老于闲话：发现一个很奇怪的现象，最反体制的，往往是吃到体制好处的人。
但他们哪怕对体制恨得咬牙切齿，恨不得其立马崩溃，却又拒绝放弃体制对他们的供养和各种特权。
而体制，也大多不会因为他们的反体制言论和行为，就剥夺他们享受的体制好处。
这才是最让人难以置信的。
都说我国的房地产市场发展到头了，其实我觉得还早着呢，现在我国的房地产市场，离满足人们日益增长的物质文化需求还离得远。
我国的人口顶峰已经过去三年了，2021年是中国大陆（不含港澳台）数千年来人口数量的最高峰，这个数字为14.126亿人，大家要记住这个数字，因为以后再也不可能回到这个数字了。
我之前就提到过，按照去年902万的出生人口以及大约1.1的生育率来计算，我国未来人口数量将会是三亿多的水平。就像一些发达国家，比如日本，在人口老龄化严重、生育率持续走低的情况下，人口总量已经开始呈现出明显的减少趋势，这和我国未来可能面临的人口形势有相似之处。
道理很简单，我国未来的预期寿命大概是80岁，要是每年出生900万人，那总共就是7.2亿人，但实际上每年出生人口很难维持在900万，所以如果未来平均每年出生450万，乘以80年就是3.6亿人。
建国后出生人口迅速增长到每年2000万，到今年建国已经75年了，所以我国每年死亡人口将会逐渐达到2000万以上，同时出生人口会下降到800万甚至更低。想象一下，每年人口持续减少1000万甚至更多。就像一些欧洲国家，由于多年来低生育率和人口老龄化的双重影响，人口自然增长出现了负增长，甚至有的地区人口减少的情况已经持续了多年，这是我们可以预见的我国未来人口发展的一种可能走向。
所以，我国早就不存在人口增长的问题了，而是人口急剧减少的情况很快就会出现。
到那个时候，过剩的大量低价值房子将是极大的浪费。
在房地产领域实现高水平供给、高质量发展，既符合老百姓的利益，也有利于地区的长期持续发展。我认为最应该进行供给侧改革的就是房地产领域，下面举几个例子：
其一，改善停车难的问题，比如强制要求新建住宅的停车位数量必须超过住户数量，达到1:1.2甚至更高的比例，这也能刺激家庭购车的需求。像在一些大城市的老旧小区，停车难的问题十分突出。比如北京的某些胡同附近的居民区，由于当初规划时没有考虑到汽车保有量的快速增长，现在很多居民下班回家后，需要在周边绕很久才能找到停车位，甚至有时候不得不把车停在很远的地方再步行回家。如果新建住宅能够按照1:1.2以上的比例来设置停车位，就能很好地避免这样的问题。
其二，将四室大户型视为刚需，不额外征税，改变人们观念里普通人最多买三室的想法，让大家认识到四室也是刚需。现在很多家庭结构发生了变化，例如三代同堂或者二胎、三胎家庭逐渐增多。以一个三代同堂的家庭为例，夫妻二人、两个孩子加上爷爷奶奶或者外公外婆，三室的房子就会显得很拥挤，四室的房子才能更好地满足每个家庭成员的居住需求，让大家都有相对独立的空间。
其三，增加土地供给中住宅用地的比例，鼓励建设低密度小区和别墅，严格限制甚至禁止新建高层住宅楼。现在有些地方甚至出现了70多层的住宅楼，难以想象发生火灾时怎么办，几十年后老旧了又该怎么办。比如在一些南方城市，由于气候潮湿，高层住宅楼的外墙容易受潮发霉，电梯等设备老化速度也比较快，而且高层住宅在遇到火灾、地震等自然灾害时，疏散难度很大。而像在一些欧美国家的低密度社区，房屋多为独栋或者联排别墅，居住空间宽敞，社区绿化好，居住舒适度很高。
全国各地的实际情况不同，具体的方法要因地制宜，但提升房地产供给侧质量的方向应该是一致的，我觉得这对于扩大内需将产生巨大的推动作用，还能极大地提高老百姓的生活水平。
我老婆就想再买辆车自己开，但是地下车库停车的状况让我只能劝她打消这个念头。每次晚上九十点以后回家，我都是先让家人下车回家，自己再绕个10分钟甚至更久去找车位，如果车更多的话就更麻烦了。就像我之前住的一个小区，地下车库规划不合理，车位很窄，而且有些通道还被乱停的车辆堵住，每次停车都像是一场考验。
当市场能够提供远超现有房子水平的高品质住宅，停车方便舒适、小区密度低、花园面积大让人住着舒服，老人和小孩都有自己的房间，那房地产市场还会低迷吗？我认为提供大家都想买的住宅对刺激房地产市场是最有效的办法。
另外，我觉得对于内地的三四五六线城市来说，提供优质住宅有助于年轻一代人才回流，谁也不知道他们会创建出什么样的新公司呢。
如果我国各地的房地产市场都差不多，一线城市全是高楼大厦，老家县城也是高楼林立，那要吸引在大城市打拼的年轻人回流，凭什么呢？
这些城市的工资肯定没有一二线城市高，教育水平也比不上一二线城市，工作机会少，娱乐也不如一二线城市丰富，那就得多在居住和出行方面下功夫了。
如果一个在一二线城市打拼了三五年甚至十年的年轻人，发现自己在老家花几十万甚至一百万人民币就能住上北美、澳新式的大别墅花园社区，这难道对吸引年轻人回流没有吸引力吗？
