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楼市巨变！“取消公摊”真来了！无锡…

楼市 2024-12-26 13:31 江苏

不清不楚的“公摊面积”，一直是买房人的痛。

“花高价买的房子，为啥连电梯间、大堂、甚至花坛都算在我的账上？”

“花了小百万买了40㎡的公摊，140㎡的房子套内才100㎡，关键物业费也要按公摊面积交。”

可见，买房人苦“公摊”久矣。

近日，”多地官宣将取消公摊”这样的话题，登上热搜。可见，大家对于“取消公摊”呼声很高。

12月12日，湖南衡阳发布新规，明确自2025年1月1日起，实行商品房销售按套内面积计价，要求商品房网签合同按套内面积计算。

注意，衡阳这次不再是通过”提高得房率“变相降公摊，而是按套内面积计价，意味着，公摊不再算钱。

图源：湖南微政务

12月17日，河北张家口市发布政策，逐步推进“取消公摊”，鼓励实行“现房销售”。

今年以来，广东肇庆、湖南省湘潭市等多个地方也都提出按套内面积计价宣传销售。

各地政策的接连出台，这对于保障购房者权益、提升购房信心以及促进2025年房地产“止跌回稳”有积极作用。

但话说回来，从「建筑面积计价」转变到「套内面积计价」，会导致房价上涨？

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，虽然公摊部分的房价肯定会最终转移到套内面积的计算上，导致房屋单价上升，但购房者的成本其实并没有发生变化！只是给购房者呈现更直观的房价，房屋买卖将会更加公开透明，所买即所得，这也更加符合“好房子”的理念。

比如，原本建面约100㎡、单价1万的房子，总价是100万；取消公摊后，套内面积变成了80㎡，但单价变成了1.25万，总价还是100万...

而网友们纷纷关注的，原来按照建面缴纳的各种物业费、个税、契税，还有其他跟房子相关的所有费用。

当前物业费大多是按建筑面积来计算，如果换作以套内面积进行计算，收费单价也可能会相应提高，最终用房成本也不一定会降低。

如果在“相关税费和配套制度没有改变”的情况下，只是一种计价方式的变化，对购房者更有价值的还是“得房率”提升。

所以，关于套内面积计价的普及、解释辩论等后续细则的推出，还是值得推敲的。

其实，目前各地都在力推建筑新规范，以前备受购房者诟病的“公摊面积”，也将变相的“名存实亡”。

尤其是近两年“第四代住宅”概念的到来，不少项目可以做到“0公摊”，或是较高得房率。

比如广州，早在去年就已经把阳台赠送提高到20%；且对于套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。

今年4月，长沙出台新措施，其中明确指出：

居住建筑阳台等按水平投影面积的1/2计入建筑面积的部分，其水平投影面积之和按不超过套内建筑面积20%控制；飘（凸）窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超过0.8米；中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置，不大于4平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积等。

新规下，长沙房屋的累计赠送面积最大可以做到套内建筑面积的30%左右，新房得房率普遍可以达到100%！

图源：网络

今年5月，浙江多地推出“户属空中花园不计入建筑面积和容积率，不参与相关配套指标计算，不计产权面积”的政策。

随后，有媒体计算发现，新规后，浙江新建住房的得房率将普遍超过100%，甚至达到120%。

图源：网络

着眼无锡，今年也出现多个第四代住宅的项目，其中经开区建发玺云南区第四代住宅，已于11月开盘。

建发玺云南区共规划8栋小高层，户型建面约155、183、215㎡，均价约32000-37000元/㎡。

户型图

户型图中，露台双向分布，户户双花园，功能空间进一步拓展。以建面约155㎡户型为例，实际使用面积超180㎡，露台建筑面积约30㎡，5+1厅朝南实现南向约21.6米的大面宽。

户型图

暂未出户型的产品还有太湖新城震泽路南侧地块、城开实业银福路地块等，都可能会是四代住宅。

1、太湖新城震泽路南侧地块

规划公示，项目拟建14幢8-17F住宅，从项目的规划图来看，北面4栋住宅设置大露台、垂直空中花园等。

11月，太湖新城集团官宣该项目为率先试点、创新研发的首个第四代住宅产品，已成功取得规划许可证。

产品糅合了高层和别墅的优点，增加了私家庭院、绿色景观。除了打破常规，对居住环境的大胆创新，还通过高得房率和独特的设计，呈现出显著优势。

以172㎡偶数层为例，露台与阳台结合，双开间大面宽，内阳台封闭交付，让渡于户内空间，外露台的大面宽设计，让户内外互动性更强。

建面约172㎡户型（偶数层），图源无锡太湖新城

2、城开实业银福路地块

项目位于滨湖区蠡湖大道与银福路交叉口东南侧，占地面积约9574.8㎡，容积率1.5，于2021年11月成交，成交总价26580万元，折合楼面单价18507元/㎡。

从效果图来看，项目拟打造立体生态住宅，即第四代住宅。外立面通过大面积花园露台错层设计，形成户户有花园、家家有庭院的建筑模式。该项目或将成为蠡湖新城首个第四代住宅产品。

效果图

中原地产首席分析师张大伟表示，”公摊面积很难真正取消，在一定程度上公摊面积关乎生活品质“。

所以说，无论是直接“取消公摊”，还是鼓励“赠送”面积，都是为了提高购房透明度、提高得房率、降低购房成本，鼓励买新房，这个信号非常强烈，是政策趋势。

但与此同时，存量二手房必然受到冲击，特别是那些高层住宅，容积率高的小区，未来将要承受压力。

-END-

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