生猛！规划10万级人口规模，海口又一座超级新城曝光！

楼市 2024-11-05 15:11 海南

继近期白龙北片区城市更新项目启动，药谷片区重磅城更方案曝光之后，“巨无霸”城更项目滨江新城三期又迎来大动作！

10月21日，海口市自然资源和规划局发布了《海口市滨江新城片区控制性详细规划局部修改(琼山区滨江新城三期城市更新片区)》公示启事，涉及重要规划调整。

此前的7月底，在海口市琼山区召开迈瀛片区及滨江新城三期城市更新项目动迁工作动员大会上，就曾释放出这一城更项目的重磅消息！

会议提到：滨江新城三期城市更新项目涉及征地面积2985亩，由于片区较大，将划片区开展工作。其中，确定冯村、南渡村作为首开区，共涉及更新范围1178.36亩、征地面积907.5亩、房屋16.28万平方米，约500户，1350人。

此次的公示文件，小易帮大家拎出了几个重点：

1、从位置看：

滨江新城三期更新片区位于海口市琼山区滨江新城片区东南侧，北接椰海大道，南临新大洲大道（规划为南渡江大道），东隔滨江路，西接海口联络线。是滨江新城片区的重要组成部分。

2、从用地、规划人口规模看：

本次规划区研究范围达497.32公顷（约7460亩），规划居住人口9.98万人。从规划人口规模来看，滨江三期将成为又一个海口超级新城！在一众城市更新项目中，属于顶级“巨无霸”体量。规划调整后，仅二类城镇居住用地、商住混合用地规模合计就达到了188.15公顷（约2822.25亩），占总用地规模37.84%，即使按照2.0的较低容积率计算，未来提供的住宅及配套商业体量超过370万方！商品住宅、回迁安置房是主要的住宅产品供应形态。

3、从功能定位看：

规划城区用地呈组团式发展，构成既相对独立又有机联系的多个功能区，规划形成一轴、两带、三核、三组团”的布局结构。依托良好的区位条件、南渡江畔优美环境及自贸政策机遇，应将滨江新城三期片区打造成为海南自贸港的“城市生态文化活力区，滨江门户形象展示地。

值得一提的是：在滨江新城三期三组团规划中，将打造一个“高端居住组团”，这在海口目前的城市更新项目中，是首次提出！同时，利用区域内公园、绿地、河流、以及南渡江一线江景等优良的资源基底，打造高端生态宜居社区，并在社区内部打造 2 个 15 分钟生活圈服务节点。“高端居住组团”紧邻南渡江岸，将来或成为海口高端改善住宅产品的集中供应区域。

以下为公示文件全文：

《海口市滨江新城片区控制性详细规划局部修改（琼山区滨江新城三期更新片区)》公示规划简介

一、规划范围

滨江新城三期更新片区位于海口市琼山区滨江新城片区东南侧，是滨江新城片区的重要组成部分。结合控规路网及权属界线划定本次规划区研究范围：497.32 公顷（约 7460 亩），范围北接椰海大道，南临新大洲大道（规划为南渡江大道），东隔滨江路，西接海口联络线。

二、原控规用地

滨江新城三期片区规划用地面积总计 497.32 公顷，其中城市建设用地 472.87 公顷，非建设用地 24.45 公顷。主要用地面积及占比如下：

二类居住用地面积为 112.83 公顷，占总用地面积的 22.69%；商住混合用地面积为 71.88 公顷，占总用地面积的 14.45%；公共管理与公共服务用地面积为 47.21 公顷，占总用地面积的 9.49%；商业服务业用地面积为 52.25 公顷，占总用地面积的 10.51% ；交通运输用地面积为 113.26 公顷，占总用地面积的 22.77%；公用设施用地面积为 8.41 公顷，占总用地面积的 1.69%；绿地与开敞空间用地面积为 45.65 公顷，占总用地面积的 9.18%；陆地水域用地面积为 24.45 公顷，占总用地面积的 4.92%。

