最高法院:合作开发资金方不承担风险只收取定额货币认定为借款关系|法客帝国

学术 2024-10-08 21:02 北京

本文选自中国法治出版社出版书籍：《国有土地使用权案件胜诉实战指南——典型案件办案思路和实务要点详解》欢迎点击书名查看详情或立即购买。

合作开发房地产资金提供一方不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应认定为借款关系

作者 | 唐青林李舒杨巍

北京云亭律师事务所*

阅读提示：判断合同性质不能仅依据合同名称，而应以合同内容作为依据判断真实的法律关系。名为房地产合作开发合同，可能实际法律关系并非房地产合作开发。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，真实的合同关系有可能被认定为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同、房屋租赁合同。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”

为便于读者深入理解该条文，本文另检索和梳理了16个判例、两类裁判规则：

（一）合同名称为合作开发，法院认定真实法律关系为借贷关系（11个判例，详见延伸阅读部分的案例1-案例11）；

（二）案件事实并不符合资金方不承担经营风险、只收取固定数额货币的特征，法院认定为合作开发房地产合同（5个判例，详见延伸阅读部分的案例12-案例16）。

裁判要旨

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

案情简介

一、2013年3月，建丰公司、龙域公司、达义公司签订《投资合作协议书》。约定：建丰公司拥有处于开发建设阶段的度假项目，已取得土地使用权，龙域公司对本项目进行投资，分期投入5亿元，期限1年，达义公司为龙域公司的债权提供股权质押担保；龙域公司承担投资责任，不承担经营风险责任；建丰公司给予龙域公司固定投资回报，按年利率10%计算。

二、《投资合作协议书》签订后，龙域公司依约向建丰公司付款5亿元。达义公司出质的股权未办理出质登记。

三、2014年10月，三方再签订《投资合作协议书》一份，约定投资期限延长一年。2015年8月，建丰公司向龙域公司付款1000万元。

四、龙域公司向海南高院起诉，请求判令建丰公司与达义公司连带偿还借款本金5亿元及利息。海南高院认定《投资合作协议书》实为借款合同，判决建丰公司向龙域公司偿还借款本金4.9亿元并支付相应利息。因质权未办理出质登记而尚未设立，未支持龙域公司请求达义公司承担连带责任的诉讼请求。

五、建丰公司上诉至最高法院，请求撤销原审判决,依法改判或发回重审，驳回龙域公司要求返还借款本息的诉讼请求。最高法院判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

本案《投资合作协议书》约定龙域公司不直接参与公司经营管理，不承担经营风险，只收取固定数额收益，不符合合作开发房地产共担风险的特征。

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”因此，最高法院认定《投资合作协议书》为借款合同。建丰公司上诉主张其与龙域公司是投资合作关系，最高法院不予支持。

最高法院认为，“龙域公司不直接参与公司经营管理，不承担经营风险，只收取固定数额收益，即该协议书排除了双方共担合作风险的情形，其实质在于龙域公司所得的回报与合作结果无关。故建丰公司签订《投资合作协议书》的本意是融资，龙域公司的真实意思表示则为借款，双方并无合作开发案涉房地产的合意。根据合同法第二百零二条有关‘贷款人按照约定可以检查、监督借款的使用情况’的规定，龙域公司作为贷款人为确保借款安全对资金的使用情况具有检查、监督的权利。故建丰公司以案涉合同约定龙域公司对合作项目具有监督、查阅等权利为由主张双方并非借款关系，没有事实和法律依据。”

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

一、如欲实现合作开发房地产的目的，应当在合同中体现“共同投资，共享利润、共担风险”的特征；否则法院可能根据合同约定的不同的权利义务关系而判定为借款合同、房屋买卖合同、租赁合同等。

需特别提醒当事人注意的是，如欲实现合作开发房地产的目的，不能在合作开发房地产合同中约定资金提供方不承担经营风险，只收取固定数额货币，该约定会被法院认定为借贷关系，造成的后果是：资金提供方无需承担经营风险，且可请求偿还本息，但不能享受其他项目收益；其他当事人可以分配项目收益，但应承担经营风险，并负有偿还本息的义务。

二、质押权人应及时督促出质人交付动产或办理出质登记手续，否则，质押权未设立。质押权人可采取的措施有：（1）约定出质人先交付动产或办理出质登记手续，质押权人再履行出借资金等合同义务；（2）约定出质人交付动产或办理出质登记手续的时限及相应的违约责任。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

