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近年来，伴随着房地产市场的波动，房产纠纷案件成为人民法院民事审判中的热点和难点问题，而其中争议最大的就是房屋已经交付给买受人占有使用但尚未办理过户登记手续时，房屋的所有权归属问题。本文尝试从民法典的具体条文出发，结合具体案例，运用民法基础理论，尝试为该类案件提出相应的解决对策。
王某某与某房地产开发公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，王某某实际入户涉案房屋，但并未办理过户登记手续。后因徐某某与该房地产开发公司产生合同纠纷，法院查封了该套涉案房屋，王某某提出了执行异议之诉，请求解除对涉案房屋的查封并停止执行。一审法院支持了王某某的诉讼请求。但徐某某不服一审法院的判决结果，提起上诉。二审法院支持了徐某某的上诉请求。王某某对二审判决不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院指令二审法院再审本案①。司法实践中，类似的民事案件不胜枚举，相关案件都存在共同的逻辑内核。那就是，在房屋买卖交易中，房地产开发商已经将房屋交付给买受人占有使用，买受人也支付了房款并实际入住。但由于种种原因未能及时办理过户登记手续，后该涉案房屋因房地产开发商与他人产生纠纷被法院查封，房屋买受人提出执行异议之诉，甚至要求确认涉案房屋的所有权归属。对于此类案件，司法实践中存在不同的裁判意见：第一种意见认为，买受人不仅不能对抗法院的强制执行，而且也并未取得涉案房屋的所有权。该意见认为，根据民法典第二百零九条、第二百一十四条等条文的规定，必须经过不动产登记才能产生不动产物权变动的效力。换言之，只要没有进行不动产登记，就绝对不可能发生物权变动的效力。第二种意见认为，买受人可以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条和第二十九条的规定，对抗法院的强制执行②，但是此时买受人并不能取得涉案房屋的所有权。第三种意见认为，买受人不仅可以依据《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的规定对抗法院的强制执行，而且可以依据民法典第三百五十二条的“但书”规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（以下简称《民法典物权编解释（一）》）第二条的规定，主张自己享有涉案房屋的所有权。本文同意第三种意见，即房屋已经交付使用但尚未登记的情况下，买受人不仅可以对抗法院的强制执行，而且可以主张涉案房屋归属于自己所有。此类案件的争议焦点在于房屋所有权的归属认定。除第三种意见外，第一种意见和第二种意见均不承认买受人此时可以取得涉案房屋的所有权，存在一定的不足。第一种意见很难保护房屋买受人的正当利益，买受人既无法对抗法院的强制执行，也无法取得涉案房屋的所有权，对于房屋买受人来说非常不利。第二种意见相较于第一种意见有所进步，其认识到买受人此时已经交付房款，房地产开发商也交付房屋给买受人实际居住，买受人的合法权益应当得到保护。但是第二种意见也存在一定的理论缺陷，那就是没有明确买受人享有涉案房屋的所有权。该意见一般以物权期待权来描述买受人此时所享有的权利，但根据民法的基本学说和原理，物权期待权并不是物权，本质上还是债权③。房屋的所有权实际上还是属于出卖人所有，在房屋买受人的保护上是不彻底的。在此类案件中，法院适用最多的就是《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的规定。这两条的规定在一定程度上保护了房屋买受人的合法权益，符合条件的买受人可以依据相关条文提出执行异议之诉。但是这两条的适用范围和适用空间比较有限，例如第二十九条规定，只有用于居住且买受人名下无其他用于居住的商品房才能对抗法院的强制执行。但是商品房本身并不是一个科学的法律概念，其是否包括经济适用房、小产权房等存在争议，而此类房屋也是具有保护价值的。同时，该条限定买受人名下不能有其他用于居住的房屋，也严重限缩了买受人的保护范围。例如买受人名下已经有用于居住的房屋再次购买房屋则不符合该条的规定。但现实情况是，买受人再次购买房屋很有可能是为父母或者子女购买，其购买房屋完全符合常理，而该条的规定将其排除在外，于情于理都是不妥当的。从本质上看，上述第一种和第二种裁判意见受“债权形式主义”和“登记唯一公信力”的理论影响较深。在“债权形式主义”之下，当事人履行合同的行为只能是事实行为，使得当事人履行合同过程中意思表示没有发挥作用的空间。