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10月反弹，又劝你买房了？

财富 2024-11-08 06:31 北京

来源：秦朔的朋友圈（ID：qspyq2015）

四大一线销量炸裂

“9.26”中央政治局会议强调促进房地产市场止跌回稳以来，地产活跃超过了大多数人的预期。

此前尚有人认为，此轮救市有可能走“5.17”的老路，但一个月之后，地产市场交出了一份超预期的答卷。

传统“金九银十”的说法，在今年完全反过来了，“铁九钻十”才是恰当的表述。

四大一线城市强势反弹，尤为引人注目。

上海易居研究院副院长严跃进接受第一财经采访时说，从目前已有的10月份楼市数据看，一线楼市的止跌回稳是全面的，“预计10月份一线城市二手住宅成交套数约为57260套，环比增速为49%，同比增速为57%，一线城市二手住宅成交套数将创2021年下半年以来月度最好水平。”

广州是这一轮松绑政策中唯一全面放开限购的一线城市，整个十月份广州的楼市异常火爆。

10月广州新房网签10418套、111.47万㎡，环比均增长100%左右，创今年新高，市场热度维持在较高水平，止跌回稳态势初现。

二手房市场因为房东愿意更加灵活地调价，流动性大增，整个10月全市二手住宅网签13188套，环比增长29.5%，如果加上网签延迟的数据，实际累计成交16945套，单月成交近8年最高。

广州这一轮楼市复苏有一个明显的特征，那就是投资客又开始活跃了，除了本地居民，还吸引了大量的异地客看房，来自佛山、上海、深圳客源涌入广州购房。

58安居客数据显示，1月放松120平方米以上住房以及9月份全面取消限购后，本地客人数环比分别增长17.14%以及4.63%，而异地客人数环比分别增长58%以及12.6%。

新房、二手房同时销量大涨，改善型和投资性购房也同步增加，让广州楼市的11月有了更大信心。

深圳的成交数据更加炸裂。10月份深圳二手住宅过户8269套，环比上升超过95%，创下了45个月以来的新高。一手住宅网签4153套，环比上升146.3%，创35个月新高，也是自2021年12月之后首次突破4000套，10月全深圳新房住宅认购量达到13366套。

上海方面，10月二手房合计销售24376套，环比大涨约53%。10月份也是上海今年继3月、6月、7月之后，年内第四次突破2万套的月份。

北京10月二手房网签量达到17367套，环比增长30.8%，二手住宅网签量创近一年半新高，加上下定未完成网签的数据，整个10月真实成交量预计突破2.5万套，是2017年来连续8年同期10月最高值，同比上涨超过150%。

为什么说这一波楼市复苏不太可能走“5.17”的老路？因为从四大一线城市的成交量来看，有的已经回到了2021年的高点，有的已经是近七八年的高点，与5月份的反弹有很大的区别。

楼市分化严重

10月份的这波反弹是全国性的，一线城市之外，其他低线城市也都回温。

据住房城乡建设部数据，10月份一线城市新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。二三线城市中，南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增幅超过30%。

20个省份二手房网签成交量同比增长，其中，天津、广东、江西、北京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、宁夏同比增长超过10%。

但是从平均数来看，全国楼市的分化还是非常严重。

10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，与一线城市的14.1%相差十几倍，全国二手房网签成交量同比增长8.9%，同样与一线城市的47.3%有着云泥之别。

好的一方面是，无论是新房还是二手房都在从存量消化向增量增长转变，市场的信心进一步放大，而且一线城市的楼市复苏具有明显的从信心重塑到信心外溢的带动作用。

但很明显，低线城市的复苏速度与一二线城市相比仍旧太缓慢了，而且因为一线城市陆续在放开限购，这种虹吸效应只会更加强烈。从投资的角度看，我们一直强调，只有一线城市和强二线城市才具有投资效益。

我特意看了下贝壳平台弱二线城市南昌10月份的数据，当月南昌二手房成交909套，环比增加了46.6%，这个数据看起来不错，但新增二手房挂牌量9052套，同比环比增加了9.3%——卖不完，根本卖不完……

不过，总体来看，市场普遍认为，中国房地产的拐点已经到了。此前我们也写过《中国房地产最困难的时期已经过去了》，而在看到10月全月数据后，这种趋势更加明显。

除了我们上文提到了各地销售数据，房企层面，克而瑞的数据显示，百强房企10月份操盘金额环比九月份暴增73%；跟去年同期相比也小幅增长7.1%。

这也是今年以来，百强房企业绩首次实现单月同比正增长。

能不能抄底？

10月份的楼市复苏，让很多人蠢蠢欲动。

这一次救市，从利率、首付比例、限购等方面刺激，分别对应的是降低成本、加大杠杆、降低门槛，从吸引力看还是很足的。

以利率为例，现在很多城市已经将新房利率降到了3%以下，如广州等城市甚至都到了2.65%，相比于两三年前的5%，购房利率成本几乎腰斩。

从成本的角度看，当前的利率水平对于刚需、改善置换群体是个入手的好时机。

从市场预期看，楼市有“长尾效应”，预计十一月份的数据不会差。而且11月即将有大的利好政策出现，市场预估的10万亿刺激政策如果能顺利通过“全人常”的审批，楼市掉头向上将是大概率事件。

从9月份开始的这波楼市与股市互动的刺激，还给社会传递了一个信号，那就是如果信心恢复，购买力仍可持续。

从9月24日开始，股市已经连续20多个交易日成交额在1.5万亿元以上，全国各地，特别是一线城市楼市的修复也从侧面反映出来，楼市的潜在购买力，其实依然是充沛的。一旦这波购买力入场，带来的变化将是立竿见影的。

所以大概率接下来的几个月，成交量仍将继续放大。

但是，从投资的角度看，还有两个指标需要关注。一个是二手房的流动性，前面已经分析了，当前的二手房流动性加大，但挂牌量激增。

另一个是土地供应量。中原地产首席分析师张大伟认为，土地市场供应出现了变化，市场在未来酝酿供应高峰。

所以，我们建议，不仅三四线不要随便买房，一二线土地供应集中区域也不要随便买房，投资要谨慎。

从中原地产研究院发布的“2024年1-10月全国卖地城市排行榜”上可见，虽然今年土地出让行情差，但北京、杭州、上海还是收获千亿以上出让金，未来这些城市仍将有较大的供应量上市。

当然，如果未来能以10月份这样火爆的销量持续下去，市场热度持续的同时，流动性大增，以往供大于求的局面将有所缓解。

以深圳为例，深圳中原统计，目前深圳全市在售新房住宅46945套，如果以10月份认购量13366套来估计，三个半月就能卖完，市场很快将进入供不应求的卖方市场。

所以核心城市还是楼市投资的首选，深圳房价虽然较高点有不小回落，但一旦政策及时，很快就能稳定市场，扭头向上。

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