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微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

作  者： 伍 豪   柯 谈

山雨欲来风满楼！

漂亮国的懂王明年1月即将上台，最近提交的内阁名单满满的都是对华鹰派。毋庸置疑，上台后一定会对我们下手，还是老套路，极限施压，技术上卡脖子，贸易上加收高关税。

我国国内产能过剩、投资下滑、内需不足、消费不振，靠投资拉动消费的老路再也走不通了。

前三季度经济能增长4.8%，就靠外贸出口撑起半壁江山。

一旦懂王将关税提高到60%，甚至更高，大量外贸企业及关联的制造业企业倒闭破产，几千万人失业下岗，造成的后果将不堪设想。

接下来，出口这个外循环萎了，经济唯一能倚仗的就是内循环了，扩大内需成了唯一出路，如何扩大内需，那就必须提振消费。

国内最大内需就是楼市，楼市的上下游能带动几十乃至上百个产业的消费。

形势严峻，为了抢在懂王上台之前对冲外部经济环境的高风险，高层终于出手再次刺激楼市。保楼市，就是保经济。

刚刚，关于楼市的城中村改造政策迎来巨变，货币化棚改2.0闪耀登场，房地产巨浪，卷土重来。

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昨天11月15日，住建部和财政部针对城中村改造工作联合发文，标志着货币化棚改2.0版本新政终于落地。

10月17日，住建部曾在新闻发布会上说的棚改货币化安置主要针对35个大中城市，新增棚改计划100万套。

而昨天政策最大的变化在于，落地城中村改造货币化安置政策的城市数量，由35个扩大到近300个城市。尽管上个月住建部暂时公布的是100万套棚改计划，但高层已经明说了随时可以再增加。

根据已经落地货币化安置城中村改造政策的多个一二线城市的统计数据，累加起来的总量已经远远超过100万套，更不用提还没公布计划的未来几百个城市的改造总量。按照我们地方ZF多年来政策落地的习惯，层层施压、层层加码，未来货币化安置城中村改造的量将会远超100万套。

通过货币化安置的方式，直接加速去库存，是加快全国楼市止跌回稳进程的捷径。

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历史不会简单的重复，但总是惊人的相似。

回望2015年开启的那一轮房地产牛市周期，棚改货币化1.0新政，成为牛市的最大发动机。

2013-2014年期间，楼市库存严重，房价一跌再跌，ZF卖不出地发不出工资，经济也是一路下滑。随后，高层为了启动房地产市场，推出了PSL（抵押补充贷款）大放水。据统计，2014年到2018年的棚改货币化，PSL累计投放3.67万亿，棚改实际套数达到了2912万套。其中，2014年470万套、2015年601万套、2016年606万套、2017年609万套、2018年626万套。

就这样，在大水漫灌下，棚改货币化1.0取得了巨大成功，帮助楼市去库存，逆转了供求关系，成为那一轮房地产牛市最大的功臣。

自棚改货币化1.0大规模普及后，全国百城房价在2016年下半年开始明显拉升，保持连续9个月超过1.2万/平的均价水平。而在棚改货币化1.0之前的2014年，全国百城房价均价仅为8000元/平。

此外，棚改货币化1.0推动的楼市上涨，促进了地产的投资，带动了上下游钢筋、水泥和家装等上百个产业的增长。那些年，内需旺盛，消费火爆，经济一片祥和繁荣。

3

货币化棚改2.0落地后，深圳楼市成为最大受益者。

城中村就是深圳这座一线城市的底色。

深圳作为一线城市中面积最小、开发度最高的城市，其城中村占据了住房供应的半壁江山。

据不完全统计，在深圳约1067万套（间）存量住房中，村民自建房占比高达47.8%，而真正意义上的商品住房仅占17.0%。城中村顶起了深圳住房市场的半边天。至今为止，深圳大约还有一千多万人居住在城中村，约占深圳常住人口的60%。

