上海楼市中已无法翻身的板块
楼市
房产
2024-10-09 07:38
上海
过去30年里，上海楼市的发展，来自于板块的持续不断成长。很多高成长性的板块，时至今日已成为上海的核心地段。即便是在一片质疑声中的真如，如今也有了非常明显的改观。但是，上海仍然有不少板块，尽管曾经优势非常明显，但是发展越来越缺乏动力。上海有很多板块的问题，根源不在于自己，而是承担了太多的历史重担。在发展中逐渐失去了主动权，或者是错过了某些最佳时机，很长一段时间内再也无法改变。在今天来看，大场镇应该是宝山地理位置最好的地方，多数区域都在上海的中外环之间。但是对比同样在中外环之间的板块，大场确实要逊色太多。长宁有西郊、闵行有古美、浦东有御桥，甚至彭浦新村都能和大场掰掰手腕。要是全盘否定大场机场肯定有问题，毕竟这里曾诞生了我国自主研制的首个客运喷气机项目——运10飞机。这个南北5公里，东西2公里的长条区域，直接把宝山南部拆掉七零八乱。断头路多，轨道交通没法链接，飞机整天在头上来来去去。有一说一，真光板块的人气还是很足的，生活氛围很浓。如果江桥垃圾焚烧厂能搬走，这里将是非常适合自住的板块。大场机场、江桥垃圾焚烧厂都是特定时期规划建设的，当时代不断发展前进。这些看起来不太匹配地段的产物是不是真的应该搬走了。其实御桥就是最好的表率。
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如果要在上海所有的板块里选择最遗憾的那一个，那一定是惠南。现在我们所看到的浦东，其实是由早期的三县（川沙县、南汇县、上海县）三区（黄浦区、杨浦区、南市区）合并而来。![]()
曾经，在全国第一届百强县排名中，南汇县是排名第26名。2009年，浦东吃下了这个巨无霸，造就了现在的浦东新区。从地域版图上讲，南汇贡献出了最大的土地、海洋面积；从奉献精神讲，南汇曾经的经济、文化、教育中心惠南被改造成了动迁大居。从人才贡献上讲，曾经的惠南大学城已经衰败，而新的大学城已经全部去了临港。从规划的牺牲角度看，南汇县被切割的七零八落，北面给张江做配角，南面临港新城已经在事实上超越了南汇新城。因为他停留在21世纪初，与日新月异的陆家嘴形成了鲜明的对比。上海的城市发展格局越发固定，惠南想要再度崛起，要付出的艰辛无法想象。
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上海内环内，黄浦江旁边，对面是董家渡金融城，北面又在陆家嘴的辐射范围内。即便如此，在当下的市场环境中，这里的房东卖起房来真是刀刀见血。60年代起，这里成为动迁基地开始兴建港驳、塘桥等工人新村。90年代，商品房兴起，却是老塔楼拔地而起，塞满了塘桥。2000年，上海楼市进入黄金发展的十年，但塘桥这里的高品质次新比较少。沿着东方路走一走，你就会发现，沿路有大量的老塔楼。板块的南面还有像东方城市花园一样的一批2000年初的次新房。在一个建设成熟的板块内，要想实现大突破，唯有拆迁改命。但是塘桥的次新房不少，很难拆迁，甚至不如很逗老破小板块，有着动迁或改造预期。类似像鞍山、甘泉宜川、南码头已经是非常没落的板块了，但是塘桥要翻身更难。塘桥缺点很多，但是真的是生活很便利的地方，非常适合自住。可能烟火气是塘桥保留的最后一点尊严。
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今年，洞泾这边多了不少新房项目，也都在宣传12号线西延。但是我们想说的是，即便有了这条地铁线，洞泾依然很难翻身，甚至不太可能超越泗泾。虽然地铁经过洞泾板块，但是是沿着洞泾板块的最西面擦边而过。对于错过高速发展红利的板块，在想追求时代红利已经很难了。也许未来的某一天，这些地方会迎来一次地覆天翻的改变。![]()
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