如皋市农村村民自建住房规划建设管理办法
（征求意见稿）
第一条【目的依据】 为进一步规范农村自建住房规划建设行为，引导农民节约利用土地资源，改善农村人居环境，优化村庄风貌，建设宜居宜业和美乡村，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江苏省土地管理条例》等相关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条【适用范围】 本办法适用于本市行政区域内农村集体经济组织成员在集体建设用地上新建、改建、扩建和翻建住房及其监督管理。第三条【基本原则】 农村住房规划建设应当遵循规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全的基本原则，践行“绿水青山就是金山银山”的理念，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构和生产生活方式，为自然生态留足休养生息的时间和空间。第四条【总体要求】 建立健全农村住房规划建设管理机制，优化镇村布局，调整完善村庄分类，落实农村住房规划管控和质量安全管理责任，规范审批及验收流程，引导村民根据规划方案与设计图纸开展住房建设，不断提升农村住房建设质量和村庄环境。第五条【职责分工】 住房和城乡建设局负责推荐农村住房施工图样，免费供建房户选用；负责农村住房建设施工队伍的行业管理及施工质量安全的技术指导；负责村庄及周边绿化提升的指导；负责农村住房建设与田园乡村、农村生活污水处理设施建设的统筹协调。农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作，指导镇（街道）建立健全宅基地分配、使用、流转等制度；负责非法占用土地建住宅行为的查处；研究提出宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村新增宅基地需求情况统计调查；参与指导村庄规划编制；指导镇（街道）对建房户及享受建房面积的家庭成员进行资格认定，制定分户条件及个性问题解决方案；负责农房建设与美丽村庄建设的统筹协调；负责农村环境综合整治和村庄环境长效管理的督查工作。自然资源和规划局负责会同农业农村局提出需要保障的农村村民住宅建设新增建设用地计划需求；指导各镇（街道）在村庄规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求；承担农村村民住宅用地土地用途转用的审查、报批；负责房地一体宅基地登记颁证工作。数据局负责政府投资农村基础设施建设的立项、环评文件审批工作；负责核发乡村建设规划许可证。城管局负责指导镇（街道）对违反村庄规划建设住房的处置；负责指导镇（街道）建筑垃圾的规范处置。镇（街道）人民政府（办事处）负责审核批准农村宅基地，负责明确农村宅基地和住房建设管理机构，负责本辖区农村住房建设管理、监督检查，对违反乡村建设规划许可的行为进行查处；负责镇村布局规划优化、村庄规划的编制；负责农村政府投资基础设施的建设；负责农村住房建设的审核、设计指导、验线、高度及面积控制；负责农村住房建设的质量安全管理；负责农村住房建设的验收；负责村庄风貌管控；负责对建房户开展质量安全、法律法规及政策的宣传；负责做好农村住房建设的档案管理及统计上报工作；负责村庄环境的长效治理。村（居）委会协助各镇（街道）及有关部门做好农村住房建设管理工作。市交通运输局、水务局、生态环境局、审计局、应急管理局等部门按照各自职责，做好农村住房管理相关工作。第六条【规划原则】 镇（街道）应根据国土空间规划，结合村庄实际，分析研究现状“条字式”、“非字式”、“团式”居住形态，优化镇村布局规划，合理确定村庄分类，统筹各类基础设施和公共服务设施配置，引导村民向规划发展村庄集聚，稳步推进农村建设用地减量化。村庄规划要延续村庄原有肌理，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌，保留乡愁记忆；应尊重和听取民意，充分考虑村民的生产、生活和居住方式；全面掌握村民住房建设意愿，统筹村民住房和公共配套设施建设时序。第七条【规划编制】 村庄规划由镇（街道）人民政府（办事处）组织编制，经村民会议或者村民代表会议讨论同意后，报市政府审批。第八条【村庄规划外住房建设】 在城镇开发边界范围内的村民，不得新占地建房，其住房困难的，可申请至城镇开发边界范围外本村（居）已规划可建的区域统一建房；或可向镇（街道）申请搬迁安置，镇（街道）可根据安置计划和实际安置能力妥善保障村民住房。拥有宅基地的村民一律不得原地翻、改、扩建房屋，避免城镇建设改造二次搬迁。需维修住房的，村民需书面向村（居）委会报备，并按照“原尺寸、原面积、原高度”的原则进行维修，镇（街道）应严格监督管理。 第九条【村庄分类建设】 城镇开发边界范围外的村庄规划分为规划发展村庄、其它一般村庄、搬迁撤并类村庄。规划发展村庄内的村民，可以按规定标准新建、改建、扩建、翻建住房。其它一般村庄原则上不再审批新增宅基地地块，村民可以到规划发展村庄内申请建设住房；不愿意去规划发展村庄的，也可以按规定标准在原宅基地申请建房。