2025新年伊始，《上海商业市调特辑》保留节目版本更新。
新项目
上生·新所二期、徐汇万科广场、WYSH翡悦里、浦发三林印象汇、HAI550、GATE M西岸梦中心、上海荟聚、花木时光里、前滩公园巷、PAC购物中心、百联ZX造趣场、世博天地
2022年，这个版面推荐了12个项目；2023年，降为9个；2024年难说整体行业环境好过往年，但在新项目的呈现方面，数量并不算少，且多个项目标签特征明显，因此若有针对性的需求，那就值得一看。
上生·新所二期和WYSH翡悦里两个非标项目距离不远，如果对此类项目有市调需求的朋友可以一并列入行程，前者凭借高品质和有别于一期的“都市森林”场景收获业内外一致好评，同时项目也在持续完善中，并制造话题事件，几乎每次前往都能收获小惊喜；后者相对体量小一些，但亮相初期在xhs等社交媒体火爆出圈，除了城市更新职能外，项目在垂直动线维度以及空间场地的塑造将成为持续运营的关键。
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徐汇万科广场和上海荟聚是去年上海市场最为优质的两个正统大体量购物中心，前者结合多元化的结构和大规模的户外/自然空间，在“自建一座城”的运营塑造方面更有可看性；后者得益于与IKEA的配搭、选址的区位优势，以及主打户外运动零售的主要招商定位方向，收获人气和口碑。
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浦发三林印象汇是一个专注社区的小型商业项目，此类案例在我的推文分享中并不多，但时常会有网友问我有什么社区型商业项目可供参考，那如果你有这方面需求，可前往该项目一探。
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HAI550的话题性要高于其实际呈现的内容和理念价值，但话题性足以成为业内同行市调list中的必选项。近半年时间的运营后，市场上也出现过更多视角和声音，个人对该项目的观点依旧如我此前写过的推文，有兴趣的朋友可以参考。
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GATE M西岸梦中心和前滩公园巷隔江相望，驱车15分钟内就能搞定。前者堪称去年上海市场最热门的新开业项目，非标、滨水等标签成为其独特魅力所在，优质的招商成果也为业内外称道，而且不论是商户还是企划运营内容，项目仍在持续补完中，未来依旧可期；后者同样拥有开放式形态，但毗邻公寓以及与办公高度结合的特性使其呈现出不同的调性，限时步行街的运营策略以及定制设计的“骑行友好”标签成为该项目的独有话题。
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花木时光里和世博天地之所以能放在一块儿写，是因为有一个重要的共性——周边拥有众多具有强目的性属性的场馆，这也使得他们均有成为“目的地”配套的使命，也是最大看点。差异在于前者的开放式特性以及与上博东馆的无缝衔接，使其更具艺文和户外休闲气质；后者更偏向于迷你购物中心和户外空间的结合，作为12月31日压哨亮相的项目，以极高的完成度成为2024年令人欣喜的收官作。
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PAC购物中心作为上海商业水准高地静安区的新项目，未位于竞争惨烈的核心商圈，因此展现出了有别于主流商业项目的独特空间形态和调性，我个人很喜欢“口袋公园”一说，项目于去年底对外亮相，仍处于后续完善状态，如果去静安寺、南京西路商圈市调的话，可以顺道体验一下。