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相关法律规定

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

《中华人民共和国合同法》（已失效）

第二百零二条 贷款人按照约定可以检查、监督借款的使用情况。借款人应当按照约定向贷款人定期提供有关财务会计报表等资料。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”案涉《投资合作协议书》第二条就企业的经营管理及风险承担约定：“鉴于乙方龙域公司不直接参与公司经营管理，因此甲方建丰公司在经营管理过程中产生的风险责任由甲方建丰公司承担，即乙方龙域公司承担投资责任，不承担经营风险责任。”第三条就投资回报约定：“甲方建丰公司给予乙方龙域公司固定投资回报，本合同项下的年回报率按年利率10%计算，在本合同有效期内回报率保持不变。”第六条就龙域公司的权利义务约定：“乙方龙域公司享有合作项目的监督权、查阅权，投资回报收益权。”由此可见，案涉《投资合作协议书》在形式上虽有“投资合作”字样，但从其约定的内容看，龙域公司不直接参与公司经营管理，不承担经营风险，只收取固定数额收益，即该协议书排除了双方共担合作风险的情形，其实质在于龙域公司所得的回报与合作结果无关。故建丰公司签订《投资合作协议书》的本意是融资，龙域公司的真实意思表示则为借款，双方并无合作开发案涉房地产的合意。根据合同法第二百零二条有关“贷款人按照约定可以检查、监督借款的使用情况”的规定，龙域公司作为贷款人为确保借款安全对资金的使用情况具有检查、监督的权利。故建丰公司以案涉合同约定龙域公司对合作项目具有监督、查阅等权利为由主张双方并非借款关系，没有事实和法律依据。原审判决将本案认定为借款合同纠纷于法有据，本院予以维持。

案件来源

上海龙域投资有限公司与海南建丰旅业开发有限公司、北京达义兴业房地产开发有限公司企业借贷纠纷二审民事判决书，[最高人民法院（2016）最高法民终541号]。

延伸阅读

一、合同名称为合作开发，但被法院认定真实法律关系为借贷关系的判例（案例1-案例11）

案例1：灵宝市越海房地产有限责任公司不当得利纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申52号]认为，“本案实质为房地产合作开发纠纷，涉案合作合同约定投资方中鑫公司投入资金后，只收取固定数量货币，不承担合作开发房地产的风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条‘合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同’的规定，本案应当按民间借贷处理。本案起诉及二审案由虽为不当得利纠纷，但二审判决按民间借贷处理并无不当。”

案例2：海口徐海旅业投资开发公司与海口市华侨住宅服务公司、海口市永盈华侨实业发展公司借款合同纠纷二审民事判决书[海南省高级人民法院（2013）琼民一终字第55号]认为，“双方合同中约定若徐海公司仅投资500万元，则永盈公司不论项目盈亏均按投资总额的年利润40%返还徐海公司，一年期满后连本带利共付700万元；若徐海公司投资1000万元以上，则共担风险，利润按双方投资比例分成。合同签订后，因徐海公司共投入526万元，未超过1000万元。根据合同约定，永盈公司应当按照徐海公司投资总额的年利润40%支付徐海公司，徐海公司无须承担经营风险。首先，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：‘合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数额贷币的，应当认定为借款合同。’，据此，双方签订的《合作兴建商品房合同》应认定为借款合同。”

案例3：高远洪、刘颖与被上诉人简阳市空港工程项目管理有限公司、四川省简阳市红塔房地产开发公司借款合同纠纷二审民事裁定书[四川省高级人民法院（2016）川民终607号]认为，“关于高远洪、刘颖与空港公司之间的法律关系是否为联合开发房地产关系问题。根据2014年5月5日，空港公司（甲方）与高远洪（乙方）签订的《联合开发协议》，……表明高远洪提供资金，并不承担经营风险，只是收取固定数额的回报即60%年收益。双方当事人的真实意思在于空港公司进行融资。空港公司支付给高远洪固定数额的货币，而且支付高于所提供资金的固定数额与合作开发经营的实际盈亏无关。因此，该《联合开发协议》与“共担风险”的合作特征不相符。原判根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，认定高远洪、刘颖与空港公司之间为借贷关系正确。”

案例4：龚伟、江西龙湾实业有限公司、江西庐山龙湾温泉开发有限公司、郭大军民间借贷纠纷二审民事判决书[江西省高级人民法院（2016）赣民终188号]认为，“2013年12月21日龚伟、实业公司、郭大军签订的《合作协议书》以及同日龚伟、实业公司、郭大军、开发公司签订的《补充协议》约定，龚伟、实业公司共同出资建设九江市星子县城帝景御园住宅小区17号楼合作开发房产项目。龚伟出资1000万元人民币并支付至实业公司指定账户，项目其余出资由实业公司负责，确保项目的顺利完成。龚伟对九江市星子县城帝景御园住宅小区17号楼合作开发房产项目不承担经营风险，只收取固定数额收益。故依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条‘合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同’之规定，原审认定本案案由应为民间借贷纠纷，于法有据，应予维持。”