三、人口规模

规划居住人口规模为 9.98 万人。

四、规划定位

规划依托良好的区位条件、南渡江畔优美环境及自贸政策机遇，应站在更高的起点和更高的平台进行谋划，将滨江新城三期片区打造成为海南自贸港的“城市生态文化活力区，滨江门户形象展示地”。

五、规划结构

规划根据片区资源特征及发展策略，规划城区用地呈组团式发展，构成既相对独立又有机联系的多个功能区，规划形成“一轴、两带、三核、三组团”的布局结构。

一轴：

为城市活力发展轴：依托自贸港发展背景，结合琼山打造滨江新城的要求，规划沿城市活力发展轴，东西向串联时光里、理想居、未来港三个片区的服务核心，并与海口市区、美兰机场相联系，构建城市发展骨架。

两带：

为南渡江风光带和响水河景观带。规划沿南渡江和响水河构建景观带，串联片区主要的公园绿地，并将多条延伸而出的纵横交织的蓝绿廊道和各功能组团有机结合，打造生态魅力滨江。

三核：

为时光里（社区级服务中心）、理想居（片区级服务中心）、未来港（城市级产业中心）三个核心，其中：时光里位于椰博大道南部，规划打造社区级服务中心；理想居位于片区中部被响水河环绕的区域，规划打造片区级服务中心；未来港位于滨江路西侧，紧邻南渡江畔，规划打造城市级产业服务中心。

三组团：

依托城市干道和滨水廊道形成综合发展组团、高端居住组团、产业中心组团三个城市功能组团。

综合发展组团：北至椰海大道，西至海口联络线，南至玉龙泉湿地公园，东至椰博路，以文化风情商业、安置生活及城市配套功能为主。

高端居住组团：新大洲大道以北，被响水河环绕的区域，依托生态本底资源打造高端生态宜居社区，并在社区内部打造 2 个 15 分钟生活圈服务节点，生活圈主要包括居委会、全民健身中心、大型多功能运动场地、社区文化服务中心、卫生服务中心等多种配套服务功能。

产业中心组团：北至滨江路，西至响水河，南至新大洲大道，东至滨江路，主要为商业商务及住宅功能，规划打造集中的大型商业+酒店+ 产业集群，塑造区域地标建筑+产业桥头堡。

六、用地布局

本轮控规用地按《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发〔2023〕234 号）分为 07 居住用地、08 公共管理与公共服务用地、09 商业服务业用地、12 交通运输用地、13 公用设施用地、14 绿地与开敞空间用地、15 特殊用地、16 留白用地和 17 陆地水域。

其中，规划二类城镇住宅用地面积 117.30 公顷，占总用地面积的 23.59%；规划城镇社区服务设施用地面积为 3.16 公顷，占总用地面积的 0.63%；规划二类城镇住宅/商业混合用地面积 70.85 公顷，占总用地面积的 14.25%；规划二类城镇住宅/商务金融混合用地面积 6.35 公顷，占总用地面积的 1.28%；规划商业/商务金融/二类城镇住宅混合用地面积 5.69 公顷，占总用地面积的 1.14%；规划商业/旅馆/二类城镇住宅混合用地面积 11.03 公顷，占总用地面积的 2.22%；规划机关团体/二类城镇住宅混合用地面积 4.63 公顷，占总用地面积的 0.93%；规划医疗卫生/ 二类城镇住宅混合用地面积 3.19 公顷，占总用地面积的 0.64%；规划公共管理与公共服务用地面积为 47.13 公顷，占总用地面积的 9.48%；规划商业服务业用地面积共 15.30 公顷，占总用地面积的 3.08%；规划商业/商务金融/体育混合用地面积共 5.62 公顷，占总用地面积的 1.13%；规划公共交通场站/零售商业/旅馆混合用地面积共 0.80 公顷，占总用地面积的 0.16%；规划交通运输用地面积 113.35 公顷，占总用地面积的 22.79%；规划公用设施用地面积为 13.24 公顷，占总用地面积的 2.66%；规划绿地与开敞空间用地面积为 73.20 公顷，占总用地面积的 14.72%；规划特殊用地 0.42 公顷，占总用地面积的 0.08%；规划留白用地 0.62 公顷，占总用地面积的 0.12%；规划陆地水域面积为 24.45 公顷，占总用地面积的 4.92%。

