土地转让方根本违约,受让方可否请求赔偿土地增值部分的损失?|法客帝国

学术 2024-11-05 21:11 北京

本文选自中国法制出版社出版书籍：《国有土地使用权案件胜诉实战指南——典型案件办案思路和实务要点详解》欢迎点击书名查看详情或立即购买。

土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地的，应赔偿受让方土地溢价损失

作者 | 唐青林李舒杨巍

北京云亭律师事务所*

阅读提示：由于我国土地市场一直都较为火热，出于利益考量，土地使用权人签订土地转让合同后违约的情形时有发生。本案例对土地使用权人有很强的警示作用，最高法院认为，土地使用权人与受让方签订土地转让合同后，又将土地高价卖给第三人并办理过户的，应赔偿受让方土地溢价损失。也即转让方高价转卖的差价实际上最终将赔付给受让方，到头来竹篮打水一场空。

此外，在延伸阅读部分，本书作者通过总结和梳理相关案例发现：对于土地转让方根本违约的损失赔偿范围的问题，部分法院认为包括因土地增值带来的预期利益损失（案例1-案例3），部分法院则认为不包括因土地增值带来的预期利益损失，而主要是已支付土地转让款的利息（案例4-案例5）。另外，受让方主张因土地增值带来的预期利益损失应承担举证责任（案例6）。

裁判要旨

土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地，根据《合同法》一百一十三条的规定，应赔偿受让方损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的预期利益。而合同履行后可以获得的预期利益即土地溢价。

案情简介

一、左右公司与艺术学院签订《联合开发合同》及补充协议，约定左右公司以联合开发的形式受让艺术学院约71亩出让土地使用权，总价款6680万元。

二、后艺术学院将涉案土地以总价款8023万元转让给了案外人大山公司，并办理了过户登记。

三、左右公司向北海中院提起诉讼，请求：解除双方签订的合同；艺术学院返还左右公司土地转让款人民币150万元；艺术学院支付占用左右公司支付的土地转让款利息640.4万元；艺术学院支付左右公司土地溢价损失2108.7万元。北海中院判决：解除双方签订的合同；艺术学院返还左右公司土地转让款150万元；艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失2108.7万元。未支持艺术学院主张的土地转让款利息。

四、左右公司与艺术学院均不服北海中院判决，上诉至广西高院。广西高院认为，本案合同名为合作开发房地产，实为土地使用权转让，本案案由应定性为土地使用权转让合同纠纷，艺术学院根本违约导致左右公司的土地溢价损失为1343万元（8023万元-6680万元=1343万元）。判决将艺术学院赔偿左右公司的土地溢价损失变更为1343万元。

五、左右公司与艺术学院不服广西高院判决，均向最高法院申请再审，最高法院裁定驳回双方的再审申请。

裁判要点

法院认定艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失的原因在于：

第一，艺术学院与左右公司签订合同后又将案涉土地使用权转让给第三人，并办理过户登记，导致双方签订的合同目的无法实现，构成根本违约，左右公司享有解除合同的权利。

第二，根据《合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因对方违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，艺术学院一地二卖的差价即土地溢价，不仅仅是违约方艺术学院可预见的损失，而且已经现实地确定。故法院判令艺术学院应当向左右公司赔偿土地溢价损失1343万元。

法院不支持左右公司请求支付土地转让款利息的原因在于，艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失已填补给左右公司造成的利益减损损失，而未返还的土地转让款的利息损失已包含在土地溢价损失中。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

一、该案对于土地使用权人有很强的警示作用，土地使用权人与受让方签订土地转让合同后，又将土地高价卖给第三人并办理过户的，应赔偿受让方土地溢价损失，也即转让方高价转卖的差价实际上最终将赔付给受让方，到头来竹篮打水一场空。

二、关于一地数卖，物权的归属问题，请参阅本书文章：《一地数卖，花落谁家》。

三、合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。请参阅本书文章：《名为合作开发房地产、实为土地转让》。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