货币化棚改2.0对于深圳来说，就是一场爆炸性的造富运动，每一轮城中村拆迁都能拆出很多亿万富翁。

以去年白石洲的拆迁为例子，一栋约1000平米的楼，修建时的成本只不过是40万左右，按照2.8万／平的货币补偿标准估算，拆迁后大约能获得将近3000万元的赔偿。

而这批拆迁户家庭的平均物业面积在400-500㎡，拥有超过1000㎡比例大概在20%左右。这样测算下来，拆迁补偿能拿到一个小目标以上的，真的有很多。

棚改货币化2.0加速落地，上面催得急，深圳作为全国楼市的风向标，也是城中村重灾区，对城中村改造的需求全国第一，一旦拆迁，释放出的货币购买力会让人瞠目结舌。

本地拆迁土豪，手上拿着天量货币和房票，叠加全国各地跑步入场的买房人投资客，深圳楼市的存量商品房很快就会消耗完毕。

4

其实在货币化棚改2.0政策落地前，今年多个一二线城市已经开始抢跑。

以上海、苏州、郑州为例。

上海徐汇区核心地段东安一、二村片区旧改地块动迁，10月14日启动签约，仅5天就实现99.95%的签约比例，6057证仅3证未完成签约，这是一个相当炸裂的数字。

据了解，这次搬迁的实际动迁补偿价格，接近15万/㎡。有一户土著居民，东安新村有九套房子，他一次性拿到了8200万的动迁款。

据统计，此次动迁6000户，户均拆迁款约750万，总补偿金额，估计会达到约450亿。

仅仅这一个棚改货币化项目 ，一个个拆迁土豪，就拿着450亿的现金，到一二手市场买买买！上海楼市即将迎来泼天的富贵。

10月26号，官媒央视财经罕见的报道了苏州货币化棚改去库存的新闻。尤其要强调的是，这是中央官媒，第一次对外公布货币化棚改去库存的具体数字。明眼人都看出来，这是妥妥的拿苏州当标杆，做示范。

新闻核心意思就是二点：275个城市村项目改造，其中三分之二要拆除，采用房票的方式就行货币化安置；这一顿猛拆，预计可以消化14000套存量住宅，明年可以消化更多的存量住房。

成绩说了，明年的预期也给了，这舆论导向带的杠杠的。

可以说，这一轮货币化棚改拆迁，是苏州建城历史上，最大规模的拆迁、最大规模的货币化安置、最大力度的楼市去库存之战。

那么，苏州城区的新房库存是多少套呢？5万套！今年仅仅通过城中村拆迁就要消化1.4万套，粗略计算一下，哪怕没有一个普通人再买房，光靠拆迁就能把苏州新房买掉库存的近30%。

再从另外一个维度分析，可能对这次增量货币棚改拆迁有个更直观的认识。上半年苏州新房一共成交了13729套新房。也就是说，仅仅一个城中村货币化棚改去化的房源量，就约等于上半年苏州新房市场的成交量。

在货币化棚改的加持下，苏州楼市正在超速去库存，供求关系正在发生逆转， 量在价先，房价提前止跌企回稳的趋势越来越明显。

郑州的货币化棚改进行的也是如火如荼，北四环一个叫家河宽境的商品房小区，由于可以房票置换，竟然罕见的日光了。

郑州城中村拆迁土豪们的购买力，让人大开眼界。

截止目前，郑州全市待安置村一共79个，涉及居民约为13000-15000户，大概能去化13000套+的存量商品房库存。

接下来郑州还有数十个已经通过备案的待拆迁城中村，又是上万户拆迁土豪拿着真金白银，去掉上万套库存。

哪怕你郑州库存再大，大水漫灌下，就这么一轮一轮的拆下去，也架不住这一波波拆迁土豪们的轰炸。

今年，杭州公布了最新的中心城区征收方案，涉及280个成片拆迁的片区和2万户待拆迁居民。总拆迁规模，仅次于历史最高的2016-2017年和2021年。

成都也落地了城中村改造项目清单，涉及32个项目、4470亩土地，总投资600亿。到2025年，成都将完成棚改1万户、城中村拆迁改造6800户。

武汉也落地了新的城中村改造计划，涉及33个板块，汉口14个、汉阳4个、武昌15个，涉及居民也是几万户。

广州将计划拆迁291个城中村、总投资达到1800亿；南昌拆除20个城中村、总投资额达300亿左右。当然还有其他城市。

5

11月8日，财政部蓝部长在人大会议新闻发布会上表示：接下来三年允许地方政府额外增加6万亿专项债，另外在原本的专项债里每年再抽出8000亿，5年共计4万亿，也就是总共用10万亿新发放的地方专项债来替换前些年的地方隐性债务。隐性债就是地方政府和旗下城投欠银行欠开发商欠建设公司欠材料供应商欠民企欠国企的烂账和三角债。现在高层允许地方发新债来替换掉这些旧债。

这10万亿的新债经过层层转卖和抵押，最终基本上都会被央行陆续买下，方式就是央行常态化购买国债，买断式逆回购购买国债地方债等。

这10万亿就是央行放的水！

最终的结果就是，10万亿流向了开发商、建设公司、材料供应商、民企等等。

6

11月13日，财政部刚刚发文减免了房产交易的契税和增值税，接下来个税也会减免。年底前一定会再有一次降准，明年1-2月应该还会再次降息。12月的中央经济工作会议和明年3月的全国两会，楼市刺激都会是重中之重。

为什么10月17日刚刚宣布的35个大中城市城中村改造，而在11月6日川普获胜之后，就瞬间又扩展至300个城市呢？你品，你细品！

甭管啥原因了，轰轰烈烈的货币化棚改，城中村改造的巨浪又卷土重来了。

楼市，止跌回稳，稳了！

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