独家|加拿大央行大幅降息，温哥华房地产或疯？

供求关系是决定短期内市场走向的关键要素。我们回顾一下这几个月市场的成交量和市场房源存量的变化：

从这一表格中我们可以看到：

房源的总存量，从3月份跨越万套整数关，达到10552套之后，连续5个月一路上扬。到了8月份，连续2次降息之后，部分房源撤出市场。9月份的房源再度创出了新高，到了10月份，经过连续4次的降息，市场的房源总量终于开始回落，到了11月份，上市量锐减，市场的信心得以确立，房价开始稳定了。

市场能否反弹，表现在成交量上。市场的稳中向好，取决于市场买家和卖家的信心。

在谈到市场表现的时候，我们经常讲，市场开始回暖。回暖的真正含义，就是市场的热度和市场的信心，而价格只是市场冷暖的数据表现。在上个月我们就说过，市场开始回暖，最重要的指标就是成交量的大幅增加。虽然价格的表现并不理想，但是有了成交量的“垫底儿”，市场的价格一定会有所表现的。10月份市场的价格系统下跌了0.6%，11月份就已经持平了，不涨不跌。

至此，市场的“五月连跌”得以终结！

未来的市场会如何表现呢？

首先，供求关系将走向平衡。随着12月份的到来，市场进入一年来传统上的最淡的月份，同时也是传统上的最大的“去库存”月份。12月份的表现往往是，节日氛围浓厚，市场人气清淡，成交总量减少，房源总量锐减。

前3个方面的表现，相信大家很容易理解。第4个方面的“房源总量锐减”，指的是年底情结：很多房源上市合约的有效期，都定在12月31日这一天。年底一过，大量的未售出房源将技术性地退场，市场压力将进一步减轻。

第二，降息通道已经打开，短时间内上不会关闭，加拿大央行的进一步降息还在路上，所以，对市场而言就是一个巨大的推力，市场的热度和价格的走向就不言自明了。

第三，我们应该看到的是，降息对购买力的客观作用，最终就会体现在房价上。我们说过好多次，房贷利息每次有0.25%的变化，就都会影响房屋买家的3%到4%的购买力，对市场的房价就会有3%到4%的影响力。连续降息已经有5个0.25%了，未来还有更多个0.25%，对市场的价格会有多大的影响呢？

看到这里，我们可以很乐观地预测，今年年底和明年年初，市场将稳中向好，慢慢进入上升期。

从上个月的市场报告来看，结合我个人的市场实践经验，我对11月份的市场情况概括如下：

在成交量方面：

成交总量略有减缓，上市总量大幅锐减，房源存量开始逆转。

在成交价方面

房价系统不跌不涨，五月连跌终于收场，房价横漂前景明朗。

人气指标：

销存量比不弱不强，平衡市态人气上扬，共管房屋趋向疯狂。

我们对这些评价逐一解释一下：

在成交量方面，成交总量略有减缓：

大温地区单月的成交总量，过去6个月来，一直在不断地下滑。从4月份最高的2800多套，一路降低到了9月份的1852套，之后的10月份，成交量突然暴涨到了2632套。11月份有所减缓，成交量降到了2181套。

上市总量大幅锐减：

从今年的3月份到10月份，除了8月份少一点儿之外，都在5000至7000套之间，11月份减少到了3725套，所以说，上市总量真的锐减了好多。

房源存量开始逆转：

大温地区的市场房源总量，相对于9月份的天量房源近15000套，相对于10月份的近14500套，11月份的房源总量降到了13245套。市场的房源大幅减少，对市场的供求关系影响就小，这应该是市场房源累积方向逆转的开始阶段。

在成交价方面：房价系统不跌不涨：

温哥华地区的房价在11月份的涨跌幅度为零，菲沙河谷有0.2%的微弱跌幅，这是连续下跌5个月后，两大市场同时出现的房价持平的月份，就是房价系统不跌不涨。

五月连跌更加难看终于收场：

这是相对于央行连续降息而言，连续4次降息，市场连跌5个月，十分难看，也令很多人难以理解。到了11月份，市场摆出了止跌回稳的状态，房价不再继续下跌，连续5个月的房价下跌，终于收场了。