七、道路交通

规划城镇道路用地面积 113.35 公顷，占总用地面积 22.79%，主要用于完善区域干路、支路路网建设以及打通城市断头路，提升滨江新城三期片区城市道路网络性和可达性。

（一）城市道路系统

对外交通：滨江新城三期片区对外联系道路主要包括椰海大道、新大洲大道、海口联络线及滨江路，向西向北与海口主城区其他区域联系，向东可通过海瑞大桥、南渡江大桥与江东新区、美兰机场联系，本片区对外交通便捷。

道路等级：规划与原控规相衔接，充分利用地形、水系等条件，结合现有骨干道路和已建区域，规划形成具有片区特色的路网格局。规划片区内道路分成五个等级，分别为：快速路、主干路、次干路、支路及弹性路。

快速路及主干路是城市路网的主骨架，支持城市布局和功能结构组织。结合海口市快速路系统专项规划和原控规规划道路路网体系，规划骨干路形成两横四纵的路网格局。其中：规划快速路包括南渡江大道和海口联络线，规划道路红线宽度60m，双向六车道。

主干路包括椰海大道、滨江路和滨江十一纵路，其中：椰海大道和滨江路规划道路红线宽度60m，为双向六车道，滨江十一纵路道路红线宽度 50 米。

次干路，是介于主干路与支路之间的集散性道路，承担功能组团之间的交通联系，分流主干路交通、承担集散交通的功能。规划 8 条次干路，红线宽度 20-40m，为双向四车道。

支路，是区域内到达性道路，在交通上起汇集作用，直接为地块服务，承担进出街坊等短距离交通。规划支路红线宽度 10-30m。

弹性路，规划新增弹性道路，加强街坊、地块之间短距离交通联系，规划红线宽度 12-15m。

道路网密度：更新片区规划道路网密度为 8.37km/k ㎡，其中主干路（含快速路）密度 2.69km/k ㎡，次干路密度 2.92km/k ㎡，支路（含弹性路网）网密度 2.76km/k ㎡，主干路、次干路网密度均高于规范值，支路略低于规范值，综合考虑到滨江新城三期现状已建若干小区，路网相对不规则，且综合考虑次干路路网密度，则路网整体密度高于规范值，路网承载力较强。

（二）公共交通系统

规划以对外公交走廊及片区内公交环线为主，形成公交线网主骨架， 为提高主要客运走廊上的客运服务水平为目标，规划线路营运速度达到 16—25km/h；同时规划普通公交线路及站点，打造系统性的公交系统。

第一层次：打造对外公交走廊+公交环线。规划沿海口联络线、椰海大道、滨江路、新大洲大道等打造片区对外公交走廊和公交环线。构建片区的公交网络主骨架，并与海口主城区及美兰机场相连接。

第二层次：普通公交线路。规划公交 3 条线，近期主要联系中部建成区域，远期向东西两侧核心区延伸，并与海口其他片区相联系。

第三层级：公交首末站和公交站点。首末站的主要功能是为线路上的公交车辆在开始和结束营运、等候调度以及下班后提供合理的停放场地的必要场所。它既是公交站点的一部分，也可以兼具车辆停放和小规模保养的用途。本次所划定的片区范围内，共涉及 1 个公交首末站。位于滨江十一纵路东侧，为公共交通场站/ 零售商业/旅馆混合用地，用地面积 0.8 公顷。

公交站点又称中途站点，规划在起终点站及线路走向确定后进行，依据《城市道路规划设计规范》（GB50220-95）相关技术规定，本次进行中途站规划时需注意如下几个方面：

