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最近，我们不时会接到这样的咨询：“我作为买家与开发商签订了以首付+按揭贷款为付款方式的《商品房预售合同》，但是，现在贷款办不下来，我能解除合同吗？”
贷款不能，买家是否能解除合同是一个比较复杂的问题，需要根据合同条款、当事人的行为以及实际情况来综合判断。
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合同中有明确规定“因不可归责于双方的原因导致贷款未能获得或少于预期数额，甲方或乙方可以单方解除合同”等这类条款，买受人因贷款不能想解除合同的，法院一般会支持。（如（2021）渝05民终11号、（2021）黔03民终10658号。）
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合同中未约定“买家贷款不能，可以单方解除合同”条款的，买家可与卖家进行协商，根据“贷款不能”的实际情况，约定具体违约责任的承担，双方达成一致协议解除合同。
03
如果卖家有证据证明“贷款不能”的原因是因为政策变动、不可抗力或者其他“客观原因”等不可归责于当事人双方的事由，而且“贷款不能”还导致合同不能继续履行，买家可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》（2021.1.1施行）第十九条等规定，向法院请求解除合同。
如在(2019)辽02民终1709号案中，法院认为：
涉房屋抵押贷款未审批通过的责任不能归责于买方，也无证据证明系卖方原因所致，另外，鉴于双方签订的《商品房买卖合同》中没有约定不能办理商业贷款情况下的其他补救付款方式，同时结合案涉合同的履行程度仅仅进行到首付款支付完毕而剩余大部分房款未支付且房屋也未交付使用的实际情况，案涉合同也不适宜强制继续履行，而判决解除合同。
买家“贷款不能”以最高院司法解释第十九条为由解除合同的案件还有（2023）新43民终538号、（2021）湘0104民初17353号、(2020)豫07民终1196号、(2019)鲁0791民初789号等。
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“贷款不能”是由于买家个人原因，且没有严重影响买家的履约能力，而卖家又坚持要求继续履行合同的，则“贷款不能”通常不构成解除合同的合法理由，法院不仅会判决买家继续履行合同支付剩余的房款，而且买家还需要支付相关违约金等。
综上，界定“贷款不能”是否能构成解除合同的合法理由主要有：合同中是否约定有“贷款不能”作为解除合同的条款；贷款未能批准的原因是否与合同约定或法律规定相符；贷款未能批准是否严重影响了买受人的履约能力；合同中关于责任归属的规定是否合理等。
另外，对于买家“贷款不能”是属于金钱债务性质还是非金钱债务性质，能否适用《民法典》第580条关于“合同僵局解除权”实践中存在一定争议。合同僵局解除权的意义在于保护当事人的合法权益，解决合同履行的障碍，因买家“贷款不能”，而双方又未能就替代的履行方式达成一致情况下，如果还一味的判决要求买家继续“履行”原合同，笔者认为是有违法律的公平原则的。对这一问题，大家有什么看法或者有什么建设性的意见，可以在文后留言探讨。
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