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相关法律规定

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

《民法典》

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定的违约损害赔偿，系填补因一方违约行为而给对方所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，艺术学院一地二卖的差价即土地溢价，不仅仅是艺术学院可预见的损失，而且已经现实地确定。故原判决判令艺术学院应当向左右公司赔偿土地溢价损失并无不当。《联合开发合同》第五条第一款所约定的“全部损失”与上述合同法中违约损失的含义并无不同。艺术学院有关合同中的“全部损失”仅指实际损失的认识，系对合同的错误理解。

关于艺术学院是否应赔偿左右公司未返还的150万元土地转让款利息损失问题。左右公司支付土地转让款3510万元原系履行自己的合同义务，后因艺术学院违约造成双方之间的合同无法继续履行而解除。但是，艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失已填补艺术学院因合同目的落空而造成的利益减损的损失，其中未返还的土地转让款的利息损失也已经包含在土地溢价损失中，故左右公司主张艺术学院应赔偿未返还的土地转让款利息损失的再审申请理由不能成立，本院不予支持。

案件来源

北海艺术设计学院、北海左右商贸有限公司与北海艺术设计学院、北海左右商贸有限公司建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院(2016)最高法民申301号]、北海左右商贸有限公司与北海艺术设计学院建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院(2016)最高法民申1259号]。

延伸阅读

关于土地转让方根本违约的损失赔偿范围问题，部分法院认为包括因土地增值带来的预期利益损失，部分法院则认为不包括因土地增值带来的预期利益损失，而主要是已支付土地转让款的利息。此外，受让方主张因土地增值带来的预期利益损失应承担举证责任。

一、认定土地转让方根本违约的损失赔偿范围包括因土地增值带来的预期利益损失的案例（案例1-案例3）

案例1：蔡在超、吴存良与象山县正大房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷、委托代建合同纠纷申诉、申请民事裁定书[浙江省高级人民法院(2016)浙民申2004号] 认为，“关于损失赔偿范围及金额的问题。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，本案双方之间的合同未能履行，原审认定因正大公司违约导致蔡再超、吴存良所遭受的损失应包括涉案土地的增值部分及原规划核准可建设房产的可得利润，以及就正大公司应承担的具体赔偿金额的认定，均无不当。正大公司提出按未付款比例扣除土地增值利益以及税费问题的异议，均不能成立。”

案例2：林绮卿与中山市建设企业资产经营有限公司建设用地使用权转让合同纠纷再审民事判决书[广东省高级人民法院(2014)粤高法民一提字第50号] 认为，“林绮卿主张的损失为因《协议书》解除而导致的土地增值预期利益损失，计算方式应为土地现值扣除购地成本。由于林绮卿自愿负担了将涉案土地使用权自坦洲房地产公司名下过户至设计院名下的办证费用，故该办证费用108667.5元与《协议书》约定的购地款583815元之和，即为林绮卿的总购地成本。结合上述责任比例，本案中建设资产公司应向林绮卿赔偿的损失应为3836362.25元［（6173000元－583815元－108667.5元）×70%］。二审法院以评估所得的土地现值扣减未实际发生的交易税费计算林绮卿的预期利益损失，没有依据，亦不合常理，本院予以纠正。一审法院的计算方式及计算金额均正确，本院予以维持。至于建设资产公司主张二审法院以涉案土地2009年的市场评估价计算经济损失不符合一般人的认知能力及法律规定的问题，土地价格变动属正常商业风险，并非不能预见，建设资产公司上述主张依据不足。”

案例3：山西银盾投资担保有限公司与山西新发展汽车物流贸易集团有限公司建设用地使用权纠纷二审民事判决书[山西省高级人民法院(2014)晋民终字第85号] 认为，“涉案土地现已被拍卖，双方签订的《出让国有土地使用权转让合同》不具备履行可能，银盾公司要求解除合同的诉请符合法律规定，应予以支持。根据《合同法》第九十七条‘合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失’，以及第一百一十三条‘当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失’规定，在新发展公司因不作为导致合同目的无法实现情况下，银盾公司有权要求新发展公司返还2300万元土地购买款，并有权要求其赔偿损失，这种损失包括直接损失和预期利益损失，借款的利息及为履行合同产生的费用为直接损失，合同如能正常履行所带来的利益为预期利益损失。本案诉争土地已被依法拍卖5452万元，比转让时升值3152万元，该部分增值应属合同若正常履行所应具有的利益，作为土地使用权人的新发展公司本应按合同约定在一定期限内将土地过户给银盾公司，但因自己的根本违约行为，导致银盾公司在支付土地转让款后却不能实现合同目的，也丧失了本应获得的土地增值利益，且新发展公司作为土地使用权人，对自己所有的土地状况及价值理应知情，故新发展公司应就给银盾公司造成的损失承担赔偿责任。”