案例5：修政路与浙江钱江建设集团有限公司、浙江钱江建设集团有限公司文登分公司民间借贷纠纷二审民事判决书[山东省高级人民法院（2016）鲁民终205号]认为，“根据审理查明的事实，案涉《天山水榭花都项目合作参建协议书》约定由修政路向天山水榭花都项目投资，由文登分公司进行经营管理，不论项目盈利或者亏损，文登分公司均应偿还修政路本金200万元及利润200万元。对于约定的性质是否属于借款性质的问题，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定‘借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同’，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定‘合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同’，结合上述规定，因本案修政国在双方协议约定中只收取固定数额货币，不承担经营风险，协议性质应当认定为借款合同。”

案例6：重庆银坤矿业开发（集团）有限责任公司与重庆市伟映实业（集团）有限公司借款合同纠纷一审民事判决书[重庆市高级人民法院（2015）渝高法民初字第00068号]认为，“银坤矿业公司系重庆市永川区银坤矿业开发有限责任公司经工商登记变更而来，故其应继受重庆市永川区银坤矿业开发有限责任公司对外民事行为的权利义务。2009年6月20日伟映集团公司与银坤矿业公司签订的《协议》虽约定伟映集团公司与银坤矿业公司共同开发内蒙古自治区赤峰市的‘金钰大都会’二期项目，但该协议明确约定银坤矿业公司固定投资4000万元并固定分红即收取固定收益（‘金钰大都会’二期项目商业营业建筑面积15000平方米），在之后2014年6月24日的《合伙投资结算协议》又约定将前述固定收益明确为分红利润1.5亿元，协议中虽明确‘金钰大都会’二期项目已经完工且盈利，但银坤矿业公司并未提交工程竣工验收的相应证据，伟映集团公司、赤峰伟映公司也陈述该工程并未竣工，结合银坤矿业公司未举证证明其派员参与项目管理的事实，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条‘合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应认定为借款合同’的规定，本案应为借款合同纠纷。”

案例7：中财高科投资有限公司与永清金泽恒盛房地产开发有限公司借款合同纠纷二审民事判决书[河北省高级人民法院（2015）冀民二终字第103号]认为，“中财公司在明确知晓丽嘉小镇销售额的5%远高于1500万元的情况下，不主张‘合作收益’，无理由放弃利益权利不合常理，双方所签协议的真实目的是由中财公司为金泽公司丽嘉小镇项目融资进行开发建设，原审法院适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，认定双方的《合作协议》属于借款合同正确。”

案例8：上诉人兰州新区兰发实业投资有限公司与被上诉人甘晓军、甘文彬、原审被告甘肃星光达房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案二审民事判决书[甘肃省高级人民法院（2015）甘民一终字第103号]认为，“本案双方当事人协商签订的《合作协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应为有效。该《合作协议》第一条约定‘乙方向所开该项目投资肆佰万元人民币，并参与工程施工的一切管理，2013年8月中旬将投资资金全部到位’，明确了被上诉人甘晓军、甘文彬投入资金金额及投入时间；第六条1项约定‘乙方向甲方所投资的肆佰万元人民币，甲方在2014年10月30日前一次性退还给乙方’，明确了上诉人兰发实业公司还款期限。但该《协议书》没有约定甘晓军、甘文彬应承担的经营风险。根据最高人民法院关于《审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条‘合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同’的规定，本案《合作协议》名为开发房地产项目合作协议，实质上是上诉人为工程项目向被上诉人进行融资而形成的借款合同。”