搬迁撤并类村庄原则上不允许住房建设审批，引导村民“进城进镇”，或到规划发展村庄内建设住房。第十条【用地需求调查】 市农业农村局牵头，会同市自然资源和规划局，指导镇（街道） 组织开展村民新增宅基地需求调查，按年度形成建设用地需求清单，于一季度将镇（街道）的年度项目清单汇总报市人民政府同意后实施，专项保障村民宅基地合理用地需求。镇（街道）应保障农村住房建设用地需求，于每年二月份完成次年村民宅基地需求调查。在年度用地指标安排中，异地新建住房需占用农用地的，镇（街道）应当依法申请办理农用地转用审批手续。第十一条【基础设施建设】 镇（街道）应在年度预算资金内，安排专项资金统筹用于农村基础设施建设，加快补齐农村交通路网、生态环境等短板，改善村容村貌，不断提升农村人居环境。第十二条【分类引导】 镇（街道）应采取相应政策，积极引导建房户进行联建、统建。有条件的镇（街道）或村（居）可以引导村民在已建安置房内入住。非集体经济组织成员不允许新建、改建、扩建和翻建住房，鼓励进城、进镇居住，原有宅基地拆除复垦。第十三条【宅基地管理】 严格执行农村宅基地“一户一宅”法律规定，坚决杜绝“一户多宅”。根据管理权限，镇（街道）必须对“应拆未拆”、“一户多宅”现象加以制止，切实做到管理到位、拆除复垦到位。第十四条【申请条件】 镇（街道）应当严格审查农村住房建设申请人的资格。申请人应以户为单位，其成员为规划允许建设村庄户籍在册的村民，且为本村（组）集体经济组织成员。第十五条【分户情形】 一户中因非独生子女结婚增加人口的，或因夫妻离婚经判决或调解有房屋居住权的，可以向村（居）委会申请分户新增宅基地，并按照本办法的规定获得批准后新建住房。第十六条【不予批准】 有下列情形之一的，宅基地申请不予批准：（二）子女属于独生或虽非独生但均未因结婚使户籍中增加人口的；（七）原有宅基地面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；第十七条【建设标准】 农村住房建筑层数原则上不超过三层，层高不超过3.5米；一、二层如要建造阁楼，阁楼前后墙的高度应低于2.20米，三层及以上禁止建造阁楼；宅基地面积标准为：1至2人户宅基地135平方米，3至4人户宅基地165平方米，5人以上户宅基地178平方米；建房基底面积与宅基地面积比例适当，预留空间能够满足日常生活需要；房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶等均应控制在经批准使用的宅基地范围内。现有宅基地超过标准的，申请新建、改建、扩建和翻建住房时，须按标准核减。第十八条【邻里协调】 地面标高、檐口及屋脊标高由镇（街道）根据实际情况确定，并应与毗邻建筑相协调。在宅基地范围内，若需要设立围墙的，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光。第十九条【特别情形】 有下列的情形之一的，停止村民建房审批，已经提交申请的不予批准：（一）不符合国土空间规划、村庄规划和其他相关规划的；（二）因重大项目、基础设施等建设需要列入近期拆迁计划的村庄；（四）在集体土地范围内一户多宅的，有转让、赠与宅基地或者房屋行为的，已参加集体安置的，村民建房未办理用地手续的；第二十条【建房申请】 村民自建住房以户为单位向所在村（居）委会提出申请，申请人需提交以下材料：（二）户主身份证复印件（如非户主申请，需提供相关授权材料）、户口簿复印件；（五）住房建设施工图（如为标准设计图，需确认编号）；（六）房屋权属证明、宅基地使用证明复印件（若有）；第二十一条【村委会初审】 村（居）委会自收到齐全的申请材料后十五个工作日内，开会讨论并审查是否符合建房条件。第二十二条【村民会议讨论】 村（居）委会初审通过的，由村（居）委会在通过后五个工作日内，按照《村民委员会组织法》第二十八条的规定组织村（居）民代表会议或村（居）民小组会议，讨论建房相关事项。第二十三条【村委会公示】 村（居）委会应当于五个工作日内在村公告栏、拟施工现场周边显著位置进行公示，公示时间不少于十个工作日，公示内容应包括建房户的申请理由、拟用地位置和面积、宅基地四至、房屋建筑平面图、立面图、地面标高、檐口及屋脊高度等。公示有异议的，村（居）委会应当审查异议是否成立，如异议不成立做好解释工作；异议成立的，与申请人谈话并书面记录，告知不予上报审批的原因。第二十四条【镇级申请】 村（居）委会、申请人共同将申请材料、村（居）委会意见以及初审和公示阶段形成的相关材料上报至镇（街道），材料齐全的，镇（街道）向申请人出具收件单；材料不全的，镇（街道）自收到材料后三个工作日内一次性告知补正。 第二十五条【现场踏勘】 镇（街道）应当建立由镇（街道）农业农村、建设、自然资源、综合执法等部门人员组成的镇（街道）建房工作联审制度，自镇（街道）收到齐全材料后十个工作日内，对村民建房申请进行实地踏勘、联审，并形成联审结果。如涉及占用农用地的，镇（街道）应当及时办理农用地转建设用地审批手续，该审批期间不计入村民建房审批期限。第二十五条【宅基地和规划审批】 镇（街道）根据联审结果在十个工作日内，委托有资质的测绘单位出具批准宅基地的宗地图，向申请人发放《农村宅基地批准书》；依据市数据局的委托核发《乡村建设规划许可证》。