这两年的上海市场着实有点惨。
房价跌就算了，上海的租金也疯狂下跌，住宅、写字楼、商铺等等都不能幸免。![]()
西岑这里的宅基地房子，一个月能租12500元，而且租金一次付一年，你敢信？上海市区好些1000万的房子都不见得能租到这个价格，更别说一次性付一年房租了。这一切都是因为华为将从金桥搬至青浦西岑练秋湖研发中心。分批搬家的工作已经开始了，预计年底会完成全部的搬迁。西岑这里将迎来3.5万的产业人口，泼天的富贵终于轮到青浦了。事实上，当下产业流动对于上海区域发展和楼市的影响，越来越大。某天，任正非行车路过金泽镇，被当地的自然风光深深吸引，随即便产生了在淀山湖畔设立基地的想法。华为青浦研发中心占地2400亩，104栋建筑，总投资500亿。素材源自网络
据说未来在这里办公的3.5万人，平均薪资能达到70万以上。自从今年7月华为研发中心建成以来，周边的租金真是起飞了。我们了解了一圈，现在当地的中介都有很多专门面向华为员工的租房交流群，各群都是爆满。要知道这可是离市区50公里的地方，马上就要出上海了。近期像74平的一房（改两房），价格就要4200元/月。要知道，华岑家苑同样的房子在上半年的价格大概只要2500元/月左右。同样距市区50公里的临港，学区房宜浩佳园只要2500元/月就能租到。如果离华为基地稍远一些，像淀山湖大道地铁站附近的房子，现在价格也不低。中南君悦府的3房，小户型的要6000块，大户型的甚至有1万块的。万科天空之城120平1.2万/月，赵巷这里200平的万科晶源别墅1万多也能租到。谁能想到遥远的青浦郊区房东成为了大赢家。
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上海每一轮产业变化都是重新洗牌，也意味着新机会的出现。最典型的两个区是宝山、金山，孕育了金山石化和宝山钢铁厂。当年建设的石化新村、月浦新村可以说是非常优质的居住体验。上世纪70年代专门修建了金山铁路，甚至月浦这么“偏远”的地方在2006年就已经有了地铁3号线。上世纪八十、九十年代虹桥开发区、金桥出口加工区、陆家嘴金融城相继横空出世。大量的外资、外企、总部、工厂在这些地方落地，经济推动的引擎不知不觉中已经转变。这些产业区辐射下，诞生了一批核心板块，像古北、金桥、陆家嘴、联洋等等。出现了像字节跳动、美团、携程、米哈游、拼多多等一批企业。最典型的就是漕河泾的崛起，古美、徐家汇等都大大获益。有了拼多多的加持更是让长宁常年保持GDP两位数增长。练秋湖研发中心将聚集华为海思研发、无线研发、旗舰手机研发、智能驾驶/汽车部件研发、数字能源等研发。青浦绝对是最大赢家。
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浦东的房东们眼看着青浦房东天天涨房租，而自己要面对的则是退租或邻居的抛售。9号线沿线，从金桥站到曹路站，租房市场都将受到影响。像金桥这里早期是家电、纺织、食品等产业为主的出口加工。后来逐渐升级为面向汽车，通讯，家电、生物医药主导的产业结构。优惠政策赶不上人家，而且也拿不出大块且便宜的土地做交换。金桥现在在副中心建设上花了大力气，楼宇也建了不少，未来的成败全在招商上。曹路这边就更不用说了，本身就是个睡城，没有产业支撑。上游产业人群的收入越高，相应的曹路的租金收益和房价表现才会越好。短时间内会失去一大批租房需求，租金和房价难免失去支撑。估计未来金桥华为这边晚上滴滴司机都要减少，毕竟少了上万的“加班人口”。不少华为家庭近两年内有上学需求的，都会重新考虑学区房买在哪里。高端产业、高端人才、就业机会的流失，是浦东的遗憾。
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产业的流动代表行业的兴衰、产业的流动也代表区域的发展决心、更代表未来的发展的上限。和传统的发展路径会有所不同，不是先有配套，再有人，而是先有人，然后该有的配套政府会全力搭建。长期来看，这些因素一定会最终反应在区域经济、楼市、发展面貌上。![]()
当然华为去了青浦，并不代表大家可以无脑冲青浦的房子。当年东莞松山湖在华为搬去之后涨的猛，后来跌的也猛。但可以肯定是，在新一轮的区域竞争中，青浦走在了前面。我们希望上海越来越多区能够向青浦一样不断的自我革新，继承上海改革先锋的勇气，焕发持续的发展活力。如果你准备在上海置换买房，不知道该选哪个板块更保值，搞不清哪些地方房价更坚挺？可以扫码👇领取一份《2024年上海买房最全板块涨跌榜》，相信对你下一阶段的决策，会有专业的帮助。![]()
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