房价的启动有两个要求，缺一不可
一，成交放量
二，成交持续放量
持续放量的意义在于什么
很简单，一个月的放量
只够扫掉小区低价房源
而第二个月的放量尤为关键
说明买家开始扫非低价房源了
第三个月如果依然能放量
那市场就起飞甚至爆炸了
说明买家已开始不惜代价扫货
527新政后
6月的成交是火爆的
但7月的成交就已骤降20%
这让市场重新回到观望氛围
以至于8月9月的成交可谓惨淡
9月成交相对于6月下降了近40%
我们来横向比较
6月7月
以及10月11月
的前9个交易日
6月前9个交易日：6930套
7月前9个交易日：5655套
下降了约20%
也就是说7月整个月成交量萎缩20%
在7月的前9个交易日已经有了预示
10月前9天因为有长假因素
所以数据是失真的
10月总的成交量是与6月看齐的
放量接近2.5万套
本月前9个交易日：7805套
昨天更是轰出了单日1219套
为年内第三高的成交量
比起527新政后火爆的6月行情
本月前9天已经比6月增长了12%
如果保持此基准，那么本月二手房成交
将达到2.8万套
如果再考虑到每个月
都是下半月比上半月放大
呈现前低后高的特点
那么本月甚至将突破3万套
如果单月2.5万套属于荣枯线
属于买卖平衡市的标志
那么一旦突破3万套将来到卖方市场
遥想2015年，大行情启动
正是在单月成交站上3万套以后
买家的疑问是
目前市场议价幅度是否缩小了
但其实议价幅度是增大了
这是个看上去很匪夷所思的问题
但举个实例你就能明白了
原先350万，或3500万的房子
卖不掉只能挂270万，或2700万
还卖不掉就只能挂250万，或2500万
但即便挂如此之底价如此吐血卖
不好意思，买家依然是要砍价的
5%还是要砍的
最终238万，或2380万成交
砍价幅度5%
那么现在市场成交起来了
市场暖起来了，
为什么说砍价幅度反而大了呢
甚至是你想砍多少就砍多少
不再是5%这种幅度，即便你一刀砍个15%
没准房东也是笑脸相迎的，愿意成交的
原因在于房东收回了之前的报价
不再主动降价兜售
而是调回了原先的价格
把250万与2500万的挂价
调回了350万，与3500万
然后再允许你砍价
在这种情况下，分歧可谓是非常之大的
6月新政后，成交火爆了一个月后
就因为房东调回原价之后
7月成交立刻就熄火了
买家不买账，直接不看房了
以至于8月9月后房东又不得不
调回250万或2500万
而现在的问题在于
房东调回原价以后
11月市场未见成交萎缩
甚至成交量继续扩大
这就意味着即便房东
调回350万与3500万
买家也在与房东协商后
以280或2800万的价格开始入手了
而如果11月成交站上3万套
就会由量变到质变
这时候你会发觉房东开始进入牛市思维
体现在所有的房源都不好大幅砍价
最多给你砍个5%
这时候350万或3500万的房源
最多就给你让到330万或3300万
甚至索性不给让价了
这个时候买家心态也会渐渐变化
因为如果2500万能砍到2300万的漏没捡到
那么即便房东提升挂价到350或3500万
当听说真实成交价依然在280万或2800万
那么买家心态还算是稳的
觉得说，你提高挂价有鸟用
真实想成交还不得乖乖大幅让价
那这个房东愿意让到280万
等回头市场冷了，没准又愿意让到250万
甚至愿意让到230万呢？
但如果当愿意大幅折扣的房东越来越少
甚至一些刚需买家忍不住直接以
330万或3300万的价格开始扫入的时候
买家会开始否定之前的乐观判断
开始恐慌性抢房
这个市场就是这样，房东越砸盘越没人买
而市场越恐慌性抢房，买家也越愿意买
而房东越不愿意卖
跳价潮就开始了，5%的折扣没有了
不跳价就算诚意卖
这个时候价格就完全站住了
350万与3500万
如果买家依然抢，那么不好意思
只好提价到400万，4000万
你看整个过程是这样的：
A.卖家把350万挂价主动调低到250
还让砍5%到238万
B.卖家恢复原挂价350万，
但允许大幅砍价到280万
C.卖家挂价350万
只允许小幅砍价到330万
D.卖家挂价350万
不允许砍价
F.卖家挂价350万
想要成交，对不起得跳价30万
380万愿意成交
G.卖家挂价400万
且不诚意卖，要下定依然要跳价到430万
从238万到430万
整个过程似乎仅仅是卖家心态的微妙变化
大多数房东挂价始终都没动
但成交价莫名其妙地都快翻倍了！
上海非普的免税政策尚未落地，
在明显可以省下大笔税费的政策
未实质落地，成交量应该是萎缩的
但现在却在放大
买家不顾税费成本地硬扫
空翻多的买家正陆续叛变买方联盟
从你别买我别买
成了你别买我偷偷买
这氛围
像极了2015年房价翻倍前的那段时间
2015年，当火爆的金九银十之后
普遍以为无法持续
却又迎来了金十一月，金十二月，
以及钻石一月
短短三个月时间，房价直接翻倍
那一年的寒风凌冽的上海
买家本以为市场会降温
没料到迎来的却是：恐慌性抢房潮！
