现在已经是2024年的最后一个月了，甚至2024都还没有叫顺嘴，马上就2025年了。北京的930新政也实打实地执行了两个月，前两天北京买房新的契税政策也开始执行，目前的北京楼市依然是乐观且积极的。前两天，北京新房、二手房市场11月的数据也出来了。也许我们依然不太相信二手房中介或者售楼处销售的说辞，但住建委官方的数据，我们还是可以作为最靠谱的参考的。关于北京新房、二手房市场，你有什么想说的想聊的，加包哥微信，咱们私聊去。今年北京二手房市场的成交量，攀升至7月份的15575套，之后两个月便迎来拐点，一路下降到9月份的12723套，让北京楼市传统的“金九不金”。
但来得早不如来得巧，930新政就真的把北京楼市救出水火。10月份北京二手房成交17367套，直接干到19个月来的新高，新政刺激效应直接显现，仿佛没有一点滞后性。图源京楼销售排行榜
而刚刚过去的11月，北京二手房成交又冲破1.8万，来到18763套，创下近20个月的新高。
进入12月，新政后的第3个月，刺激效应还在加强。
包哥查了下数据，只12月4号这一天，北京二手房住宅成交套数都达到938套，前两天则分别达到843套、791套，都属于炸裂般的数据。
住建局官网数据截图
而且12月1日开始，北京新的契税政策开始执行，预计还要带来一波新的买房人加入。
就由这几天来推测整个12月，预计也不会太差，悬念就是看看能不能突破20000套大关了。
不出意外的情况下，北京二手房12月的成交数据会给一整年画上一个完美的句号。
还有一个数据，就是链家官网挂出的“真实在售二手房数据”，新政前很长一段时间，这个数据都保持在14万+。
而如今，只有13万出头了，稍微再使使劲儿，直接12字开头了。
截图源自北京链家官网
冷知识，2024年前11月，北京二手住宅成交已经达到153571套。
这一成交数字，已经与2023年全年的155433套相当。不出意外的情况下，2024年全年北京二手住宅成交将突破17万套。包哥跟你们也有一样的疑问：北京到底都有谁在买房啊？2024年的北京新房成交，一直处于比较惨淡的状态。930新政之前，最好的套数成交成绩是6月份的3333套，其他时间多数时间月成交量都在3000套以下。
9月份更是直接下降到了2386套，仅仅高于春节假期所在的2月份。
而新政后的10月和11月两个月，北京新房都突破了4000套，分别达到4184套和4471套。
包哥算了一下，今年前11个月，北京新房住宅共计成交31932套，我们把12月的成交量按照5000+计算，2024年北京新房大概率也不会超过40000套。2023年北京新房月均成交4261套，意味着什么？
意味着今年靠各种刺激政策达到的月度4000+的成交量，对去年的北京来说只是正常现象，只是平均情况。还有一个现象，就是北京新房10月份成交均价是5.64万/平，11月份是5.52万/平，比新政前8月份的5.18万/平和9月份的5.36万/平都要高。
这一定程度上也说明一个问题，就是北京新房还是没有像二手房那样以价换量。不过因为二手房销量的给力，北京今年的新旧住宅总销量肯定还会超过20万套。2023年，昌平全年卖了6690套新房，顺义紧随其后卖了6615套。
今年直到930新政前，昌平都还在以微弱的优势领先顺义，但10月、11月，顺义直接赶超，以11个月4260套的成绩排名所有区最高。
去年全年丰台成为北京新房销售额唯一破600亿的区，而今年前11个月，朝阳则率先突破400亿，领先第二名的丰台125个小目标。
丰台今年11个月的销售额才卖了去年全年的一半，别说追平自己去年的成绩了，追上朝阳的成绩都费劲。咱在具体说说930新政后的两个月，除了延庆相较于新政前月成交套数有所下降外，其他15个区都有非常明显的增长。尤其像朝阳、大兴、房山、丰台等区，相较于9月份，成交量直接翻倍。![]()
但像通州、丰台、石景山这样的区域也出现了11月份翻不动，成交量有所下滑的情况。
人类的悲喜并不相通，北京的16区也各有各的喜与忧。
先说朝阳新房，9月份成交241套，10月份直接翻倍成交512套，11月份更是增长至564套。最近这两个月朝阳楼市表现这么强势，中建智地功不可没。
其中老项目中建璞园稳定发挥，10月13日北京宸园、璞园PARK开盘，当月3个项目就为朝阳楼市带去接近200套的网签。新政后的10月与11月，中建智3个盘合体贡献347套的成交量，占比整个朝阳新房成交量超3成。尤其酒仙桥的北京宸园，更是拿到全北京10月、11月份的金额销冠。
当然，朝阳11月份成交量继续增长的一大原因还有北京御翠园、保利和光煦境两个现房项目的加入。这些项目卖得好都是有原因的，地段基本上都没得挑，产品做得也都不差。
再说大兴，新政实施后，它是唯一一个成交量连跳三级的区。成交量从9月份的273套直接跳涨到10月份的508套，11月份则再跳一级到648套。大兴的新房情况就是比较平均，主打一个“谁都卖一点”，再加上新老项目比较多，还有新政再添把火，谁家多买几套，成交量就上去了。当然，这其中最稳定的还是西红门板块，中建玖玥府一直是区域内扛把子般的存在，因为位置好再加上产品足够优质，所以不管是在成交量上，还是成交价格方面，都比较坚挺。像晓月和风和大兴星光城，则是持续稳定输出，两个项目都能在两个月内各自贡献100来套的成交量，因为都处于尾盘状态，所以价格上都给到足够的诚意。
11月份的600多套成交中，出现了京玺、元启这样的新面孔，两个项目都在今年8月份相继开盘，都在11月份迎来网签收获期。8月份开盘，不是北京市场政策和环境最好的时候，所以它们也没有在价格上多恋战。市场不好的时候，卖便宜点没毛病，等市场行情好了，再慢慢往上涨呗。它算是北京新政后，新房存量大的主流区域中表现得不算好的了。因为多数区域在10月份经历一波成交猛涨后，11月份会再次上扬，丰台则出现了下降。
9月份新房成交224套，10月份翻了一倍多到484套，11月份则降至458套。
虽然11月份成交依然是9月份的两倍多，但怕就怕这样的状况不太能持续。首先，丰台新房产品品质都不错，其次大部分项目环线位置都不错，这时候价格上再合适，不出手还等啥？包括包哥在内一直说“丰台新房价格体系崩坏”，但崩坏的潜台词就是房价已经变得足够低。咱就说羊坊，两个新房项目7.2万/平的指导价，都降到了5万+/平，以它距离丰台总部基地的距离，产品品质又在线，不香吗？再比如新宫、南苑，新宫建发璟院清盘最终成交均价定格在8万/平，而森与天成网签均价来到7万/平左右，性价比是有的。再有南苑中海公元里，丰台四环的位置，现在价格和南边五环大兴西红门价格差不多了，6万出头的价格，包哥选的话肯定选南苑。还有大红门中海和瑞叁号院、郭公庄中建云境，直接给你干到8万/平出头了。咱就是说，现在在丰台买新房，真的可以配得上“性价比”这三个字。
篇幅原因，像排行榜老大顺义、老二昌平，也有很多可以说的，新政后冲击很猛的房山也有一些值得推荐的项目，解除双限的通州最近也有诸多新项目可以继续了解。
如果你对哪个大区的哪个板块的哪个新房感兴趣，欢迎加包哥微信，咱们私下详细、认真地好好聊聊去。