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百联ZX造趣场是继百联ZX创趣场后集团在ACGN领域进一步推进的新作，且选址于拥有众多大厂和高校消费者资源的五角场商圈，会与南京路步行街有不同的观察点。近两年不少项目期望切入二次元市场挖掘痛点或是自救，效果各有不同，若有对该领域依旧在持续深耕或摸索的同行，来上海市调可新增一则样本。
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此起彼伏的商业话题，不变的“静安寺+南京西路”商圈。尤其是静安寺商圈，将会在今年又呈现出全新的看点，静安嘉里中心2024年的表现个人认为堪称上海市场最佳之一，在硬件更新、主力品牌落定后，整个项目的界面将在多年后首次迎来完整焕新；CP静安的“入市”虽是老店新开，但华润万象生活的运营实力会为商圈带来全新的内容和竞争关注点；芮欧百货依旧是商圈乃至整个上海市场在先锋时尚领域最为深耕的商业项目之一，面对激烈的竞争是否能有效做出回应同样值得关注；当然Apple 静安是新增的打卡点。如果沿着南京西路一直延伸到东端，今年的兴业太古汇应该会在高端定位的升级调整上有更多呈现。随着近几年的调整发展，这三条主流商业街已经逐步拥有了各自独特的调性。除了上文提及的南京西路展现出上海商业市场的最精尖水准外，淮海中路和南京路步行街分别走向“年轻化”的两个方向。前者更潮流，HAI550、LADY淮海的新开，以及越来越多拿下多个铺面的大开面时尚品牌入驻，进一步重塑着淮海中路的界面；后者更青春，其中伴随百联ZX创趣场的势头，南京路步行街在二次元领域找到了自身的切入点，除了多个商业项目内都设有ACGN区域外，去年的名创优品、今年新亮相的TOP TOY均是这一定位策略的延续。我一直强调即使“年轻”标签，都有很多更为细分的领域，两条商业街正好带来不同的诠释。虽然在2024年最后亮相的项目世博天地一文中，我有提到该项目让世博片区得以成商圈，但真正意义上要达成内容丰富的商圈还需多个高质项目的共同助力，前滩商圈的成型并非一蹴而就，陆家嘴集团多个项目的加持为商圈增加更多看点；西岸除了西岸梦中心外，西岸中環官宣案名后，率先亮相的地块已逐步成型，可一窥顶级开发商打造的质感。传统核心商圈方面，徐家汇六百“重启”，ITC主地块今年有望部分呈现，美罗城和TPY中心打造年轻二次元氛围集群，看点颇多；五角场随着百联ZX造趣场的诞生，强化了其中“一角”，同时有望助推整个商圈对于二次元细分市场运营的强化，进一步制造区域热点，看似老牌商圈变化不大，但回望一年依旧会发现暗潮涌动。虹桥南丰城、晶耀前滩、浦东嘉里城、博荟广场ONE EAST、上海荟聚前四家是2024年的名单，本觉得在当今商业竞争环境中，家庭亲子作为一个越来越基础的标签，很难再作为独立的看点提出。而上海荟聚的加入，是因为项目结合IKEA特色，打造了“荟聚宝贝”托管服务中心，这是相对具有独特性的空间。JC PLAZA锦沧文华广场、漕河泾印象城、鑫耀·光环Live、江湾里MEET678、嘉里·合集The Lightbox、前滩L+PLAZA、花木时光里、前滩公园巷在2024年的内容中，我主要列举了漕河泾印象城、鑫耀·光环Live和江湾里MEET678几个项目，他们的共性是面向互联网大厂、产业园区中的“青年军”。嘉里·合集The Lightbox可以说是相对典型的小体量为办公客群服务的项目；前滩L+PLAZA则为了满足办公族日常餐饮刚需打造了「MUSE HUB」共享空间。去年的新项目中，这一标签有所淡化，从构成来看，撇开徐汇万科广场这类一站式综合体，类似花木时光里、前滩公园巷有着相似的多写字楼组合，PAC购物中心和世博天地都是以较小体量的商业面向周边的写字楼群，甚至西岸梦中心也有类似的特质。而当今的问题是，相对于拥有互联网大厂的片区，主流商圈写字楼的出租率以及新盖写字楼的招租情况，让多个项目面临着商业先行的节奏，那在实际运营策略上势必会与纸面上预判的有所偏差。