6月27日，太原启动商品房“以旧换新”活动，鼓励房地产经纪机构为参与活动的换房人提供优惠，支持各开发企业积极参与“以旧换新”活动，通过“委托出售”、开发企业“直接收购”等方式，推动一二手房买卖联动，进一步激活房地产市场，满足多样化改善性住房需求。9月27日太原市政府新闻办举行的新闻发布会，市房产局公布了商品住房“以旧换新”的各项条件和参与流程。
问：符合什么条件可以参加本次商品住房“以旧换新”活动？对住房和参与人群有什么限制条件？商品住房“以旧换新”具体的操作流程是什么样的？
太原市房产管理局房产市场监管科科长王峰解答：
凡是在太原市行政区域范围内，卖房人（换房人）出售已取得《房屋所有权证》或者《不动产权证书》的房屋（旧房），将房屋（旧房）在房地产经纪机构挂牌出售且标注“以旧换新”字样，并购买新建商品住房（新房）的，均可以参加本次商品住房“以旧换新”活动。
目前，按照省住建厅《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》文件精神，取消各类商品住房转让限制年限，自取得不动产权证之日起即可转让。取消太原市商品住房限购政策，市民购买商品住房无需审核购房人资格。
具体操作流程：如果达成置换意向后，换房人缴纳意向金可优先锁定新房房源，与房地产开发企业签订《新建商品住房认购协议》；同时，换房人与房地产经纪机构签订《旧房优先出售协议》，委托房地产经纪机构出售旧房。
问：参与商品住房“以旧换新”活动可以享受到哪些优惠政策？如果旧房子一直卖不出去，签订的认购协议和出售协议可以解除吗？需不需要承担违约责任呢？
太原市房产交易服务中心副主任宋旭东解答：
参与商品住房“以旧换新”活动可以享受中介服务费减免和最优的贷款利率等优惠政策。
一是享受中介服务费的减免。参与“以旧换新”活动的房地产经纪机构将优先推广旧房，缩短旧房出售周期，并对换房人减免中介服务费。换房人在“换房期间”需要租赁住房周转的，房地产经纪机构也将对换房人降低租赁中介服务费。
二是享受最优的贷款利率。商业银行将给予换房人及旧房源购房人当前市场最优的贷款利率优惠。针对换房人，可优先办理提前还款业务、商业银行配合做好“带押过户”业务；针对旧房源购房人，商业银行将提供“绿色通道”，提高贷款审批效率，加快放款速度。
对于已签订“以旧换新”业务服务协议的，在新房保留期限内，换房人成功出售旧房的，按约定时限与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》；如果旧房未能出售的，换房人与房地产开发企业按约定解除新房意向协议、退还意向金，换房人无需承担任何违约责任。
问：国有企业可以参加商品住房“以旧换新”活动吗？对“以旧换新”的房屋交易在税费缴纳、公积金贷款上有什么优惠政策？
太原市房产交易服务中心存量房合同备案科科长杨晔解答：
鼓励支持国有或国有控股企业收购居民二手房用于保障性租赁住房或安置周转房，通过出售、出租、活化利用等多种方式处置收购的旧房。
在2025年12月31日前，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
对参与存量住房“以旧换新”活动的缴存公积金的职工，新购房住房公积金贷款最高额度在现行政策基础上适当上浮。
鼓励开发企业、经纪机构为换房者提供优质服务，合理降低费用，积极引导交易双方共同承担经纪服务费用。
