产权证上加未成年子女需检视的两个问题
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2023-11-20 15:39
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出于对孩子的爱，父母会考虑为未成年子女谋划未来，就出现某些父母将房屋赠与或部分赠与给未成年子女，使未成年子女登记为房屋权属人。通俗说就是在产权证上加上未成年子女的名字，有的产权证上甚至只有孩子的名字。该做法虽法律法规并未禁止，不过作为房地产经纪人员在居间房屋买卖过程中，一定要告知购房者，需充分考虑到产权证上加上未成年子女名字后，对房产抵押贷款以及日后交易或变更的影响。
最近有个案例，购房人取得产权后立即要到银行办理抵押类贷款，并已向银行申请过预审批。在过户前，购房人突然提出将其还读幼儿园的儿子与自己共同列为产权人。由于办理过户的是平台的售后人员，且该笔交易在平台登记的是一次性付款，相关人员未曾进行充分沟通，该房产转移登记很快办成。孩子名字是顺利加上去了，但银行贷款申请随后被退件了。这样，原先短期高利率的过桥借款，成为压在购房人身上的重担。如何破解？几乎没有办法。
有人说，花笔费用，再把名字变更回购房人的不就行了吗？且不说限售是否有影响，也不说税费要交多少，就从法律规定看，这事就是几乎行不通。
一是《民法典》第三十五条规定监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。产权证上有登记未成年子女的名字，意味着父母将房屋（或部分）赠与未成年子女，未成年子女为房屋的权属人。如果父母要将未成年子女的房屋份额赠与给父母，很难被认为是“维护被监护人利益”。此类情况不动产登记部门一般不会接受当事人不动产变更登记申请；二是父母将登记在自己未成年子女名下的房屋出售或赠与自己，属于“自己代理”，不符合有效代理条件，登记部门也不能依法办理不动产转移登记。
所以，真要把未成年子女的名字从产权证上拿掉，并不好办。
那么，产权证上有未成年人，银行贷款又为什么就变难呢？
还是回归到《民法典》第三十五条规定，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。登记在未成年子女名下的房屋，在法律上属于未成年子女的财产，父母无权任意处置未成年子女的财产。父母要用未成年子女的财产向银行抵押贷款，必须符合法律的规定。
首先，只有父母向银行抵押贷款的用途，是用于父母的生产经营或者家庭共同生活，方可视为父母的行为符合未成年子女的利益。银行必须防范父母不是为未成年子女利益而处分未成年子女财产，导致抵押被认定无效的法律风险。那些抵押贷款实际目的是支付房款的，那完全行不通。
其次，银行会考虑抵押房产的变现能力，房产产权人是未成年人，变现能力自然就低。即便个别银行愿意发放贷款，抵押率也会是相对低些的。
所以，对于房地产经纪人员而言，如果我们的客户要在产权证上有未成年子女，需要告知客户事先充分考虑好以下两个问题，通俗讲：一是这房子以后若要向银行抵押贷款，大概率贷不了，运气好也会批得少；二是产权证上未成年子女姓名容易加上去，但不容易拿下来。
（供稿单位：厦门市房地产中介行业协会人民调解委员会）
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