华夏时报记者 梁宝欣 广州报道
11月7日，《华夏时报》记者向广州地区工商银行、中国银行等银行了解到，广州商业房贷利率不得低于3%。
“我们现在（房贷利率）都是3%，昨天也是3%，我们签约的时候已经跟客户先说好这个信息了，因为现在（房贷利率）变动很大的。变动的规则是银行自行制定的，是分行这边通知我们对外执行3%。”广州地区工商银行某网点工作人员11月7日向记者表示。
其实，10月21日，最新贷款市场报价利率（LPR）公布后，广州地区多家商业银行调整房贷利率，彼时广州有银行的商业房贷利率低至2.6%，低于5年期公积金贷款利率2.85%，出现商贷与公积金利率“倒挂”情况。随后，广州地区各家商业银行接到通知要求，商业房贷利率不得低于公积金贷款利率，并统一调整商业房贷利率至2.85%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，此事由于涉及到房贷利率反向的操作，需要加强政策解读和预期引导，否则很容易理解偏差，最终影响政策效应。目前上调应理解为“房贷利率基本见底”，但不能理解为房贷利率政策收紧。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，此次广州银行业对于商贷利率下限的明确，就是为保持商贷利率与公积金贷款利率的一定差距，以维持公积金贷款的普惠性特征。
商业银行房贷利率调回3%
11月6日，市场消息称，11月7日起，广州地区主要商业银行或统一调整房贷利率，各行商业房贷利率不得低于3%。
11月7日，记者向广州地区多家银行求证，了解到上述消息属实，有些银行网点的房贷利率甚至从11月6日就变成3%。
广州地区招商银行某网点工作人员11月7日向记者表示，“今天开始（房贷利率）3%，昨天还是2.85%。这个3%是统一规定的，反正（广州地区）各个银行统一调整为3%。”
上述工作人员还提到，最近这半个月来，房贷利率变来变去，变得挺快的。之前比较长的一段时间基点是确定的，主要是LPR变动。但是最近可能因为LPR降了，一下子各种变动比较多。3%的房贷利率能持续多久，也不太清楚。目前广州地区各大银行的房贷利率是3%。
从2.85%涨至3.0%，购房者买房要多花多少钱？记者以利率执行2.85%，100万元商业贷款本金，30年期等额本息还款方式计算，需支付总利息48.88万元，每月月供4135.57元。
同样条件下，当利率涨至3.0%，需支付总利息51.78万元，月供4216.04元。这也意味着，购房者总还款利息多付2.9万元。
广州市民刘先生在今年国庆节期间定购了一套南沙的房子，交了定金，但还没网签。对于此次广州地区商业房贷利率，刘先生评论道：“看不懂银行这操作，可能是觉得10月数据很好，也有可能是要等公积金利率下调了再跟着下调。”
值得一提的是，据记者了解，不仅仅是广州，珠海、南京、武汉等城市的主流商业银行近段时间也将房贷利率调回3%。
保持商贷与公积金贷款利率的一定差距
中指研究院政策研究总监陈文静曾在10月31日分析指出，自2019年商贷利率换锚5年期以上LPR后，5年期以上LPR已累计调降125BP，各城市浮动加点数也有不同程度降低。与此同时，5年期以上公积金贷款利率自2019年以来仅调降2次共40BP，商业贷款与公积金贷款之间的利差明显收窄。
而对于此次广州地区上调商业房贷利率的事情，李宇嘉认为，从原因来看，这是商业贷款利率快速下行，而公积金利率调整较慢所致。此前，预期公积金贷款利率也会下行，10月17日，住建部等五部委的会议提出“四个降低”，其中之一就是公积金贷款利率降了0.25个百分点，但这不足以解决利率“倒挂”的问题。市场也预期公积金利率会继续下调，毕竟此前商贷基准利率LPR已经在年内下调了60个基点。此次广州银行业对于商贷利率下限的明确，就是为保持商贷利率与公积金贷款利率的一定差距，以维持公积金贷款的普惠性特征。
“去年以来，房贷利率下降幅度非常快，幅度非常大，本质上是银行为了抢房贷份额，出现内卷式竞争的结果，即通过价格战（降低利率）来获取客户。但内卷式竞争没有赢家，不仅会导致银行不计成本抢客户（比如贷款返点），在贷款审批上降低门槛，后期会导致不良率上升，而且导致市场可能会形成利率继续下降，从而等待利率下调而推迟买房。更严重的是，客户为王的时代下，客户坐地起价，看谁的利率低而选择贷款银行，导致无序的价格战而对金融稳定产生冲击。”李宇嘉说道。
在李宇嘉看来，房贷利率不仅由竞争关系来衡量，而是包含金融服务、风险控制、资金成本、行业竞争等等综合决定利率水平，也受政策因素（存款准备金率、存款利率、公开市场操作利率等）。此次明确了房贷利率不能低于3%，打消了市场对于利率无底线下降的预期，也实时叫停了无序的、内卷式的价格战竞争，这对于防范风险、提高金融服务是有好处的。差别化的信贷政策，本来就有利率下限的约束。比如近期存量房贷利率批量下调确定为不低于LPR减30个基点。
另外，严跃进还提到，广州是当前楼市回稳态势下首个上调房贷利率下限的城市。如果此前广州把房贷利率从3.6%上调到3.85%，那其实本身信号意义不大。因为由于LPR本身下降了25个基点，所以银行会主动加25个基点。但是现在要回到3%，自然就有新的含义了。通俗来说，商业银行变得更有底气了，这和房贷业务量增加、银行适当考虑一些利润的因素等都有关系。反过来也侧面要求各地不要过多的观望，要持续关注一些购房中的政策变量的变化。
“广州的做法有一定的风向标意义，各地要适当关注政策的变化，主动谋划和优化购房策略，抓住四季度购房政策历史最宽松的黄金期，积极购房和释放需求。”严跃进说。
而对于后续市场利率走势判断，李宇嘉则认为，3%也不是长期执行的利率下限，后续如果政策因素调整，比如下调了存款准备金率、下调了存款利率和公开市场操作利率等，贷款利率也会跟着下降。但不管怎么说，不管3%合不合理，都要避免无序的、内卷式的利率价格战。
本期编辑：李云鹏
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