吴宜夏大师提出，城市更新已从传统的“外扩式”增量发展，转变为“内生式”要素提质。这一转变意味着城市更新不再是简单的空间扩张，而是注重城市内部各要素的质量提升，从碎片化、应急式更新走向走向系统性、全周期的更新，从解决单一问题到实现综合性目标的城市竞争力重塑，从“大拆大建”走向精细化运营，从政府主导的一元模式到政策引导下的多元主体参与协同。这些转变要求我们要综合考虑经济、社会、文化等多方面因素，以设计运营一体化模式盘活低效资产，实现以小投入撬动大资产。
她讲到，近年来，中建设计研究院、中建文旅公司探索基于运营前置和全流程一体化的城市更新推进模式，并提出具有中建设计院特色的以运营为核心的全产业链商业新模式，强调需求导向、目标导向和问题导向，以运营前置为核心，实现项目的全过程一体化推进。
她提出，通过策划、规划、设计、实施及运营等环节的全过程设计流程，精准适配空间更新、场景重构与功能供给。强调通过重策划、全过程、强落地、彰文化、精原创、引流量，拓展和延伸不同的设计场景，实现城市资源的高效融合与增值，从而提升城市整体品质和居民幸福感。
八年来，中建文旅策划设计50余个项目，开业运营10余个文旅项目，助力15+个城市提升文旅品牌，服务50余个文旅项目，辐射带动10万人就业，接待客流2000余万人次，传播覆盖5亿人次。
随后，她通过中建文旅与中建设计研究院以“设计运营一体化”模式操盘的国家级文旅休闲街区──包头金街文旅街区和河北省五星级幸福河湖示范、城市更新优秀案例──白洋淀上游水系综合治理之保定市环城水系两个成功案例，进一步展示在活力街区打造和城市生态修复方面的实践成果。
以策划设计运营一体化新模式助力城市文化商街资产盘活
包头金街（点击文字查看相关报道）位于包头老城区，是包头城市发展的原点，整个街区自2013年以来经历多次更新，累计投入近3亿元的改造经费，但整体的活力依然不足，商铺的空置率较高，仅有的几个经营商铺租金仅为0.5元/平方米。
1、运营视角下全方面的调研和摸底，找准核心问题：运营团队对包头金街的产权、业态、建筑风貌、交通和动线、设施服务进行全面分析，梳理出三大核心问题：一是可用于新业态置换的面积少；二是设计缺乏特色，氛围、场景和体验一般；三是商业动线不连通，外部交通不明确，街巷主次不分，公共设施较为低端。
2、“业态先行，运营前置”，以运营需求反推规划、建筑和景观设计。运营团队开展深入的市场调研，形成运营目标、资源配置、主力业态、相关业态配比等前置规划，以此指导街区空间规划、建筑和景观设计。
3、创意策划+全专业设计，实现文化创意衍生和运营思维的空间转化。运营团队深入挖掘乔家金街商贸文化历史，以“场景塑造”的方式，对空间支线、VI形象、建筑立面、室内环境、城市家居、夜景照明、演艺活动进行全专业设计，打造多业态沉浸式+场景主题化街区。
4、招商先行，统一运管，实现存量资产增值。因地制宜构建“自持、新建、返租、回购、委托、物业管理”等六类产权模式，制定统一招商、统一运管、统一营销、统一监管的多元合作，整体统筹的运营方式。
实施效果：
·快速引爆，突破冬季运营：全长326米的包头金街，在8月5日开园引爆当日游客量达到8万人次，春节期间，零下20度的包头金街最大单日接待游客达11.9万人次。
·联营探索，扩大经营资产：原产权商铺542个，其中政府平台企业原可自持经营面积1.22万平方米，共计97铺。通过联营模式打造，整体项目平台公司可经营利用面积增加至1.64万平方米，共计187铺。
·协同区域，带动周边增效：项目开业引爆后，实质带动项目北侧800米的吾悦商场实现假期客流增幅，原有空置率达40%以上的吾悦商场在2024年5月降低至23%。周围1.5km范围内酒店满房率增长近20个百分点。
项目通过大师牵头，高端谋划、指导精准施策，实现对政策、策划、资金、设计、建设及运营全链条、全过程、全专业的高效统筹。通过运营前置、高效设计、低投入和有效运营为项目落地结果赋能，让项目“活”起来并“火”起来，有力地带动消费，推动地区产业升级，促进项目周边商超增流、租金增值，推动文化传承发展和繁荣兴盛。为有效破解城市存量资产发展的复杂难题，打造城市文化商街更新中建模式。
以生态修复与活力运营带动全域城市更新
保定市主城区大水系（点击文字查看相关报道）是保障白洋淀水安全、水生态的重要区域，也是保定主城区的第一道防洪屏障、重要的生态屏障，是高标准推进白洋淀上游流域综合治理、打造拱卫首都和雄安生态绿色屏障的有力举措。
项目是深入践行“两山”理论、推进白洋淀上游流域综合治理的生态工程和保障城市安全的防洪工程，同时也是提升城市文化软实力、建设现代化品质生活之城的文化工程、民心工程，对于展示保定形象、提升市民生活品质具有重大意义。
一期位于城区外环的西、南环堤河及黄花沟河道，总长22.7公里，在2023年保定市破历史极值“7·30”极端降雨过程中，新修建完成的环城水系一期河道发挥了重要的防洪、蓄洪、削洪、行洪功能，最大限度的减免了城区暴雨洪灾损失。
△大水系项目二期效果图
二期为穿城而过五河改造建设，河道总长36公里，包括河道拓浚、闸坝改建、调蓄池配建、护岸加固、涵养绿地构建、桥梁改造、管廊建设七大工程，完工后将联动一期水系进一步强化主城区防洪排涝能力、牢筑主城区蓝绿生态本底，成为增进人民生活福祉的生态宜居之河、休闲活力之河。
项目围绕保定现代化品质生活之城、奥运冠军之城、公园城市的建设目标，构建四位一体高效运营体系，做实公园基础运维、做精公园空间运维、做优公园活动运营、做强公园品牌运营等综合提升，将其打造为全域优美、全民公益、全龄友好、全季运营的高品质城市公园群，呈现一个“慢下来”的高品质城市公园群、一条“动起来”的城市时尚运动廊道、一个“活起来”的彰显保定文化的公园城市品牌IP、一个“YEAH起来”的环城水系夜经济带的运营亮点。
项目通过大师牵头、总师负责，以策划设计运营一体化新模式，开展针灸式的城市更新。通过运营盘活存量低效空间，落实城市棚改计划，完善城市服务设施，优化衔接道路交通，提升滨河界面风貌等举措，以环城水系运营作为保定公园城市试点项目，在土地开发、多元招商、联动管理、组织协同四个维度，探索一套创新性、普惠性、引领性的公园城市开发运营管理机制，实现滚动开发，以生态修复与活力运营来带动全域城市更新活力。
此次讲座在现场引起了热烈反响，参会的各界人士纷纷表示受益匪浅、倍受启发。接下来，中建文旅、中建设计城乡风景院将全面贯彻落实新发展理念，坚定实施 “名人名品名院”战略，以中建大师为引领，为构建美丽城乡美好生活贡献力量。
编辑：初诗凝
责编：田禹
审定：潘阳
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