二、土地转让方根本违约的损失赔偿范围不包括因土地增值带来的预期利益损失（案例4-案例5）

案例4：海南惠富达实业有限公司与温有文建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书[海南省高级人民法院(2014)琼民三终字第40号] 认为，“可得利益损失指的是合同履行情况下守约方必然可以获得的利益，惠富达公司与温有文所签合同虽为土地使用权转让合同，但依据双方约定，温有文绝大部分转让对价及惠富达公司自身利益均须通过惠富达公司开发建设土地并出售所建成的房产而获得，并非惠富达公司通过单纯转让土地使用权而获得，且土地开发建设周期长，不确定因素多，惠富达公司最终能否从开发建设中获利难以确定，故其以涉案土地市场评估价与其与温有文间转让土地使用权的差价主张可得利益损失没有事实依据，本院不予支持。但鉴于温有文违反诚实信用原则将土地使用权转让给鑫宇公司获取了较大利益，并因此导致惠富达公司无法获得土地使用权，惠富达公司由此可能获得的利益也已无法实现，故从公平原则出发，温有文应当给予惠富达公司适当的补偿。综合本案具体情况，温有文应酌情补偿惠富达公司人民币80万元。”

案例5：孙延民与山东天海工贸发展有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书[山东省高级人民法院(2014)鲁民一终字第557号] 认为，“原审法院认为，……根据协议书约定，被告天海公司应承担的违约责任为原告孙延民所交土地转让款按月2%计算的利息及违约金5000000元，被告天海公司抗辩称利息与违约金系重复计算，考虑到本案协议书不能履行给原告孙延民造成的损失主要系其所交纳土地转让款的利息损失，协议书关于利息的约定足以弥补原告孙延民的损失，故从公平角度考虑，该院确定被告天海公司应承担的违约金为以13200000元为基数，按月息2%自2013年11月1日（最后一笔付款之次日）计算至该院确定的还款之日。……上诉人未按合同约定交付涉案土地的行为构成根本违约。被上诉人以上诉人存在违约行为致使其合同目的不能实现为由要求解除合同，符合法律规定，应当予以支持。因上诉人天海公司违约导致合同解除，其应承担违约责任。由于合同不能履行给被上诉人造成的损失主要是其所交纳土地转让款的利息损失，原审判决根据协议书约定的月息2%计算违约金，本院认为并无不当。”

三、受让方主张因土地增值带来的预期利益损失应承担举证责任（案例6）

案例6：凯达（湖南）房地产开发有限公司与湖南华夏科技发展有限公司建设用地使用权转让合同纠纷再审民事判决书[湖南省高级人民法院(2015)湘高法民再二终字第132号] 认为，“原审中，凯达公司以华科公司主张的违约金过高为由，请求调整违约金。华科公司则提交了相关的财务凭证证实其为履行合同所产生的实际支出为127993元，但是对于华科公司的可得利益损失，华科公司并未提交涉案土地价格评估报告或其他较为客观的依据作为计算其可得利益损失的参考。因此，本院根据上述司法解释的规定，以华科公司实际损失为基础，充分考虑涉案合同的履行情况、当事人的过错程度、华科公司的预期利益等综合因素，酌情判定凯达公司应向华科公司支付违约金的数额为双方约定违约金数额的60%，双方约定违约金为760万元，故凯达公司应向华科公司支付违约金456万元。对于华科公司主张的直接损失129209.5元，由于凯达公司支付的违约金足以弥补华科公司主张的该项损失，故该项损失不再支持。”

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。

主编简介

李舒律师、唐青林律师，北京云亭律师事务所合伙人，领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。

团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同担保纠纷、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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