去年比较大的感受，可能是户外运动起势本身也是一种时尚潮流的分支，因此在过往更为狭义的年轻潮流文化领域，主流商业项目稍显安静。外加若品牌对连锁化诉求不高，那在选址时则会更倾向于拥有街区属性的独立门店，因此会发现更多的内容以“点状”和短期的“事件”形式呈现于商业项目、街区、独立买手店等不同渠道，这方面我们去年写过一篇《浅谈“辣妹装”》，虽然是细分市场，但其中的观点对于泛潮流时尚领域都可适用。因此如果要感受这类内容，也许跟着xhs上挑选有兴趣的事件定向打卡会比较好，日常市调还得是走街串巷，好的内容可遇不可求。静安大悦城、两家百联ZX、淮海755、美罗城、五角场商圈“年轻”是个很宽泛的概念，如果说两三年前，潮流时尚让人趋之若鹜，那过去的一两年间，ACGN彻底翻红。在年轻感方面，静安大悦城和美罗城是两个比较有代表性的老牌商场；前者和两家百联ZX则成为二次元氛围的最佳代表；淮海755的年轻感我也曾在过往推文中多次提及；此外，毗邻众多高校的五角场商圈则拥有与生俱来的活力感。凯德虹口商业中心（STAR GOURMET美食空间）、上海荟聚（城市集市·HOLIDAY）、瑞虹天地月亮湾（城市集市·海物惟错）、BLOOMARKET虽然在2024年版的内容中，我已经说到现阶段主题场景已经不应该被视为特别值得关注的对象了。但在并不算令人兴奋一年中，一些主题空间依旧为上海市场带来亮色。其中城市集市是该领域的持续践行者，在新开业的上海荟聚打造“HOLIDAY”后，瑞虹天地月亮湾的“海物惟错”双层空间也于2025年初亮相，场景已更像是一种“精神状态”的表达，品牌在商业内容方面不断尝试着突破。同时预告一下，月亮湾即将亮相的“花鸟市场”也许会成为今年上半年的一大惊喜；西岸梦中心的BLOOMARKET作为上海首座开放式滨水市集，虽然不是传统狭义上的主题空间，但由于拥有统筹设计、运营双层大空间的共性，因此也放在这一版块以免疏漏；而凯德虹口商业中心是去年为数不多的在餐饮主题空间方面有所发力的商业项目。1号线涵盖徐家汇——风貌区——淮海中路——人民广场几个主要商圈；2号线涵盖陆家嘴、南京东路、南京西路、静安寺以及愚园路等商圈；11号线连接了前滩、西岸两个新商圈，同时可到达老牌商圈徐家汇以及愚园路；13号线串联起南京西路和淮海中路；14号线则衔接静安寺、淮海中路、陆家嘴。总之上海轨交足够方便，如果追求市调效率，地铁胜过打车，且更有助于遇见街区惊喜。这是一个在2022年版本中有，后来删除，这次又加回来的版块，原因只有一个——兴业太古汇LG2地铁区域在引入MUJI后，打造出了上海市场轨交商业的最佳标杆，值得单独出一个版块作为借鉴。ifc、上海恒隆广场、前滩太古里、港汇恒隆广场、One ITC、尚嘉中心这一市调阵容相对稳定，去年并非奢侈品的“好年”，在该领域值得关注的几个看点主要来自，ifc在对核心大牌“做大做全”的升级调整方面卓有成效；恒隆广场其实更早践行了这一策略，去年则通过开辟楼层新动线以引入更多活力品牌，未来三期的筹备值得关注；港汇恒隆广场则继续着迈向顶奢行列的调整。HAI550、百联ZX造趣场、CP静安、瑞虹天地月亮湾
2024年几乎没有高关注度又涉及到闭店性质的重大改造项目。HAI550拿的是一栋封场多年的老楼，可能很多行业新人对这栋楼过去是什么样都毫无概念，纯粹是当新项目来看的，而且该项目确实在建筑结构等方面并没有进行大拆大建。另外三个项目更多的看点在于定位重塑规格的整体调整，因此我在小标题上加了“大调整”，但值得一提的是，这几个项目均基于目前的宏观以及商圈竞争环境做出了因地制宜的对策，不管未来长期成功与否，在逻辑上都是有迹可循值得借鉴的。