付梅臣 张建军 王振宇 著
地籍，土地之户籍也。地籍管理乃土地专业之核心课程，必学之。适逢国家不动产统一登记，似乎地籍释义难以覆盖不动产权籍。纵观海内外，地籍实为不动产权籍，只是建筑物、构筑物、林木等为定着物而已，将不动产根植于土地上登记是物权统一与空间落宗。然而，地籍实乃包括地籍调查、土地登记两大学科，前者以法律与测绘技术为支撑，后者纯属法律问题。美国、德国、澳大利亚等西方国家也多将地籍测绘交给测绘行业，土地登记则交给司法机构，足以说明地籍调查与土地登记的差异。将地籍调查、土地登记均纳入“地籍管理”，其知识繁多，对任课教师提出更高要求，难以将二者统一兼顾。统一登记后，房产、林木、海域、承包经营权等集结于土地登记之中，原有“地籍管理”更是难以满足教学之要求。不如各归其位，按《物权法》《民法典》之要求，编写《地籍调查原理与方法》（不动产权籍调查原理与方法）、《不动产登记原理与方法》（2017年，地质出版社），满足当前不动产登记执业及土地专业教学要求，为培育出更多不动产登记与地籍管理人才提供参考用书。
从不动产登记人员角度，掌握必要的地籍调查技术与方法业务知识是非常必要的，不仅能够帮其掌握不动产权属空间界址调查技术，而且能够合理处置不动产权利登记中空间权利重叠的冲突。在我国不动产（土地）登记代理人资格考试中，《地籍调查》属于应考科目；我国台湾地区“地政士”考试中，虽然没有专门的“地籍调查”科目，但在“土地登记实务”科目中要求参考人员掌握“地籍测量实施规则中，第三编土地复丈、地籍测量，第四编建筑改良物测量、土地测量之申办与作业程序”等内容。地籍调查与地籍测量不同，前者需要掌握更多的不动产权属相关法律知识，后者需要掌握界址测量技术，二者的资格也不同，不动产登记代理人的从业范围不包括地籍测量业务，除非具备双重资格。因此，本书撰写过程中，以地籍调查基本要求、调查区划分、不动产单元设定与编码、不动产权属调查及成果整理等为重点，较少涉及地籍测量技术。
我国已经实施不动产统一登记，也在推进不动产统一调查，但在实际中难以实现统一的调查。究其原因，是分散的权源审批。如房屋的权属认证由建设行政主管部门管理，土地承包经营权由农业部门管理等，不动产统一登记中的“落宗”冲突就是其表现所在。自然资源部的成立，将地表（土地、海域）的权属管理职能整合在一起，加之登记的统一职能，促进了不动产权籍调查统一标准的形成。当前，全国开启自然资源调查与登记，并不是取代不动产权籍调查与登记，而是应当基于不动产权籍调查与登记，从自然资源管理角度进行调查与登记，而不是形成新的不动产物权，否定地表（土地、海域）已经存在的所有权、使用权。
本书编写过程中，考虑到地籍调查的完整性及调查实情，将地籍调查相关法律法规及释义、技术规范及标准等纳入其中，多采原文列之，配释义表之。撰稿之时，莫不参考现有《地籍管理》《房地产产权产籍管理》《农村土地承包经营权确权登记颁证技术教程》等专著、教材及相关学术论文，以及我国台湾地区《地籍测量实施规则》《地籍测量》《图解法地籍图数值化成果办理土地复丈作业手册》《数值地籍测量土地复丈作业手册》著作及地籍测量学术论文，国外地籍调查书籍及The World Cadastre Congress论文等，以及国内外不动产登记网站资料，如中国不动产等，丰富地籍调查知识，了解国际地籍调查现状及进展。对于法律法规条文直接引用，国家不动产登记及地籍调查规范直接引用或释义，各部门不动产权籍调查与登记规范则以国家规范为标准，兼顾适用与独有原则采之，如各物权变动的情形与理论，在部门表现得更具体，是完善地籍调查理论与方法的重要补充。在此，对上述文献及曾经阅读未列出的文献作者、权籍调查人员、土地（不动产）登记人员深表感谢。
本书共分九章。第一章总论，主要包括地籍调查与管理研究体系、中国地籍调查与管理制度、全球地籍调查与管理制度等；第二章地籍调查内容与基本方法，主要包括地籍调查内容、地籍调查分类、地籍总调查程序、日常地籍调查程序、地籍调查的基本方法等；第三章调查区与调查对象划分，主要包括地籍区（子区）划分、宗地（海）划分、定着物单元划分、土地（海域）分类体系、定着物认定与分类等；第四章不动产单元设定与编码，主要包括不动产单元的界定、不动产登记单元的特性、不动产单元划分要求、不动产登记单元编码、不动产单元编码设定、不动产单元编码变更等；第五章不动产权属调查，主要包括地籍总调查、房屋权属调查、海籍调查、林木权属调查、自然资源权属调查、地下空间权调查、日常不动产权属调查等；第六章地籍测量，主要包括控制测量、宗地（海）界址测量、地上定着物测量、地下空间测量、面积量算、地籍图绘制、日常地籍测量、灾后地籍恢复测量、土地（海域）勘测定界等；第七章地籍成果资料的整理、认证与归档，主要包括地籍调查成果资料分类、地籍调查成果资料整理要求、地籍调查成果资料整理与归档内容、日常地籍调查成果资料整理、地籍总调查成果认证、日常地籍调查成果认证、地籍调查成果资料归档等；第八章地籍管理信息系统，主要包括地籍管理信息系统概述、地籍管理信息系统主要功能、地籍管理信息系统主要子系统等；第九章现代测绘技术与地籍调查，主要包括GIS技术及其软件、地籍数据库、GPS地籍测量的作业模式、GPS技术在控制测量中的应用、GPS—RTK技术在细部测量中的应用、3DLaserScanner技术原理、3DLaserScanner技术测量界址点、3D地籍等。
随着地籍调查与不动产登记事业如火如荼，地籍调查将进一步深化和规范，有更多的学者关注地籍调查与不动产登记之领域，希望本书的出版能为地籍调查与不动产登记领域的人才培养与不动产统一登记实施发挥应有的作用。本书的出版得到中国地质大学（北京）的支持和资助，以及武汉大学、东北农业大学、河北农业大学、自然资源部不动产登记中心、中国国土勘测规划院、中国土地学会等单位的专家学者的支持，在此表示衷心感谢。最后，还要感谢那些从事地籍管理研究的学者们，特别是马克伟、林增杰、叶公强、宋儒玲、程烨、曾宪思等老一辈地籍专家，以及谢俊奇、姜栋、詹长根等青年一代地籍学者。如果没有他们的既有研究积淀和贡献，完成本书是难以想象的。
由于作者的水平和时间有限，书中错漏及不足之处在所难免。敬请读者不吝指正。
作者
2019年2月于美国纽约完成初稿
2021年2月于中国北京终稿
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