案例9：四川润达信置业有限公司、王彦入与四川省鸿盛实业集团有限公司、成都角度营销策划有限责任公司房地产开发经营合同纠纷二审民事判决书[四川省高级人民法院（2014）川民终字第830号]认为，“鸿盛公司与润达信公司签订《项目合作开发合同》，双方根据鸿盛公司与康定县政府、新华集团签订《合作建房协议》的约定，鸿盛公司需承担出资800万元的义务，而鸿盛公司与润达信公司又协商共同来出资该笔资金，润达信公司固定投入400万元，并在销售收入中优先收回400万元投资及固定收益200万元。双方在《项目合作开发合同》中还约定，‘施工单位由鸿盛公司指定，并由鸿盛公司管理。如施工单位与鸿盛公司或第三方发生的各种经济纠纷和安全责任事故，均与润达信公司无关，由鸿盛公司与施工单位负责’，‘该项目的土地由润达信公司在鸿盛公司的全力配合下公开招标取得，并在润达信公司名称下取得并支付该土地出让金及一切与土地有关的费用及税费’，‘润达信公司在向鸿盛公司支付本合同约定的项目土地开发资金、项目开发费用后，鸿盛公司同意全权委托润达信公司行使对本项目的开发权、经营权及其他权利’，上述约定可以看出，润达信公司在《项目合作开发合同》中，对合作开发经营并未承担任何风险，收取固定数额的收益，并受鸿盛公司委托以自己的名义从事项目开发的相关工作。双方签订的《项目合作开发合同》，既存在最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定名为房产开发，实为借贷的关系，又存在鸿盛公司与润达信公司的委托代理关系。在实际履行中，相关行政部门也对鸿盛公司委托润达信公司以自己名义办理相关行政许可手续予以认可。双方签订的《项目合作开发合同》中，除润达信公司固定出资400万元，收回固定收益600万元外，并无项目合作开发中的出资、分配的相关约定，润达信公司主张双方为合作开发房地产关系的理由不能成立。”

案例10：秦皇岛北大荒龙业房地产开发有限公司与秦皇岛市弘企房地产开发有限公司借款合同纠纷二审民事判决书[黑龙江省高级人民法院（2014）黑高商终字第67号]认为，“根据上述《补充协议》约定，龙业公司为弘企公司提供的3300万元借款虽作为投资款，但无论盈亏，龙业公司均收取固定利润。此外，《补充协议》所涉的另一笔4000万元投资款的利润1500万元，弘企公司也已实际给付龙业公司。双方的上述行为与合作开发房地产的法律特征即共同投资、共享利润、共担风险并不相符。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条关于‘合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同’的规定，案涉3300万元仍应认定为借款。”

案例11：盘锦瑞祥房地产开发有限公司与盘锦辰达房地产开发有限公司民间借贷合同纠纷二审民事判决书[辽宁省高级人民法院（2014）辽民二终字第00190号]认为，“判断合同的性质不应仅根据合同名称，而应以合同的内容即合同的权利义务条款作为依据。本案中，2011年4月5日，张相仁与瑞祥公司签订的《投资开发协议书》，从协议形式上看，虽有‘投资开发’字样，但从该协议内容看，双方签订该协议的目的是解决‘义县幸运家园房地产开发项目’资金问题，双方只约定投资数额、投资期限、保底利润，双方并未就合作投资的经营方式、盈亏分配及风险分担等内容进行约定。从该协议的实际履行看，没有证据证明张相仁有参与开发‘义县幸运家园房地产开发项目’的实际经营行为。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定‘合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。’因此，原审判决认定本案1000万元的法律关系性质为民间借贷纠纷并无不当。故对瑞祥公司关于1000万元是投资合作关系的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”

二、不符合资金方不承担经营风险、只收取固定数额货币的特征，法院认定为合作开发房地产合同的判例（案例12-案例16）

案例12：钟华与刘道先及禹代芬合伙协议纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2012）民申字第1170号]认为，“根据原审查明的事实，刘道先出资106.5万元参与涉案房屋建设，钟华对此予以否认，主张双方仅存在借贷关系或工程款垫付关系，事实和法律依据不足。再审法院结合刘道先在房屋建设过程中多次向承建方支付工程款、参与工程决算等证据，认定其与钟华之间存在合作建房关系，并无不当。双方并未约定刘道先不承担经营风险，只收取固定数额货币，不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定。”

案例13：黄立新与赵家稳合同纠纷二审民事判决书[江苏省高级人民法院（2016）苏民终846号]认为，“股权转让给黄立新，总计资金118万元，已收88万元；赵家稳承认黄立新入伙于程桥二分公司，并按公司合伙协议所得利益给付黄立新，黄立新承认公司章程，享有股东权利与义务；赵家稳承诺如公司出现资不抵债或无利益分配的情况下，对于黄立新的出资，赵家稳按个人借款对待（另打借条），负责给付黄立新（给付时间为工程竣工后半年以内）借款总数88万元加年利息（百分之十二）。根据上述约定内容分析，假设涉案项目有盈利但盈利低于年息12%，黄立新也只能收取低于年息12%的利润。即黄立新获利多少与项目经营好坏相关联。此与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定的‘不承担经营风险，只收取固定数额货币’的特征不吻合。故赵家稳认为本案应认定为民间借贷的理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。“

