作者：巴九灵
来源：吴晓波频道
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“不是房子买不起，而是租房更有性价比。”
加入“租房大军”的中年人
2017年房地产还在高歌猛进的时候，互联网上出了一篇文章：《35岁还在北京租房的中年人，是不是很“失败”？》
文中描述了一群中年北漂，因高房价和严格的限售政策而买不起属于自己的温暖小窝，不得不拖家带口，四处租房，他们自嘲甚至被媒体打上“Loser”的标签。
这在一定程度上反映了安土重迁的中国社会对“家庭”的传统观念：只有买了房子，才算真正组建了家庭，才算真正在一方扎根，是一个“成功”的人。
然而七年过去，中年租房群体的比例和特征又悄然发生了变化。
贝壳研究院发布了一组有趣的数据：2023年全国40座重点城市中，35岁以上的租客占比超过35%，相比2021年增幅为4%-6%；在北京和上海，分别提高到45%和40%。
如果算上30岁以上群体，中年人占整个租房市场55%以上。而通常被认为是租房“主力”的30岁及以下的年轻人，占比持续下降到45%。
有调查显示，新的租房家庭可能有自己的房子，不少还是2018年后在房价和利率高点“上车”的。他们把自己房子挂牌出售，然后寻求地段和配套更好的房源。这么做，无非考虑到两点：
一是资产贬值的前提下，背房贷的不安全感超过了居无定所的不安全感。
从2022年开始，中国房价就开始了阴跌。2023年的12月，一线城市开启了连续3个月的下幅。核心资产的贬值，反映的是宏观经济的剧烈波动，它加剧了居民的不安全感，损害了消费信心。身背巨额房贷，一旦失业断供，对于一个普通家庭而言是灭顶之灾。因此降低杠杆率、套取现金更具安全感。
二是租金呈现不断下降的趋势。
2023年全国重点50城住宅租金微跌0.3%，2024年上半年跌幅扩大至0.9%；在过去一年里，一线城市租金连续下滑，北京和上海的租金分别同比下滑5.94%和5.15%；易居研究院数据显示，今年6月，上海平均租金下降至2019年来新低。到了8月份，房租收入比（月租金/月收入）相比2022年下滑15个百分比，租客的资金压力大大减轻，像一套三年前在静安区租金12000元的三居室，如今只要8000元。
很多人回过头来思考，加杠杆分期买房，总持有成本还是挺惊人的，举个例子，100万元的贷款差不多要付100万元的利息。自己每月为一套郊区新房还八九千的贷款，转眼却发现市区五六千的整租房子面积更大，周边配套齐全，上班办事也更方便。与此同时，卖掉房子后把现金存银行，利息也能补贴大部分房租。
房产中介公司门外的租赁出售信息
租房市场繁荣的基础
租金持续下降是有依据的。
但是随着宏观经济转向和政策调控，房价开始“祛魅”和分化，从中期看，房东会“以租代售”，即把大量原本赚差价的空置房投放到租房市场中。
最近，各大银行还下调了存款利率，一年期定存为1.1%，5年期为1.55%，根据《上半年重点50城租售比调查》的数据，目前全国租金回报率为2.03%。
也就是说，现在买套房子出租，收益要比把钱存到银行的利息高，甚至高于1年期国债利率，略低于10年期国债利率的2.23%。
这是否意味着，随着楼市刺激政策层出不穷，将出现大量的投资者通过买房出租的方式“理财”？虽暂无定论，但租房供应在未来几年里保持高位，大概率是跑不了了。换言之，一个房产流动性较差的时代，正在为租房市场的扩大奠定基础。
当年日本的租赁市场就是在后泡沫经济的大环境中崛起的。
1990年代日本房地产泡沫破裂后，房屋建造下滑明显，但一个奇怪的现象是，房地产占GDP的比重却一路上升，直至次贷危机前的12%。
房地产再度扩张的背后，是租赁业务的发展。以日本著名开发商三井不动产为例，泡沫前的工程业务超过70%。到了2010年，该业务掉了30%，取而代之的是租赁业务。
咨询者向中介机构咨询关于日本房产的情况
其他发达国家的房地产市场转型，也基本上经历了类似的路径：泡沫破裂—经济下滑—人口逐渐流失—房价下滑传导致租金下滑—租房市场起势；接着经济复苏—新人口涌入—房价和房租同步上升—租房市场开始繁荣。
