虽然相对于现在的750万人只占了1/4，但人口的不断增加逐渐创造了对土地和房屋的巨大需求。
快速发展：1950年代，抗美援朝战争爆发，以美国为主导的联合国对我国物资禁运，香港作为外贸的中转站倍受打击。所以那个时候香港做了一件很重要的事就是经济转型：从贸易转到以工业生产为主导，形成了纺织、电子、塑料和玩具四大支柱产业，也因此创造了大量就业机会。
制造业人口从1960年的22.4万增加到1969年的52.4万。香港产品的出口也从1960年的28.7亿元增加到1969年的105.2亿元。工业发展的同时也极大刺激了对工、商楼宇的需求。
再加上内地人口持续迁入，以及东南亚的排华浪潮，大批华侨资金进入香港，对建筑业发展持续推进。当时建筑业的重点是市区建筑的拆旧建新，当时的新建筑开始采用高层建造，用雨后春笋来形容恰如其分。
1950年代，英资财团的地产公司在香港占尽优势。如怡和、置地、太古、和记黄埔等老牌英资集团就拥有大量廉价土地，这些老本儿他们一直吃到了现在。
进入60年代，香港工业蓬勃展，英资集团却没有相应地作更大投资，更相反地出售土地，套取现金，这造就了新的华资地产集团的崛起，如长江实业、新鸿基地产及合和实业等。
1966年首个私人兴建新型屋村-美孚新村成功推出，住宅楼宇逐渐向大型发展，兴建中小型住宅单位主导了物业市场，也促成了华资大地产商垄断地产市场，资金不足规模较小的地产商均被淘汰。
炒卖成风，盛极而衰：其实早在1950年代中期，发展商就构思出了分层拆售楼宇的方式，让中产收入家庭即使没有足够储蓄，依然可以将物业按揭给银行以取得贷款。
这时香港的按揭，可以说是中国近现代把按揭使用在房产上的最早且非常成功的实践。这是一个三赢的局面：置业者可以早早上车；发展商可以迅速回笼资金；银行方面也因为地产市场需求大、房屋转售潜力高、按揭贷款风险小，成了银行资金的理想出路。
买家预付一成楼价，银行提供九成贷款，市场一下子出现了十倍购买力。当时绝对让人拍手称奇。于是楼花 (也就是期房) 也发展成为一种期货，买家看好未来楼价走势，愿意以现价购入物业。
另外，“股地拉扯”加深了地产和股市的投机性。70年代初，许多华资大地产商纷纷上市。一些小型地产公司也可以在短短几年内靠上市膨胀成大财团。但是，在其后几年地产衰退的时候，这些地产商负债累累迅即倒闭清盘。
楼市过热，几近崩溃：1981-1982年间，银行业因为片面追求业额，不大重视审查贷款人的经济能力导致信贷膨胀，为过热的地产火上浇油。当然，楼市过热的主因还是炒卖楼花，楼价已经远高于工薪阶层承受能力。加上利率急升到20厘 (20%) 以上，别说供楼，买家甚至贷款利息都还不上。
另外，1980年代初全球仍未复苏，中英香港前景未明，不利消息传出引起港人离港潮。物业急售套现，大量资金逃离，香港大挫。于是造就了1982-1984年的房产大崩溃。
香港回归，楼市回稳：1985年，中英正式签署《中英联合声明》。香港的回归使土地问题顺利通渡，稳定了港人信心。配合国内改革开放，香港以内地为腹地展开加工和投资，使香港的制造业、贸易、金融、航运、旅游及电讯业得以长线发展，同时吸引了外资大举进军香港市场，包括地产投资。
但是在1994年初，楼花炒风再现，年中政府推出压制措施后，市才得以回落；1996年中，住宅楼价止跌回升，炒风重燃，楼价上升；1997年中，大部分港人均认为香港回归后，中国必然会尽力维持香港繁景象，因此各类炒卖极度炽热，物业价格也创历史新高。
随势而动，稳中有升：1997年香港主权回归中国后，香港继续维持其国际金融中心地位，加固了外资投资中国市场的跳板角色。这段时间的物业市场主要随环球政治经济事件而出现变化。
香港经历了1997年的亚洲金融风暴、2003年SARS病毒疫情、2008年全球金融海啸，每次事件都曾为楼价带来短暂的负面影响。但同时，随着中国2001年加入世贸组织，经济开始起飞；2003年推出自由行政策，越来越多内地民众来港置业，刺激香港楼市；金融海啸后，多个国家的量化宽松货币政策，也给物业市场带来大量热钱，令楼价持续增长，即使2020年初出现新冠大流行，本港楼市在疫情下仍然一枝独秀，交投炙热。
当然，香港楼市并非随波逐流，港府本身也在积极调控以保持楼价平衡。比如，特区政府推出的复建新居屋、白表居屋第二市场计划(白居二)、绿表置居计划(绿置居) (白居二和绿置居均为香港房委会资助计划)、有限额的贷款按揭保险计划、增设额外印花税、买家印花税、从价印花税等。每项政策都给楼市带来适度调控或注入动力，以免市场过热并为普罗大众带来“上车”机会。
我们从香港楼市历史走势能够看到，能够影响香港楼市起伏的因素不外乎几个：
1. 人口。人来就要住房 (或买或租)，人走就要卖房；
2. 国际事件。回归有极大促进作用，疫情、股灾、战争等全球性事件，香港楼市就很容易受到负面影响；
3. 政策。按揭的发明撬动10倍杠杆使楼市欣欣向荣，楼花的发明同样给人正向预期。相反，印花税的推出就很大程度上抑制了楼市泡沫膨胀。
其实归根结底，还是因为香港是一个港口城市。流动和沟通就是这个城市的生命力。人口、政策随着国际形势波动。相反，一个政策的推出也能很快在这个城市看到效果。
我们再来看当前这一波房市的爆发，受到哪几个因素影响？
人口增加，这个不多说，香港人口刚刚又重上750万，加上人才政策，人口增长还在持续，这个方面是利好。
国际形势，中美博弈、中东、俄乌局势混乱带来的全球冲击在香港依然存在。
政策，撤销印花税，绝对的利好，也是这一波房市的爆发点。但是不得不提一下，这波拉高楼价势必拉高本地人住房成本，政府面临舆论压力；另外美元持续高息，让按揭的利率升高到4%以上，也是这轮楼市没法完全爆发的关键因素。
回归到每一个购房者角度，除了整体楼市，地段、楼盘、学校、商业、环境、交通等都是必须要考虑的因素。
剩下的，就交给各位读者根据自身情况分别考虑了。
或添加作者微信进一步交流。
往期精彩文章：