1）中途站应设置在公交线路沿途所经过的各主要客流集散点上；

2）中途站应沿街布置，站址宜选择在能按要求完成车辆的停和行的两项任务的地方；

3）中途站的平均站距宜为 500 米—600 米。

4）在路段上，同向换乘距离不应大于 50 米，异向换乘距离不应大于 100 米，对置设站应在车辆前进方向迎面错开 30 米；

5）在交叉口附近设置中途站时，一般设在过交叉口 50 米以外处；

6）在交叉口上设置的中途站，换乘距离不宜大于 150 米，并不得大于 200 米；

规划站点按 500 米和 800 米为服务半径，实现公交站点全覆盖。

规划片区内沿主要道路布设公共交通线路，与快速公交系统合理衔接，并结合客流集散点布置公交车站，增加公交站点覆盖率，站点距离 300-500 米距离覆盖率应在 80%以上。城市公共汽车停靠站宜采用开放式港湾布置，主干路及以上道路设置公共交通停靠站应采用港湾式，其他道路有条件时应采用港湾式停车站，站台可设置在分车带或人行道侧。

（三）静态交通系统

公共停车场：片区规划联合配建的社会公共停车场（库）8 处。参照 2011 版《海口市城市规划管理技术规定》及《海南省城镇建设项目停车场(库)配建标准》的规定进行配建，同时建议项目在后续开发时适当提高停车配建指标。公共停车场无障碍停车位依据《建筑与市政工程无障碍通用规范》GN55019-2021 的要求进行设置。

电动汽车充电基础设施：按照琼发改交能【2019】922 附件要求，落实充电设施相应要求。原则上，新建住宅配建停车位应100%建设充电基础设施或预留建设安装条件。办公类建筑按照不低于配建停车位的 25%建设；商业类建筑及社会公共停车场、库（含 P+R 停车场）按照不低于配建停车位的20%建设；其他类公共建筑（如医院、学校、文体设施）按照不低于配建停车位的 15%建设，电动公共汽车使用的专用充电站宜结合公交场站进行设置。为应对未来电动汽车的发展需要，在片区原规划的加油、加气站点的基础上，根据未来市场的需求，将部分加油、加气站点改设为汽车充电站，汽车充电站的规模和建设应满足《电动汽车充电站设计规范（2011 年）》的要求。

八、城市风貌

滨江新城三期更新片区遵从滨江新城整体建筑风貌的控制要求，以将海口打造成为“海南国际自贸港核心城市 ”为总目标，要求设计顺从自然环境、建筑风格应以当地传统建筑元素为参考，结合现代的材料和技术，创造有地域特色的现代建筑，在传统风貌保护、继承与发扬的基础上，大胆创新与重构建筑风貌，突出海岛的国际性、开放性、地域性和文化性。

商务办公区建筑形象宜统一、协调，不宜过分追求多样化；多、高层建筑的顶部和外立面禁止大面积广告牌的布置，建筑名牌的设置也应尽量和谐、统一，应选择色温偏冷的灯光塑造夜景。

商业零售区建筑形象可丰富多元、不拘一格，允许外立面与屋顶布置广告牌与招牌，但应注意色彩、照明等与城市整体氛围的协调。

居住区应以边长 150-200 米的小街区为主，避免道路过于稀疏造成的闭塞和拥堵；建筑形象应在统一中追求一定的变化，并与周边城市环境相融合，鼓励住宅建筑外立面公建化。

九、用地平衡表

公示附图：

1）区位分析图

2）土地利用现状图

3）规划结构分析图

4）土地利用规划图

5）公共服务设施规划图

6）商业服务设施规划图

7）道路交通规划图

8）开发强度控制图

9）建设高度控制图

10）建设密度控制图

11）绿地率控制图

12）绿地系统规划图

13）绿线控制图

14）蓝线控制图

15）黄线及紫线控制图

本文图片来自海口市资规局网站

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