聚焦新加坡
新加坡的公寓市场(Condo)分为新公寓和转售公寓两大类别。
新公寓(New Project)指的是由发展商全新开盘，还没盖好的期房。
转售公寓(Resale)，也就是大家常说的二手房，买家卖家都是私人个体。
期房买卖流程
新加坡有一个发展商条例 (Housing Developers Rules)，对期房的买卖以及付款流程有详细限制。所有的本地发展商都必须遵守。
发展商条例具有法律约束效力，严格规范了新加坡的房产市场。
最直观的例子，按照2009年版本的发展商条例，每个兴建的楼盘，都会开设一个建房户头(Project Bank Account)。
收到的房款直接打进建房户头，不能随意提出。只有一个阶段工程完工，发展商才能拿到这个阶段的钱。
所以很多在其他国家出现过的复杂问题，在新加坡简单化了。
卖了期房，发展商卷款跑路？
——钱根本不在他手上。
盖到一半，房子烂尾？
——烂尾就拿不到尾款。
第一阶段，签订选购权合同
（OTP - Option to Purchase）
这个选购权合同是统一模板，每人拿到的都一样。
签订OTP合同，相当于下定，买家需要先支付给发展商5%的定金，以支票或转账方式支付，支付对象就是前面说的建房户头（Project Bank Account）。
支付定金后就可以拿到OTP合同。
选购权合同对发展商有绝对约束力。签订以后，发展商必须按照协议的价钱卖房给买家,不得反悔。
对于买家来说，选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期。
第二阶段，签购买合同（S&P）
支付剩余首付，搞定贷款
如果买家签订了S&P合同以后反悔，发展商有权向买家追讨房价的20%。
首付额度
根据2018年7月的最新房产措施，个人买家购买公寓房产，如果名下没有其他房贷，最多向银行贷款75%。
买家需要支付25%的首付款。
其中至少5%必须以支票或转账支付，其余的20%首付可以公积金支付。
如果买家名下已经有一套房贷，那么二套房最多向银行贷款45%。
从上图可以看到，对于首套房的买家来说，贷款额度明显宽松。
银行贷款一般不会超过30年。并且不鼓励买家贷款超过65岁这个退休年龄。
新加坡的贷款利率比较低，目前市面上的房贷利率在1.5%-2%之间浮动，贷款买房比较划算。大家在办理银行贷款的时候，可以妥善利用75%这个额度上限。
支付了5%定金，签订了OTP选购权合同，接下来的八周之内，买家需要支付剩余的20%首付。
签订S&P购买合同的两周之内，买家需要支付买家印花税/额外买家印花税。
印花税率
买家印花税(BSD)，是新加坡所有房产买卖都需要支付的一个税种。
额外买家印花税(ABSD)，是针对住宅类房产征收的特殊税种。
印花税费可以选择存款或者公积金支付。
贷款
这个阶段也是办贷款的时候。原则是谁买房，谁贷款。
父母贷款买给儿女名下这想法挺好，但是新加坡明令禁止了。
无本地收入买家
卖家印花税
第三阶段，按照工程进度付款
25%的首付款支付完成后，剩下的房款部分按照工程进度陆续付款。如果有银行贷款，银行也会按照工程进度放款。
工程进度到10%，买家就开始按照贷款总额的10%开始月供。工程进度到了20%，买家就按照贷款总额的20%月供。未放款的部分无需月供，也没有利息。
举个例子，100万新币的公寓，贷款75万，贷30年，按照现有利率，月供会从两三百新币开始。
整个付款的过程按照不同的工程进度，可以长达3到4年。
按照普遍进度来说，6-9个月之后，项目地基打好，发展商就会通知买家，缴付10%的房款。
再过6-9个月，建筑架构完成，买家缴付下一个10%的房款。
再过3-6个月，全部建成，颁发临时入伙证（TOP）,买家拿钥匙，缴付除尾款外的剩余房款。
最后，在入住一年之后(这一年是发展商的保修期），买家验收完成，缴付尾款（通常是15%）。
已建成新公寓的付款方式
最近几年，市面上出现了一些已经建成才开盘的新公寓。还是由发展商直接负责销售，但是因为楼盘主体已经建成了，销售流程不再受发展商条例的监控。
这些已建成新公寓的购买流程，相对比较灵活。除了普通付款方式以外，还可以由发展商向有关部门申请批准延迟付款。
在之前的萝卜点评系列文章里，我曾经详细介绍过延迟付款计划这种灵活的付款方式。
目前的市场情况来看，支持延迟付款的基本都是高端楼盘，首付从5%-30%都有。延迟付款的期限基本是12个月或者24个月。
首付之后可以直接拿房，期限内不需要支付月供。
延迟付款期限结束之后正常开始月供。
部分楼盘可以在24个月的期限过后，才支付额外买家印花税。
大家可以根据不同的实际情况，选择对自己最有利的付款方式。
转售公寓交易流程
二手公寓买卖流程比期房快得多，通常在8-12周就能完成交易。
第一阶段，签订选购权合同
（OTP - Option to Purchase）
定金数额
签订OTP合同时，买家需要支付1%定金给卖家。可以是支票，转账或者本票(Cashier Order)。
注意，这个1%定金是约定俗成的市场做法，需要明确的写进OTP里。
如果卖家拿到了支票，但迟迟没有过账，这个时候OTP还没有生效。必须是卖家确实收下了1%的现金，OTP才生效。
一旦OTP生效，卖家必须按照协议的价钱卖给买家，不可以反悔。
有效期
租约
第二阶段，执行选购权合同
（Exercise OTP）
如果买家下定决心买了，他就可以签字执行选购权合同，并且支付4%的房款。
执行选购权合同的两个礼拜之内，买家需要支付买家印花税和额外买家印花税。
第三阶段，支付剩余房款
根据最新的房产政策，银行发放最多75%的贷款。
买家已经支付了5%，剩下的20%首付部分，可以用存款或者公积金支付。
这个阶段，买卖双方的律师会协助完成全部的法律文件。
第四阶段，完成交易
完成交易通常需要8-12周。
实际交易时，经常会有一方提出提前或者延后交易。
很常见的一个情况是，卖家还没有找好新房子，搬不了家，需要延期一两个月完成交易。这段时间内，卖家按月支付买家租金，具体数额双方协商决定。
还有个很常见的情况，是卖家早早清空了屋子，而买家急着搬进去。
只要双方同意并写进合同里，这些附加条款都是可以商量的。
感谢阅读本期萝卜点评，我们下期见
♡ 萝卜点评 | 新鲜出炉！2024年第三季度新加坡房产数据
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