上海新天地、创智天地、前滩太古里、苏河湾万象天地、蟠龙天地、鸿寿坊、EKA·天物、上生·新所、洛克·外滩源、GATE M西岸梦中心、花木时光里、前滩公园巷、各种里、各种坊从第一趴2024年新项目的推荐能看到，开放式项目占据了一半比重，如果加上拥有开放式空间的复合型综合体，那纯购物中心几乎被“清零”。这也是目前商业项目形态发展以及城市更新速度的缩影。但如果说要精挑细选出足以代表商业水平的高水准案例，那最终会回归到几个头部项目，其中包括类似瑞安、太古等集团打造的主流作品，也包括洛克·外滩源、上生·新所、EKA·天物等更具网红或city walk标签的城市更新佳作。上海万象城、七宝领展广场、环球港、五角场合生汇、世纪汇广场、瑞虹天地太阳宫、南翔印象城MEGA、上海久光中心、上海天空万科广场、真如环宇城MAX、徐汇万科广场、上海荟聚此类项目由于基本盘足够稳，因此大多处于稳中有升的调整节奏，每年会有一两个项目新加入到行列中。如同去年我针对国际化妆品写到：我们也能看到这一调整步伐也有所放缓，未来一两年市场是否会有新方向，拭目以待。2024年给出回应——户外运动品类成为众多区域型大型综合体主导1层升级调整的策略方向。同样的话术依旧适用，2025年应该不会有太大变化，毕竟还有不少拓展空间，过一两年再看看。当然，如果你更专注于看户外运动品类的话，那静安嘉里中心、浦东嘉里城这两个独享此生活方式的“头部”几乎能够助你一站式市调完。BFC、AI PLAZA、苏河湾万象天地、GATE M西岸梦中心宠物友好在现阶段已经不算是新鲜事物，去年的西岸梦中心成为又一“含宠量”极高的项目之一。但必须承认它是“友好宇宙”的引领者，此后我也曾分享过包括骑行友好、大学生友好等细分领域的探讨。因此对于宠物友好一说，除了运营的精细化管理外，会成为更多细分领域的理念价值参考，提升行业不同维度的运营水准。芮欧百货的ASSEMBLE BY RÉEL精品买手店，贡献了上海市场少有的服装零售自营区域，并且是项目成为先锋潮流的基石；而BFC的自营项目则更为丰富，包括馔外滩精品超市、京都之家、阅外滩书店、ON/OFF设计师品牌集合店、1/4 SPACE外，2024年aaddd美容生活方式集合店和BFC FITNESS也进行了升级，涉足跨领域多品类。自营不易，希望能给大家带来一些借鉴。继此前版本先后删除了例如“迷你”“艺术”等几个版块后，本期又删除了“IP”“精致统装”版块，继续做“减法”，主要是因为随着商业项目越来越多，“典型”则会相对减少，比如IP，此前设立此版块时，语境是“如果你是个二次元迷”，那可以去这些有大型IP装置的项目打卡，而两三年过后，二次元可谓遍地开花，在本期内容中也已涉及到众多此类项目甚至商圈的引导，因此很难再以“IP”为导向进行推荐了；“精致统装”层面整个去年未有优质新案例，相关案例甚至已经是2022年的作品，并且在当今商业竞争环境下，若无法像SKP这样达到顶级定位，那光统装已很难再成为项目的加分项——虽然统装自营某种程度上是商业项目的终极形态之一。甚至在做这篇内容时，我曾想过是否只对2024年新开商业项目进行一个简要盘点和推荐即可，因为发现有些过于典型的版块一直都未变，例如“静安寺商圈”；而有些非典型的案例则越来越多，过于繁多后就等同于没有推荐了，对读者而言依旧需要一个筛选过程，这并非是我的初衷，但确实是如今上海商业环境的真实写照——丰富到我很难拍胸脯说“看这个就对了”这样的话术，而且即使主体不变，内容重点会与时俱进，更多还是需要我们日常关注，线性观察，然后结合自身市调的时间节点，去挑选最适合自己的内容来体验，并在有限的时间内尽可能获取更多有用的资讯。最后依旧想说，我们无法看全所有的内容，xhs是个好工具，AI对于资讯查询的效率提升也很有帮助。期望大家能在2025年继续在所从事的工作中收获乐趣和成就感。如果你觉得本文中内容有疏漏，那可能是在此前的特辑中已有所提及和分享，也有可能确实未在我的主要涉猎范围内，欢迎补充、指教！
