我是租户，此前与房东签订了租赁门面的合同，租赁合同上的租赁期是三年，合同到期后没有续签合同，但一直在使用房屋，也正常交纳房租，并且约定房租每三年涨10%，但对违约责任没有明确。
我租的房子出现三次漏水情况，前两次和房东协商共同承担维修费用。第三次，装修公司检查是老房子失修导致漏水，且漏水造成了我的一些损失，因此不愿意再承担维修费用。由于无法达成一致，房东提出要收回房屋，不再租给我。
对此，想寻求律师的专业解答：一是合同到期没有续签合同，租赁合同是否有效？二是漏水产生的维修费用由谁承担？三是房东突然提出解除租赁合同，如何维护我的合法权益？
咨询人：湖南省长沙市居民石先生
7月29日，我接到了石先生的咨询电话，耐心倾听了他的叙述后，对他提出的问题给出了法律分析和解决建议。
首先，就石先生反映的情况，根据民法典规定，合同到期没有续签合同，租赁合同是有效的。当租赁合同到期后，如果双方未签订新的租赁合同，但租客继续使用租赁房屋，房东没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。同时提醒石先生，如果不想租赁合同的期限变成不定期，可以在租赁合同期限届满前，及时向房东提出签订新的房屋租赁合同，重新约定明确的租赁期限。双方在给予对方合理的时间后，都可以随时提出解除租赁合同结束双方的租赁关系。
其次，对漏水产生的维修费用承担问题，需要根据漏水原因来判断。根据石先生叙述，漏水是由于房屋本身的质量缺陷或老化导致，并不是承租人使用房屋不当导致，那么应当由出租人承担维修义务。同时提醒石先生，在房屋漏水事件发生后，需第一时间录制视频及找专业团队鉴定，便于确定责任主体承担责任。
最后，房东因双方对房屋漏水维修费用无法达成一致要解除合同，建议详细查看签订租赁合同中的条款，了解解除合同可以主张的权利。同时考虑到石先生与房东相处多年，租的门面装修耗费巨大，且已经营多年，附近客源也固定了，建议石先生与房东协商，也可以找社区、司法所进行调解，寻求双方都能接受的解决方案。如果实在协商无果，石先生也可以向法院提起诉讼，要求房东承担违约责任。
需要注意的是，住房租赁既是法律问题，也是经济和社会问题。为避免房东和租户产生纠纷，在签订租赁协议时双方应当沟通协商，把内容订立得更加细致来约束双方。如明确出租人收取租金的权利、监督房屋使用情况的权利、主张损害赔偿的权利，依照合同约定交付房屋、保持房屋适于使用、无正当理由不得随意违约驱赶承租人等义务。只有通过法律明确房屋租赁双方的权利义务，稳定租赁关系，才能从根本上建立一个健康可持续的住房租赁市场，满足不同群体的住房需求，让承租人住着舒心，出租人租着省心。
解答人：湖南省12348公共法律服务热线接线律师、湖南昌言律师事务所值班人员
处理结果：
石先生对接线律师的耐心、全面分析解答表示了肯定和满意。经咨询人与房东友好协商，双方目前仍继续在履行租赁合同。
来源 | 法治日报
编辑 | 羊箫
责编 | 谢坤宏
总编 | 王永刚