我们还发现，一个经历周期反复调整和市场长期博弈的成熟地产市场，其租房率基本稳定在1/3。例如，日本家庭租房率长年保持在36%；美国保持在31%至37%；在英联邦国家，1/3的人口选择租房；在欧盟，荷兰租房率31%，法国35%，奥地利45%。德国甚至达到55%，冠绝欧盟，在柏林、汉堡等大城市，80%的居民倾向租房。
当然，租房市场并非完全以市场规律运行的。
发达国家的租房市场之所以能蓬勃发展，离不开国家的“调控”，强调租客权益大于房东的权益。毕竟租客在市场中属于弱势的一方。
在西方语境中，“调控”充满政治色彩，但事实证明，恰恰是拥有世界上调控最严的住宅租赁市场的纽约和柏林，跻身于机构投资规模最大、租房率最高的城市。
其基本逻辑是，当充分保障权益，租户住得满意，长租或续租的概率就高，可有效减少空置期。
发达国家对于租房市场的监管措施五花八门，最常见的有三类：立法保护租约、严格控制租金和防止“恶意”涨租。
法国，一名正在查看公寓出租信息的女性
▶▷立法保护租约。不管是在中国还是发达国家，租客常常会碰到住了没多久就被房东单方面解约的情况，导致居无定所。所以，保护弱势群体为理念的基础上，保护租约，成为发达国家租房市场的监管核心。
以日本为例，90%的租客会选择“普通租约”，租期通常为一到两年，到期后自动续约，其间房东不得以“无正当理由”解约。而德国、法国等地的租房合同一般是无限期的，房东想单方面解约，条件非常严苛，所以经常会看到一租就租十年二十年的“钉子户”。
▶▷控制租金上限和过快上涨。德国每年会根据地段、房屋状态等因素，出台一个当地的租金基准价，如果房东的目标租金超过基准价50%，最严重会面临10年监禁。有些“聪明”的房东会弄隔断，每个房间单价低但总租金高，那么对不起，如果总租金超过基准价20%，同样会被处以最高5万欧元的罚款。
德国房东想要涨租金，必须满足租金15个月不变，3年内不得超过20%，一些严格的区域会限制在15%。2019年，德国柏林地区曾出现租金一季度大涨7%的情况，结果政府直接行政干预，立法冻结租金水平5年。
德国的邻居——法国，同样有一套方法。法国政府规定，每年租金只能涨一次，且根据每季度公布房租参考指数IRL，即便年年涨，涨幅也极其微小。
提到法国，小巴曾旅居法国多年，对法国的租房制度印象颇深。除了一些在欧洲地区类似的控租金政策，法国还有不少对中低收入群体的保障政策和人文关怀，且是“真金白银”的投入。
比如，法国有着全欧盟老百姓都羡慕的制度——租房补贴，全称“法国家庭补助基金”，这笔支出占法国GDP的1.5%。房补能占租金的1/3甚至1/2，补助对象包括失业者、多孩家庭、学生、自雇人士等等，甚至连留学生都能享受，当时小巴租的一居室租金达600欧元，但每月能收到200多欧元的房补。
法国巴黎典型的HLM公寓楼
国家支持发展租房市场的政策，几乎年年有。
近几年较为代表性的是2021年7月首次在国家层面明确住房保障体系的顶层设计，强调加快建设保障性租赁房，以及在2023年7月，央行和银保监会发布了住房租赁“金融17条”。
今年的8月9日，央行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》引起较大关注，报告罕见地大篇幅提及房地产，并专门讨论未来的租房市场。很多人将其视为中国将步入后房地产时代的开端，即“租房时代”。
文中有两句话划了重点。一句是“住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向”，另一句是“租金是影响住房价值的核心变量”。大意是要努力提高租售比（或租金回报率）。
诚然，建立一个繁荣的租房市场，首先是房东有利可图，愿意把房子租出去，即存在一个较高的租售比。
想提高租售比，要么是买到了更便宜的房子（房价跌得厉害的三四线城市的租售比自然要高许多），要么是提升物业和服务水平从而吸引愿意支付更高租金的租客。