房价横漂前景明朗：

在市场房价连续5个月下跌之后，11月份止跌，再加上市场对进一步，甚至是进几步降息的预期，市场在逐步升高热度，未来的市场走势和前景，不言自明，十分明朗。

在销存量比方面，销存量比不弱不强：

温哥华地区11月份的销存量比是17.1%，菲沙河谷14.0%，处于平衡市态中，不弱也不强，在延续着几个月前的一贯走势。

平衡市态人气上扬：

温哥华地区和菲沙河谷的销存量比，都在平衡市态中，但是，在过去的2个月内，人气已经开始积聚上扬。以往少有人问津的房源，在10月和11月份，成交了很多，看房的人也越来越多，多个买家竞价购买的案例时常出现，人气在逐步上扬、高涨！!

共管房屋趋向疯狂：

令人高兴的是，在市场5个月连跌的情势中，温哥华地区的共管类房屋，10月份的销存量比都已经超过了20%，一只脚踏进了卖方市场范围。11月份虽然热度稍有减退，但共管类房屋的价格，却在走向两个极端：一方面，远郊的公寓市场在疯狂下跌，就像大家可以看到的市场冰点中的那样；另一方面，温哥华地区中心地带的城市屋一枝独秀，销存量比居然达到了23.1%，进入了卖方市场范围！所以说，共管房屋在市场上的这个极端表现，很是疯狂！！

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2024年11月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,181套，与2023年11月份相比大幅增加了28.1%。上个月的总成交量与过去十年来相同时段成交量的平均值相比，减少了12.8%。2024年11月大温地区各类房屋的当月上市房源为3,725套，与2023年11月相比增加了10.6%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为13,245套，比2023年11月增加了21.2%。目前的房源总量与过去十年来相同时段房源总量的平均值相比，增加了26.1%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,172,100，比去年同期微跌了0.9%，与上个月相比价格持平。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,997,400，比去年同期上涨了1.0%，过去一个月下跌了0.3%；公寓的指标价格为$752,800，比去年同期下跌了1.2%，过去1个月来下跌了0.6%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,117,600，比去年同期上涨了1.8%，比上个月上涨了0.8%。

人气指标方面，2024年11月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为17.1%，处于平衡市态的偏上位置，不算高，也不算低。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格目前总体是下跌的态势。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、新移民入市的活跃区域，同时也是市场内的刚需品种。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

公寓市场，房源的总量越来越大，市场的交易量也是逐年攀升，这种房型，由于新建房屋越来越多，体量也就越来越重要。这是最近几年很“抗涨”，也很“抗跌”的品种，因为绝大多数中心城区的公寓价格都达到或者接近价格的“天花板”了。

我们再来看一看疫情期间乃至疫情之后，中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂又风光无限的城市屋市场，最近的价格变化：

现在城市屋的房价和市场的大环境一样，也展开了下跌的态式。

市场热点：过去1个月内涨幅最大的城区和市场：

目前多数的城区和房型在下跌，跌幅最大的在哪个区域呢？

市场冰点：

温哥华地区和菲莎河谷地区10月份房价跌幅前6名:

第一，温哥华地区的城市屋市场，在市场房价涨跌归零的情况下，一枝独秀，单月涨幅还是达到了0.8%。这是局部市场的一个强有力的止跌回稳信号。

第二，温哥华地区城市屋的销存量比，跨越了20%的整数关，达到了23.1%，进入了卖方市场的范围，预示着市场转暖就在眼前。

第三，温哥华地区房源的总存量，从9月份的接近15000套，开始回落到10月份的14477套，再到11月份的13,245套，预示着连续降息开始发力，市场已经企稳止跌，交易火爆房价回升，应该就在未来的1-2个月之后。

市场已经开始止跌回稳，从成交量上来看市场已经开始转暖，在目前的市场，房源还算非常充足，是买家选购和砍价的，非常理想的时间段。这，就是买家很好的进场机会。

对于卖方来说，卖方的态度还是应该以观望和等待为主。老张还是那句话，非必要不卖房，今后的房价会更强！