为进一步规范物业管理工作，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，推动物业行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、等法律法规有关规定，参照省内外城市的成功做法，结合我市实际，近日衡阳市住房和城乡建设局起草了《关于规范衡阳市城区物业管理工作的实施意见》。
该意见就市民热议的物业物业招投标、物业服务企业退出、物业公共收益管理、维修资金使用、物业费收取难等问题进行了明确规范，一起来关注一下。
（十）规范招投标市场秩序。市住建局应建立健全物业服务企业信用档案和诚信体系，开展物业服务企业信用等级评定并在“衡阳房产交易服务网”上公布，为物业管理招投标把住关口。严格执行前期物业管理招投标有关规定，对围标、串标等违规行为，依法予以处理；业主委员会选聘物业服务企业时，可以邀请物业管理专家参与评审，并在街道（乡镇）指导监督下，召开业主大会，经专有部分占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意，方可选聘；探索推行前期物业管理开办费制度，保障物业服务企业正常运行。政府采购的物业服务项目招投标，按《中华人民共和国政府采购法》实施，但评标专家组中应有物业管理专家参与，中标人均应将中标项目书面报物业所在地的行政主管部门备案。
（十一）健全物业服务企业退出机制。城区政府应指导协调物业服务企业退出交接工作，以物业所在地街道（乡镇）、社区（村）为主，依法做好物业管理交接工作，重点是指导物业服务企业与业主厘清债权债务，监督物业服务企业与业主委员会做好物业小区内共用设施设备及相关资料的交接工作,有效解决争议和纠纷。代收代缴水、电、气、通迅等费用的物业服务企业，退出前应提供相关专营企业提供的费用缴清证明。如有欠费由业主委员会委托后续接管的物业服务企业（或实行业主自治的小区由业主委员会）负责履行用水人义务，交清欠费。对已退出物业小区的物业服务企业，拒不移交有关资料的，依据《物业管理条例》和《湖南省物业管理条例》等法律法规规定予以查处。
（十二）加大物业维修资金归集力度。实行预售的商品房，购房者应当在办理商品房预售合同备案前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；截至房屋竣工尚未售出及开发建设单位自留的物业，开发建设单位应当在申请竣工验收备案前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的物业专项维修资金可从监管的预售资金中划转。实行现售的商品房，开发建设单位应当在申请竣工验收备案前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。
（十三）明确费用代收代缴责任主体。相关设施设备经专业经营单位验收合格并实现抄收到户、服务到户的，供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络等专业经营单位应当直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任，不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收上述费用而停止提供服务。物业服务企业自愿接受委托代收的，可以签订代收合同并向委托人收取佣金。
（十四）充分发挥社会组织作用。培育第三方专业中介机构，开展物业共用设施设备安全技术评估和《物业服务合同》履约情况评估，为物业管理纠纷调处提供依据；规范业主委员会行为，由街道（乡镇）建立业主委员会成员诚信档案，制定实施业主委员会评价考核标准，社区（村）加大对业主委员会的巡查检查力度，进行考核评价，对不宜继续履行委员职责的，依据《业主大会和业主委员会指导规则》和《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》的规定，及时终止其委员资格，发挥业主委员会自治作用；加强物业服务行业协会建设，制订行业行规，充分发挥行业自律作用，杜绝行业恶性竞争，维护良好的市场秩序。
（十五）强化公共收益管理。建立物业小区内公共收益协商机制，由业主大会授权业主委员会与物业服务企业对小区内公共停车位、广告、设施设备场地租赁等公共收益分配比例在合同中约定。对业主的公共收益，业主委员会要单独开户建账，依法依规使用，每半年公示一次经费收支情况。其他经营主体利用物业共用部位、共用设施设备进行经营前，应当征得相关业主、业主大会和物业服务人的同意，并按照有关规定办理手续。其他经营主体交纳的租金或其他收入应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定确定使用范围。街道（乡镇）、社区（村）应加强公共收益收支的指导和监管。
（十六）加快智慧物业建设。在基础较好的城区推广智慧物业小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台，综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、水电气费自动抄表、物业相关数据与税务共享等智能化物业服务综合管理应用，并由点到面逐步铺开；鼓励物业服务企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。
（十七）破解业主委员会成立难。街道（乡镇）指导召开业主大会，选举产生业主委员会，允许经业主授权、街道（乡镇）认定的居住在小区内的直系亲属参与投票。对具备条件但未成立业主大会或业主委员会的住宅小区，经物业所在地街道（乡镇）指导后仍不能成立的，可以由街道（乡镇）、社区（村）、建设单位、业主代表、社区民警等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
（十八）破解维修资金使用难。对计划使用和一般性使用物业专项维修资金的,由街道（乡镇）指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中对委托表决、集合表决、默认表决、异议表决四种表决方式进行约定，优化表决规则，提高业主组织的决策效率。对物业管理区域内发生的危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形，建立应急使用物业专项维修资金的快速通道，申请人（包括物业服务企业、业主委员会或相关业主）未按规定实施维修、更新和改造的，可由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织代修，代修费用从物业专项维修资金账户中列支。
（十九）改变物业服务收费难。业主、物业使用人未按照物业服务合同交纳物业服务费的，物业服务企业可依据物业服务合同收取违约金；对拒交物业服务费的，由社区（村）组织调解；经调解无效的，物业服务企业可依法向人民法院诉讼追缴。或者物业合同约定仲裁的，可以申请仲裁。
（二十）化解物业管理纠纷调处难。由市政府分管领导牵头召集相关各方研究解决物业管理活动中的重大信访事项；各城区政府要建立物业管理纠纷调处中心，及时受理并化解辖区内物业管理纠纷；街道（乡镇）要建立物业管理纠纷调解会议制度，召集相关各方，协调解决物业管理纠纷；社区（村）要建立物业管理纠纷人民调解委员会，积极做好物业纠纷调解工作。构建以市、城区政府、街道（乡镇）、社区（村）四级物业管理纠纷调解工作机制，着力化解物业管理纠纷。
（二十一）解决电梯安全运行难。开发建设单位应当选配与商品房购房合同相符的且符合国家法律法规及安全技术规范标准要求的电梯，经检验合格，并依法在电梯投入使用前或者投入使用后三十日内到市场监管部门办理使用登记。物业服务企业要严格落实电梯使用单位的安全主体责任，制订电梯应急预案，积极开展应急救援演练工作。市场监管部门要督促相关单位按照规定及时申报并接受检验。电梯检验机构要强化检验责任，确保检验质量，对所出具检验、检测报告的真实性和合法性负责。电梯维保单位要向使用单位提供24小时维保值班电话,及时处理使用单位的电梯故障和相关投诉举报问题。
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