案例14：上诉人曹锦成、永兴县锦兴房地产开发有限责任公司与被上诉人李善任、曹美玉、李涛及原审第三人湖南省烟草公司郴州市公司永兴县分公司、永兴县城关镇建筑工程公司合资、合作开发房地产合同纠纷民事判决书[湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第120号]认为，“曹锦成、锦兴公司上诉认为因李善任未承担风险，《协议书》及《锦兴家园结算方案》系借款合同。根据《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题﹥的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同的特征是当事人应当提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险。本案中，李善任与曹锦成签订的《协议书》约定：建房款项由李善任出资，按期直接向曹锦成下属的施工对外支付，建房外费用，李善任凭票据支付。建房款以外其他费用，由曹锦成负责出资。从上述约定及实际履行情况看，李善任方负责拿项目出资金，曹锦成等人负责项目的日常营运管理、建设销售等，涉案项目符合共同出资的特征。因涉案项目经曹锦成计算最低利润为180万元，曹锦成在《协议书》中承诺李善任定额分取126.8万元利润系双方共享利益的意思表示，至于曹锦成认为李善任未担风险的理由，因《协议书》第九.1条约定，李善任必须根据工程需要，如期按建筑施工方签订协议付款，如因资金影响工期，一切责任由李善任负责。上述约定表明李善任在合作开发中的主要义务是保证资金及时足额到位，如因李善任不能履行其主要义务，则应承担相应责任。现因李善任如期保证建设资金，合作开发的过程中并未因李善任方的原因导致相关后果，故李善任无需承担其他责任。合同约定的责任事由未出现并不能表示李善任没有承担风险，故曹锦成上诉提出李善任未共同承担风险的上诉理由不能成立。双方签订的《锦兴家园结算方案》，是双方当事人对《协议书》的补充和完善，系曹锦成、锦兴公司的真实意思表示，且锦兴公司在收取了李善任的购房款项后将房屋交付给李善任、曹美玉、李涛，结算方案已实际履行。综上，曹锦成、锦兴公司上诉提出《协议书》及《锦兴家园结算方案》系借款合同的理由均不能成立，本院不予支持。”

案例15：程烨、瞿理证与曹洪初、谢守信等合同纠纷二审民事判决书[福建省高级人民法院（2014）闽民终字第572号]认为，“本案曹洪初、薛理平、桔海公司与程烨、瞿理证所签订的《合作协议》虽然约定程烨、瞿理证可以逐步先行收回1800万元的投资资金，但并没有约定程烨、瞿理证可以不承担风险，故不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条‘合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同’的规定，本案曹洪初四人主张该《合作协议》实质上为借款合同，与法律和事实不符，本院不予采信。”

案例16：浙江控股有限公司与潘一案二审民事裁定书[浙江省高级人民法院（2009）浙民终字第129号]认为，“经审查《协议书》的具体内容，首先，协议除约定金都某某需投入出资额5684万元外，按照协议第二条第5项、第四条第4项的约定，金都某某还应按出资比例承担税费、开发规费、方案设计费、融资成本等项目运营过程中发生的各种费用。其次，协议虽然约定由金城××具体负责涉案项目的开发、建设，但按照协议第二条第2项、第3项，第四条第2项、第3项的约定，金城××需书面告知金都某某涉案项目的设计、销售、建筑、管理等各种方案，各类房屋的销售单价须经协议三方签字确认；涉案项目需设立专用银行账户，并由金都某某与金城××共同监管；金都某某需委派项目协调人员、营销人员。再次，按照协议第一条第4项、第三条第3项的约定，协议约定的2亿元净利润既可以是货币，也可以是房屋。而且，按照协议第四条第5项的约定，在出现不可抗力和国家、地方政策重大调整，导致涉案项目预期收益无法实现的情况下，三方可另行协议对项目利润进行调整。上述关于费用承担、参与经营管理等的约定，完全属于对参与合作开发房地产项目主体的权利、义务的约定，而对借款合同的出借方，合同一般只要明确付款的时间、金额，还款的时间、金额即可，不存在出借人介入整个项目开发运营过程的问题。上述协议中有关于某某调整的规定，而借款合同中的还款金额不存在因不可抗力等因素进行调整的问题。综上，按照《协议书》的约定，金都某某作为投资方在涉案房地产项目的开发过程中除了须按约定投入5684万元的出资外，还应承担项目开发运作过程中发生的各项费用，并参与整个项目的经营、管理，故本案《协议书》的性质属于合作开发房地产合同，并非借款合同，原审法院对合同的定性错误。”

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。

主编简介

李舒律师、唐青林律师，北京云亭律师事务所合伙人，领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。

团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同担保纠纷、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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