首页时事民生政务教育文化科技财富体娱健康情感

旅行百科职场楼市企业乐活学术汽车时尚创业美食幽默美体文摘

上海调控拿出了自己的王炸底牌

创业 2024-09-30 23:30 广东

作者：真叫卢俊团队

来源：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）

2024年9月29日晚21:34分上海出台进一步楼市调控

我想以后我们再提到这个政策会非常顺口拎出9·29沪七条这样的关键词

因为这次调控之核心、尺度之重磅足够撑得起上海调控里程碑这三个字

我也是头回追热点追的分不清重点，因为每条都是重点，每一条

为方便大家更好理解，我还是要稳住激动的手先为大家做张图对比下政策前后

整理自929政策原文

这内容熟悉又陌生，熟悉的是前期市场就有传言放开限购，陌生的是没想到尺度这么大

01

我们先来掂量下沪七条每条到底什么分量

很多时候我们看着政策只能说句哇塞，这次我们就来量化下到底哇塞在哪

七条里可量化的有三条，也是相对更重要的三条

外环外家庭/单身购房社保年限从3年改1年大概释放213万张房票

我们可以从非沪籍人口-外环外非沪籍人口-各年龄段占比匡算新政影响人群

数据来源©上海第七次人口普查，其中”外环外非沪籍人口“为浦东、闵行、宝山、嘉定这些绝大部分位于外环外以及金山、松江、青浦、奉贤、崇明这类全部位于外环外的区域的匡算结果