第二十六条【结果反馈】 镇（街道）应当及时将审批结果告知村（居）委会，并向社会公开。对于建房审批过程中未通过的，镇（街道）或村（居）委会应当一次性向申请人告知不予通过的原因。第二十七条【规范建房台账】 村（居）委会应当建立建房申请统计台账，妥善保管相关的书面申请及证明材料。同时，村居委会应当及时更新建房台账，以便批后监管。第二十八条【开工期限】 申请人应当自申请批准之日起一年内开工建设。需要延期的，应当在期限届满前向发证机关提出延期申请。逾期未开工建设且未办理延期手续或者申请延期未获批准的，《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》自行失效，由原审批机关予以注销。第二十九条【施工设计】 建房户可使用政府部门推荐的通用图集，也可使用具备资质的设计单位设计或经其审核的施工图纸，施工图纸应当具备农村污水处理等新农村建设的基础功能。第三十条【施工队伍管理】 建房户应当从政府部门公布的培训考试合格名单中选择农村建筑工匠或者有资质的施工单位施工。农村建筑工匠不得承揽三层的住房；具有建筑工程施工总承包资质的施工单位可承揽三层自建住房。第三十一条【拆旧放线】 建房户建设开工前，镇（街道）应当核验应拆房屋拆除情况，划定宅基地、建房四至用地范围。对于已经发放农村房屋和宅基地不动产权证的，建房户应当交还原不动产权证书并申请注销；房屋拆除后，建房户仍不交还不动产权证书并申请注销的，由镇（街）出具证明材料后，市自然资源和规划局依职权注销。
镇（街道）、村（居）委会、建房户、施工承揽人等一并到场，履行放线验线手续，并进行书面记录。建房户应当严格按照农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证和施工图纸的要求进行施工，并可以凭农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证申请供水、供电等单位预批准。第三十二条【施工质量安全】 建房户应当与施工承揽人签订施工合同，明确质量安全责任、质量保修期限和双方权利义务。鼓励建房户委托具备相应资质的监理单位或者相应资格的监理人员对住房建设进行监理。建房户对自建房质量安全负总责，承担建设主体责任。农村住房设计、施工、监理、材料供应等单位或个人分别承担相应的质量和安全责任。第三十三条【安全培训】 镇（街道）应加强对建房施工人员的管理和教育，定期组织施工人员进行质量安全培训。第三十四条【质量安全监督】 镇（街道）应当加强对农村住房建设过程中的安全检查和巡查，对发现的问题应及时告知建房户并要求整改。镇（街道）建立自建房建设、质量和安全监督、巡查制度，也可以委托符合条件的第三方质量安全服务机构协助开展自建房质量和安全监督、巡查。第三十五条【保险】 施工承揽人必须遵守有关法律法规、施工操作规程和施工技术标准，应当为施工人员购买建筑施工意外伤害保险。第三十六条【文明施工】 施工承揽人应当向镇（街道）农村宅基地和住房建设管理机构递交安全文明施工承诺书，确保在施工过程中不破坏已建成的周边建（构）筑物和公共基础设施，确保工地现场的建筑垃圾及时清运到指定地点。镇（街道）相关部门、村民（居民）委员会应加强巡查，确保在建设周期内村庄环境干净整洁。第三十七条【竣工验收】 自建房竣工后，建房户应当向镇（街道）申请竣工验收。镇（街道）应当在接到申请后的十五个工作日内及时组织建房户、施工承揽人、监理人员到场验收，检查建房户是否按照要求使用宅基地，是否按照批准面积、规划和设计要求建设自建房。经验收合格，镇（街道）应当出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表。第三十八条【非法占地查处】 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，或超过标准多占土地的，由市农业农村局依法查处。第三十九条【违反规划查处】 未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇（街道）依法查处。第四十条【责任追究】 村（居）委会应当落实违法建设巡查监管职责，镇（街道）应当定予以监督抽查。在农村自建房审批和监管过程中，由于镇（街道）及各部门工作人员管理不善、监管不力，造成重大事故、重大群体性事件或重大舆情的，应依法追究其责任。第四十一条【移送追究】 各相关部门、镇（街道）、村（居）委会工作人员在农村住房建设管理工作中滥用职权或徇私舞弊，构成违纪的，由纪检监察机关负责处理；涉嫌违法犯罪的，移交司法机关处理。第四十二条【施行日期】 本办法自2025年1月1日起施行，有效期至2029年12月31日。《如皋市农村住房规划建设管理办法（试行）》（皋政规〔2019〕7号）《如皋市农村宅基地和建房（规划许可）审批流程》（皋政办发（2020）121号）同时废止。附件：1.如皋市农村宅基地和建房（规划许可）审批流程；5.如皋市农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表；
如皋市农村宅基地和建房（规划许可）审批流程
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