想想看，就连鹤岗在走红之后，凭借房价便宜这一优势，吸引了全国各地的人去购买了上万套房子。像一些年轻人，在大城市承受着高额的房价压力，当他们看到鹤岗这样房价低、生活成本也低的城市时，就会被吸引过去。有的年轻人在鹤岗买了房子后，开始在当地发展一些线上的工作，比如自媒体创作等，既享受了低生活成本，又能自由地工作。
据《中国房地产报》今年6月份的报道，从2009年鹤岗走红网络后，截至2023年底，外地人购房数量达到了11138套。
甚至还有港澳台同胞在鹤岗买了5套房，另外还有来自新加坡、美国的百余人次来看房。
连鹤岗的房地产，都能做到网络走红后卖上万套房子给外地人，那如果一个地方能够在中国提供比北美，澳新居住体验还好的大型社区，对于全国各地的年轻人将有多大的吸引力。
毕竟我国14亿的人口，现在各种新工作形态崛起，远程办公已经在很多岗位可以实现，假设有1%的人口也是庞大的市场。
住房是老百姓要居住长达数十年之久的场所，所以当下新建的住宅必须超前考量未来的各种情况。
这直接关联到以下几个方面：
一、老百姓未来数十年的居住舒适度
空间布局方面
设施配套方面
传统的住宅户型可能更多考虑的是当时的家庭结构和生活模式。例如过去很多住宅的卧室空间较小，客厅也没有预留足够的空间来满足现代家庭多样化的休闲娱乐需求，像现在很多家庭喜欢在家中进行健身活动，空间狭小就会造成不便。
而超前考虑未来情况的住宅，在户型设计上就会更加灵活。比如可以采用可变户型设计，在孩子年幼时，相邻的两个小房间可以打通作为儿童游乐区；当孩子长大需要独立空间时，又可以恢复成两个独立的卧室。
随着科技的发展，人们对住宅设施的需求不断提高。以前的住宅可能只需要基本的水电设施就足够了，但现在智能家居逐渐普及。如果新建住宅没有预留足够的线路和接口，后期安装智能家居系统就会非常麻烦。
像一些高端住宅，已经开始配备全屋智能控制系统，可以通过手机APP控制灯光、空调、窗帘等设备。在建设时就提前规划好这些设施的布线和接口位置，能极大地提高老百姓未来的居住舒适度。
二、一个区域未来的前途
吸引人才方面
区域形象方面
以一些新兴的科技园区周边为例，以前建设的住宅可能只是满足基本的居住功能，缺乏特色和高品质的配套设施。当企业想要吸引高端人才时，这些住宅就无法满足人才对于居住品质的要求。
如果新建住宅能够超前考虑，打造高品质、智能化且具有特色的居住环境，如建设绿色环保住宅，有完善的休闲娱乐设施和便捷的交通连接到科技园区，就能吸引更多的高端人才前来，从而推动区域内科技产业的发展，对整个区域的未来发展有着积极的促进作用。
一个区域内的住宅建筑风格和品质往往代表着这个区域的形象。例如一些老旧城区，如果新建的住宅仍然是毫无规划、建筑外观陈旧的房屋，整个区域就会给人一种破败落后的感觉。
相反，如果新建住宅采用现代、时尚且富有特色的建筑风格，并且在规划上注重整体的协调性，如打造统一的街景和绿化景观，就能提升整个区域的形象，吸引更多的投资和发展机会。
三、该区域老百姓的未来财富保值
房产价值方面
租赁市场方面
传统住宅在建设时如果没有考虑到未来的需求，随着时间的推移，可能会因为设施陈旧、户型不合理等原因导致房产价值下降。例如一些早期建设的没有电梯的多层住宅，在人口老龄化加剧的情况下，由于老年人上下楼不方便，其市场价值就会受到影响。
而新建住宅如果能够超前考虑到加装电梯的可能性、采用高质量的建筑材料和先进的建筑技术，即使在未来几十年后，其房产价值也更有可能保值甚至增值。
在一些城市的核心区域，由于缺乏对未来租赁市场需求的考虑，住宅的户型和配套设施可能不适合现代租客的需求。例如很多年轻人希望租到带有独立书房或者办公区域的住宅，以便在家中也能方便地工作。
如果新建住宅能够提前规划好这些功能区域，在租赁市场上就会更具竞争力，房东也能够获得更高的租金收益，从而实现老百姓财富的保值。
四、扩大和刺激当地家用产品的内需
家电消费方面
家居用品消费方面
如果新建住宅能够提前规划好大型家电的放置空间，并且预留好合适的插座和线路，就会刺激居民购买更多的大型家电。例如预留好嵌入式冰箱、烤箱等家电的位置，并且设计好相应的散热空间，这样居民在装修时就更愿意购买这些高端家电产品。
与传统住宅相比，新型住宅如果在设计上能够更好地与现代家电产品相匹配，就能促进当地家电市场的消费，扩大内需。
当住宅的空间布局更加合理，居民就会有更多的欲望去购买家居用品来装饰和充实空间。例如宽敞明亮的客厅可以激发居民购买更大尺寸的沙发、更多的装饰品等。
而且如果住宅能够提前考虑到不同功能区域的划分，如设置专门的储物空间，就会促使居民购买更多的收纳类家居用品，从而刺激当地家居用品市场的发展，带动内需的增长。
来源： 深圳宁南山