“登记唯一公信力”与“债权形式主义”一脉相承，持“登记唯一公信力”的观点认为，只有经过不动产登记机关的登记，才能产生不动产物权变动，从而产生唯一的公信力。该观点将不动产登记作为行政管理的手段，认为不动产登记是行政机关对于老百姓的赋权，忽视了当事人之间转移所有权的意思表示。将不动产登记机关的登记僵化为唯一的不动产物权公示方式④。在实践中引发的问题比比皆是，最为普遍且与普通民众关系最大的就是本文所讲的房屋已经交付使用但尚未登记的物权归属问题。在这种理论演绎之下，由于各种原因已经交付使用但尚未办理不动产登记的房屋，买受人不能取得所有权，此时房屋买受人的利益将受到极大的损害。民法典第三百五十二条和《民法典物权编解释（一）》第二条的规定为该问题提供了解决之道。而这些条文的背后涉及到对法律行为理论、区分原则等民法基础理论的掌握与运用。有必要在这里作简要分析。法律行为理论是民法中最为核心的理论。我国民法典总则编专章对法律行为理论进行了规定，法律行为理论的核心是意思自治⑤。在上述案例中，当事人进行房屋买卖的交易，不仅在订立合同阶段具有产生合同债权的意思表示，在履行合同的阶段也具有转移所有权的意思表示。如果说法律行为理论略显抽象化，那么区分原则更为具象化，区分原则是指合同之债与物权变动的法律效果和法律根据的区分。就本案而言，当事人之间订立房屋买卖合同产生债权约束力，一般不需要公示，而当事人之间履行合同则涉及到物权变动，而物权具有对世性，一般需要公示。无论是订立合同还是履行合同，都有当事人的意思表示在发挥作用。不动产物权变动一般需要通过登记这种公示方式来进行表征，但是登记并不是唯一的公示方式⑥。在房屋买卖中，买方交付房款给卖方，卖方交付房屋给买方，双方之间的房屋买卖交易就已经完成。之所以需要登记，是当事人为了借助于国家公信力来向外界表征这种物权变动的效果，除登记之外，其他公示方式也应得到承认。在上述理论之下，运用民法典第三百五十二条的“但书”规定和《民法典物权编解释（一）》第二条的规定可以圆满解决本文所述的实务难题⑦。根据立法资料显示，该条正是为了解决房地产开发商（建设用地使用权人）将房屋出售给买受人，但并未办理过户登记时买受人保护的问题。在我国，民众买房都是开发商先交付房屋，过一段时间才进行不动产过户登记，交付房屋和过户登记并不是同时进行的。房屋交付给买受人实际入住多年但未办理过户登记的现象非常普遍。该条的目的就是为了保护房屋已经实际交付但尚未登记时买受人的切身利益。该“但书”规定中的“相反证据证明”，既可以是当事人之间交房交款的凭证，也可以是当事人为了办理不动产登记所采取的各种准备措施，例如共同提交的登记申请书、登记机关在登记之前向当事人之间发送的确认函、当事人之间办理的不动产过户公证等⑧。除了民法典第三百五十二条的“但书”规定，《民法典物权编解释（一）》第二条也同样可以解决这一实务难题⑨。该条与民法典第三百五十二条的规定具有异曲同工之妙。依据该解释第二条的规定，房屋买受人有证据证明其为房屋的真实权利人，请求确认其享有房屋所有权的，应当予以支持。这里的“证据证明”与民法典第三百五十二条的“相反证据证明”应做相同理解。当然，民法典第三百五十二条的规定主要适用于不涉及第三人时房屋的确权案件。在涉及第三人的情况下，如果第三人符合民法典第三百一十一条的善意要件时，应当优先保护善意第三人。原因就是，不动产登记的公信力强于交付，经过登记的不动产物权以国家公信力作为后盾，其效力优于未经登记的不动产物权。总之，民法典第三百五十二条和《民法典物权编解释（一）》第二条的规定，具有深厚的理论意义和极强的现实意义，可以圆满解决房屋已交付但未登记时的物权归属问题，应该引起理论界和实务界同仁的重视。
注释
① 本案例来源于人民法院案例库：指导案例第156号。
② 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
③ 参见袁野：《期待权之检讨》，《法学研究》2024年第3期。
④ 参见孙宪忠：《从〈民法典〉贯彻实施的角度理解能动司法》，《中国应用法学》2023年第4期。
⑤ 参见朱庆育：《法律行为概念疏证》，《中外法学》2008年第3期。
⑥ 参见孙宪忠：《问题意思作为民法研究方法的思考》，《中国法律评论》2023年第5期。
⑦ 民法典第三百五十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。”
⑧ 参见孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2018年版，第331页。
⑨ 《民法典物权编解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