宽泛看这364万人就是这条政策的靶向人群，这其中28%左右单身人群，72%左右的家庭人数，加起来就是213万

当然这其中购房年龄以及是否有购房意愿都未知，但各位至少可以看到政策辐射人群大概多大规模

第二条非沪籍居住证标准分+社保满3年相当于释放117万份购房名额

我们可以从非沪籍继续入手，然后从其中的家庭人口占比，以及居住证入手可以看到

数据来源©上海第七次人口普查，注意，其中拥有居住证非沪籍家庭人口按“全市每10万人本科及以上学历人群占比”匡算

居住证三年问题不大，关键是标准分（120分，基本本科就可以达到），而全市每10万人口中本科及以上学历占比36%，那就是271万人

按上海市户均2.32人计算，这就是117万左右份购房名额

同样还是匡算，不是本科也可以努力让居住证达到120分，有购房名额的也不见得会买房，但可以看到政策辐射人群在什么量级

头回看到居住证出现在调控政策里，也头回觉得居住证的用处可以这么大

第三条我们看看房子，增值税免征年限从5年改2年这又什么量级

巧了这数据我们也有，按挂牌房源看上海全市二手住宅中满二房源占比约在45%

也就是说接近一半的房源瞬间从增值税负担中解放，中外环和外环外的房东最快乐，因为这里的满二房源占比最高

数据来源©上海链家

而不管哪里的房东未来都不用再理会144平这件事了，因为上海即将取消普宅和非普宅标准，所以这条辐射范围是全部

另外降低存量房贷以及降低首付门槛这俩也是干货，也都和9·26政治局会议一一呼应

总的来讲这是次对全市房源、近半房东、以及以百万计算的购房需求的辐射范围

无论是人群范围还是宽松力度都来到罕见水平

我觉得今晚中介们发给客户的那条消息开头一句很贴切

昨晚我们见证历史了

02

为什么这么出

我们尝试看看绕到政策背后去看看为什么这么出

楼市纷繁复杂条线众多但各位可以放心食用的一点是所有政策背后都有自己的框架，都有自己的深度推演逻辑

而这次推演的逻辑最大背景就是当下市场，我从数据角度提供3个关键点供各位参考

政策离不开外环外

而这也是今天上海新房、二手供应&成交结构占比最高的地方

我们在今年1月上海放开外环外单身限购政策的时候有过相关统计

近7成的新房供应、近4成的二手挂牌都来自外环外、近7成的新房成交、近5成的二手成交都来自外环外

这样的数据结构如果是你你会怎么做

经济基础决定上层建筑，同理市场基本盘决定上层政策如何架构

去库存依然是政策出发点之一，于是外环外被框架性突出了下，未来也大概率如此

从需求端看锁定外来常住人口才是根本逻辑

这个结论大家都知道，但很少人看到这会如何影响上海未来楼市政策

就是调控对象里外来人口越发占据主导

接近2500万的常住人口里，1047万来自外地，占比42%

©上海统计年鉴

这部分人相对沪籍人口还更年轻，正是有住房需求的时候，所以非沪籍人口无论是单身还是家庭都会成为上海楼市调控的主力人群

楼市来看上海也已然是全国人民的上海

产品类型看二手一己之力决定上海楼市流动性

这次政策里从增值税免征年限放开到非普标准的将要结束，再到存量房贷利率调低，二手市场似乎是那个更被调控偏向的地方

我跟各位说一个数据各位就懂了，上海新房和二手的成交比例差不多在1:3

哪怕这两年徘徊在1:2左右，也丝毫不妨碍上海楼市流动性的重任落在二手市场之上

跟股市有着某种类似，流动性意味很多很多

这也是为什么我们在分析二手市场的时候会忘不了那句二手兴楼市行

这三点别说现在，未来也离不了这个基本盘

03

也希望各位能看到一些正在发生的结构性改变

这次沪七条虽然只有七条但每条如果相互连接以及跟近两年政策进行时间线上的前后串连，你会看到一些重大节点

首先今年应该算是上海”豪宅元年“

怎么理解这句话呢，就是若干年后当我们回顾楼市你大概率会有豪宅成交在新房和二手市场的前后差异

今年新房豪宅成交炸锅了，从中海顺昌玖里到这几天的翠湖天地六期，上海新房豪宅炸锅的背后是滨江段和新天地板块供应井喷

但别忘了这类客群的强置换性，就是卖掉二手买新房

这时候你去看这两年新政你会发现

普宅和非普宅从去年放松到144平到现在即将取消，惠及对象就是二手市场的高总价大面积豪宅

前者在去年12月放松，带来相应二手市场豪宅成交高峰，后者我们接下来期待下

增值税免征从满5年改为满2年，本质上是减少购房成本，但这点其实作用更大的也是豪宅

豪宅在市场上行阶段涨幅大于其他产品，同时标的体量偏大，有的一两千万豪宅的增值税动辄可以上百万

现在免征年限的修改这点也会影响接下来豪宅市场，豪宅房东们也可以动起来了，尤其是前滩这类涵盖大量满二房源的板块

你会发现从供应端到成交端，上海正在一步步降低豪宅限购、限售、流通的门槛

其次还可以看到上海的“落户元年”

这条严格意义上跟楼市没关系，但上海落户宽松趋势实在越来越明显

这次新政里我们居然看到居住证家庭居然可以和上海沪籍家庭居然在楼市平起平坐了，我人生也头回想去找找自己的居住证

2021年开始上海的落户人数已经来到历史新高

但没想到后面一年高过一年，今年1-6月落户人数已经超过去年同期

在上海，落户这件事会变得越来越NICE

这是趋势，今天的楼市政策就是一种身体回应

还有一点也是最近快被我说烂的一点，就是市场化

限购放松、门槛降低的背后是为市场做增量，但别忘了市场化的市场原本就没有限购，与其说做增量，倒不如说是一种回归

也许未来市场有新变化，但目前看从去年9月认房不认贷、到12月普宅放松、再到今年1月外环外放开单身限购，再到今年5月放开单身限购（扩至外环内二手），再到今天限购在一点点弱化

还记得9·26中央政治局会议里关于外资限制放宽么，差不多道理，适当的时候把市场还给市场

各位若干年再回头看看这三点，说句上海楼市未来格局正在改变不为过

04

前天我刚追完政治局会议的热点就有中介给我电话说：姐你等着吧，上海就要出政策了，放下电话就看到这个消息满天飞

所以这两天说实话也在备战状态，时刻关注

昨天的消息更为明确了但过了六点还没政策出台，就当我准备洗洗睡的时候九点多来政策了

九点发布的政策，我第一反应是不想我追热点（开玩笑），但背后我想更真实原因是这座城市需要一点点勇气跟魄力

而这次也是真的拿出来了

我们新政后市场文见

THE END

如果喜欢我们的文章

可以点击右下角的在看

互联网思维

点我关注，财经创业top5，130万互联网精英都在关注，每日精选互联网创投深度干货，陪你一起成长。

最新文章

华为真的太难了

那些真正发大财的人，都在研究这两个系统

今年国办 1 号文件，震撼创投圈

领导根本不关心你干了多少活，只在意这 3 点

看完《天道》这 100 句话，我才理解什么是通透

刘强东，你们村炸锅了！

长征时的毛泽东，从不谈逆境

魏建军是对的

人最大的内耗：太着急

为什么我建议你卸载这些 APP？

一将无能，累死三军：给管理者的 7 个建议

让自己增值的 5 件事（深度好文）

黄仁勋 25 年最新演讲：人工智能的历程非凡，这一年也非凡

真正的灾难才刚开始：很多人还不以为然

80% 的焦虑，都可以被这张图化解

140 亿，一家低空鼻祖破产了

逆境中的毛泽东，如何带领团队？

为什么真正厉害的人，都很“简单”？

2 万字全文: 段永平最新问答实录

工作和事业的本质区别，这 10 条总结得很精辟

840 万人涌入，韩国人挤爆上海！

一个人是否靠谱，闭环思维很重要

95 条金句，看懂 2024 年度演讲精华 | 罗振宇、吴晓波、刘润、柯洲

穷不怪父，孝不比兄，苦不责妻，气不凶子（深度好文）

“新型朋友圈”正在流行：千万不要低估一个长期不发朋友圈的人

沟通有温度，做事有力度，反馈有准度

中年以后：唯有运动，治愈一切人生

2025 年，中国开始众神归位

固执的罗振宇

罗振宇 2025 跨年演讲：悲观只是一个看法，乐观却是一种行动

2024，12 件大事回顾

暴涨 300%！中百集团，彻底爆了！

我的 2024 年终总结

179 人死亡！遇难者最后的短信看哭全网，2024 谁也不准回头看了……

俞敏洪的悲喜人生：被麻醉抢劫 200 万，除他之外的 6 人都死了

古典 2025 年度演讲：创造小环境，自在做自己（演讲全文）

“新型不孝”正在蔓延，父母浑然不知，还逢人就夸子女有出息

我只想问：东哥还招人吗？

为什么顶尖高手，都是长期主义者？

当六代机飞过成都的上空

真正厉害的人，都是“反内耗”体质

马斯克：执行力，才是拉开人与人差距的关键

再读《毛选》，我整理了 100 条干货

中国服装真正的大佬，是他

废掉一个人最好的办法，是让他用喜欢的方式过一生

广东肇庆杀出 120 亿超级独角兽：年入 28.92 亿，全球最大

未来三年：守住，稳住，扛住

真正的富人思维共分 4 层，你在第几层？

杭州小伙半年暴赚百万进程表曝光：这年头能合法且来钱快的路子不多了

关于熬夜和早起，这篇文章颠覆你的认知

分类

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